A SIMPATIA DOS DEVEDORES

É inegável que, talvez por um forte componente cultural, o Judiciário — e também o Legislativo — brasileiro sempre manifesta uma simpatia, uma benevolência grande para com os devedores.

Durante muitos anos, em um passado não longínquo, mesmo com a voragem inflacionária pela ordem de dez por cento ao mês, a Justiça pátria se recusava a conceder correção monetária às dívidas de dinheiro — excetuados, claro, os créditos fiscais do Príncipe e os trabalhistas. Com isso, os desesperados credores passavam anos a fio atrás de seu dinheiro e enfrentavam a demora exasperante do Judiciário, para receber ao fim, de um esperto devedor, fração diminuta de seu crédito.

Esse mesmo permear condescendente com o devedor, que não salda seus compromissos, ditou a lei vigente que protege o imóvel - residência - como impenhorável, bem de família. Isso vale mesmo que seja uma casa ou apartamento luxuoso e enorme, onde o mau pagador se refugia e sorri zombeteiro do credor impago, com cuja família e patrimônio o legislador não se preocupa.

E o Judiciário comparece para agregar à proteção do bem de família bens móveis luxuosos que lá existam, como ar condicionado, aparelhos de DVD, de som, telas de plasma, de modo que o inadimplente fica garantido no seu pleno conforto e luxo, enquanto o credor se desespera do lado de fora.

Se pensarmos em termos de “axiologia” jurídica, ou seja, quais valores em confronto merecem maior proteção da lei, parece de senso comum escolher a proteção do credor, daquele que foi lesado, que está vendo parte de seu patrimônio nas mãos de outra pessoa, não sendo lógica e éticamente compreensível essa complacência renitente com o devedor, fenômeno que, para além de sua injustiça própria, ainda mais contribui para o entulhamento do judiciário, vez que é mais indicado em termos práticos, resistir ao pagamento a tempo.

Agora, temos uma grita contra a lei paulista que determina que débitos condominiais sejam protestáveis nos cartórios competentes.
Na verdade, tais débitos, tal como os decorrentes de cheques, promissórias duplicatas, de escrituras públicas etc, são dívidas líquidas e certas (art. 585 IV do Cód de Processo Civil), sujeitas a execução judicial. Parece óbvio concluir que, se cheques, duplicatas e escrituras públicas podem ser levados a protesto, nos termos do art 1º da lei 9492 de 1997, créditos condominiais certos e líquidos também o possam ser. Rigorosamente falando, nem lei específica para isso seria necessário.

Pois aquele art 1º da lei de regência fala no protesto como ato formal “pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”.
Os guardiães dos direitos de devedores argúem que a lei estadual não pode tratar da matéria, e, no entanto, o art 24 XI da Constituição declara que em “procedimentos em matéria processual” a competência é concorrente entre os entes políticos, podendo os estados também legislar. São Paulo, sempre mais sério, saiu na frente.
O protesto tem, sabidamente, um efeito coercitivo, um tanto infamante, que muito vale para constranger o devedor relapso a cumprir suas obrigações. E, não é difícil perceber que não pagar a cota condominial é algo de extremamente danoso e anti-social, forçando os demais condôminos a sofrer com custos extras para suportar o bem comum, a benefício também do próprio inadimplente.

GOVERNADOR APROVA LEI QUE PERMITE PROTESTAR BOLETO DE CONDOMÍNIO E DE ALUGUEL

O governador de São Paulo, José Serra, sancionou na segunda-feira (21/7) a Lei 13.160/08 que permite protestar boletos de condomínio e de aluguel. De autoria da deputada Maria Lucia Amary, a iniciativa teve origem no Projeto de Lei n° 446/04, aprovado pela Assembléia Legislativa e integralmente sancionado pelo governador, passando a valer no dia seguinte à sanção (22/7), conforme publicado no Diário Oficial do Estado.

A nova lei vem ao encontro do que há tempos pleiteava o Secovi-SP – O Sindicato da Habitação, como um caminho a mais para o controle da inadimplência: "Nosso maior objetivo foi defender o bom pagador, em benefício do síndico e dos investidores em imóveis para locação”, afirma o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, Hubert Gebara.

Conforme Gebara, a decisão do governador vem fornecer um novo balizamento àquela eterna sensação de impunidade. "Agora, o condômino ou inquilino inadimplente, notadamente os de má-fé, terá conseqüências ainda mais graves, de forma que irá refletir melhor na hora de assumir os compromissos a honrar. Afinal, seu nome poderá ficar comprometido", adiciona o vice, ao ressaltar que as administradoras, dentro da sua função social e responsabilidade profissional, deverão orientar corretamente síndicos e locadores para que não seja praticado nenhum ato abusivo utilizando-se desta nova forma de cobrança, pois a tentativa de solução amigável é, e será, sempre a melhor solução evitando-se conflitos desnecessários e desgastantes.

Tira dúvidas

- O protesto tem de ocorrer através de instituição bancária?

Não. O síndico ou o administrador também pode apresentar em cartório requerimento, por escrito, devidamente assinado pelo representante do condomínio, com a finalidade de protesto.

- Quais os documentos necessários para consumar o protesto?

Como a lei é recente, o mais provável é que, dentro em breve, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo trace os detalhes para a consumação do protesto dos créditos do condomínio.

Mas, a despeito disto, é possível ter um comparativo com o que se passa no Estado do Rio de Janeiro. Sobre o assunto decidiu a Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro no Processo nº 2006.061.002511-0, que a relação de documentos é a seguinte:

a) Cópia da Convenção de Condomínio;

b) Copia da certidão em inteiro teor do Registro do Imóvel (art. 167 da Lei 6.015/73 – figurando o nome do devedor como titular de direito real sobre o imóvel);

c) Cópia da ata da assembléia que elegeu o síndico atual;

d) Cópia da ata da assembléia onde o valor da cota foi estabelecido;

e) Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa.

- O protesto pode ocorrer imediatamente ao vencimento?

Sim. Decorrida a data de vencimento, sem o pagamento do rateio, o devedor do condomínio se sujeita não somente ao protesto, como também à cobrança judicial.

Porém, o Secovi-SP orienta pelo esgotamento da negociação, na tentativa de solução amigável, evitando-se conflitos desnecessários e desgastantes.

- Em nome de quem deve ser gerado o protesto?

Em nome da pessoa que constar no registro de imóveis como titular de direito real sobre a unidade autônoma.

MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO: VENDAS CRESCEM

De acordo com dados da Abramat – Associação Brasileira da Indústria dos Materiais de Construção, no primeiro semestre de 2008, a venda de materiais de construção cresceu 28,21% em relação ao mesmo período de 2007.
Segundo a pesquisa, o crescimento do faturamento dos materiais de base supera os materiais de acabamento.

A expectativa é que até o final do ano, haja um crescimento de 18% em ralação ao ano anterior.

PRÊMIO ANAMACO/IBOPE
No próximo dia 12 de agosto, acontecerá o Prêmio Anamaco/Ibope, na qual irá divulgar os vencedores da pesquisa Anamaco/Ibope.
O estudo leva em consideração critérios avaliados pelos revendedores como qualidade, preço, atendimento no ponto-de-venda, orientação técnica, entre outros. Foram pesquisados cerca de 55 segmentos.

Maiores informações sobre o evento: telefone (11) 3151-5822.

SIMULAÇÃO DE FINANCIAMENTOS

A Caixa Econômica Federal – CEF, colocou a disposição da população, no mês de julho, simulador para financiamentos habitacionais.

De acordo com dados da Caixa Econômica Federal – CEF, foram realizadas no mês de julho 4.429 milhões de simulações.

O sistema será aprimorado e permitirá que o usuário obtenha informações sobre os documentos necessários para a aquisição dos imóveis.

Também será possível a consulta de saldo da conta vinculada ao FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço.

CONSTRUA O SEU PRÉDIO DE APARTAMENTOS

Você proprietário de imóvel ou terreno, acima de 2.000m², mesmo com problemas jurídicos, tem uma grande oportunidade de ser um grande empreendedor e obter lucros com a construção de empreendimentos imobiliários (prédio de apartamentos). Financiamento de até 100% da obra.

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Providenciamos contato com incorporadoras, construtoras e agente financeiro, sendo possível o financiamento de 100% da obra.

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ESTUDO APONTA BAIRROS DE SP COM MAIOR VALORIZAÇÃO

Segundo a Embraesp, a maior valorização do metro quadrado, na década, ocorreu no Jaguaré, Zona Oeste da capital.

21/07/2008, São Paulo, SP - Pesquisa encomendado pelo Jornal O Estado de São Paulo à Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), publicada no Caderno Metrópole (20/07/2008), aponta o distrito Jaguaré, Zona Oeste da capital paulista, como aquele que mais valorizou na última década. No período, o valor do metro quadrado no Jaguaré subiu de R$ 1.006,00 para R$ 1.640,00, o que representa valorização de “63%, a maior registrada na cidade”.

O fenômeno é explicado por uma das condicionantes implícitas no boom imobiliário. À medida que diminuem (e, portanto, encarecem) os espaços vazios dos bairros mais procurados, os interesses das incorporadoras se voltam para locais esquecidos, como o foi Jaguaré até passado recente. Vizinho imediato do bairro Butantã (Zona Sul), Jaguaré foi beneficiado por tal situação de mercado.

O resultado da pesquisa feita pela Embraesp para O Estado de São Paulo aponta o bairro Tremembé (Zona Norte) como o segundo da capital paulista que mais valorizou nos últimos dez anos. Ali, a valorização chegou a 60%, com o preço do metro quadrado subindo de R$ 1.196,00 para R$ 1.911,00.

Ainda segundo a pesquisa e considerando a década, para o todo da cidade de São Paulo é de 18% a média de valorização do metro quadrado dos imóveis, enquanto para a Região Metropolitana a valorização média alcançou 31,7%.

Às vezes, bairros “mudam” de lugar - Jaguaré pertence à região da Subprefeitura Lapa, uma divisão político-administrativa da cidade de São Paulo que, além deste, inclui os bairros: Vila Leopoldina, Jaguara, Lapa, Barra Funda e Perdizes. Porém, quando caracterizado como “distrito administrativo”, o Jaguaré está listado juntamente com Raposo Tavares e Rio Pequeno. Contudo, a responsável por Rio Pequeno e Raposo Tavares é a Subprefeitura Butantã, incluindo este bairro e a Vila Sônia. Não raro, estas e várias outras divisões causadoras de confusões entram nas pautas para as discussões de urbanistas, legisladores e outros representantes da sociedade, na tentativa de encontrar um referencial padrão. Até agora, o que ficou decidido é que nada está decidido.

Os metros quadrados mais caros da cidade - Pequena na extensão (pouco mais de 200 metros), porém grande na valorização, a Rua Franz Schubert (que alguns situam no bairro Cidade Jardim; outros no Jardim Paulista) é apontada na pesquisa da Embraesp como a mais valorizada de São Paulo, onde o metro quadrado custa R$ 12.830 reais.

A segunda colocada é a Rua Tucumã (ao lado do Shopping Iguatemi), com o metro quadrado ao valor de R$ 10.711,00. Em terceiro lugar está a Rua Leopoldo Couto de Magalhães, no Itaim Bibi – R$ 10.395,00/m2. A Rua Curitiba, na Vila Mariana (R$ 10.066,00/m2) e a Rua Alagoas, em Higienópolis (R$ 9.886,00/m2) completam a lista das cinco vias mais valorizadas do mercado imobiliário paulistano, segundo a Embraesp.

CRECI-SP APONTA BENEFÍCIOS DO CARTÃO ALUGUEL

Presidente do Conselho diz que novo produto contribuirá para reduzir ocupação de favelas e aquecer mercado de usados.

31/07/2008, São Paulo, SP - Na opinião de José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo (Creci-SP), são três as principais decorrências do “Cartão Aluguel”, a ser lançado em breve pela Caixa Econômica Federal (CEF): o aumento de capacidade de locação, daí decorrendo o decréscimo da população moradora em favelas; a diminuição drástica de risco para o locador; e o aquecimento das vendas de usados, por conta do estímulo à compra de imóveis para renda.

Viana explica tratar-se de um cartão de crédito semelhante ao tradicional, a ser utilizado junto à imobiliária quando da celebração do contrato, para débito do equivalente a 30 meses (prazo médio do período de locação) de aluguel: “nesse momento, passará a inexistir a relação entre o ‘produto’ (imóvel locado) e a ‘dívida’ (aluguel), como ocorre com toda a compra faturada por cartões de crédito”, esclarece o presidente do Creci-SP.

A criação do novo produto originou há cerca de um ano, quando, baseado em pesquisa junto à população moradora em favelas, o Creci-SP enviou ofício à Caixa Econômica Federal (CEF) sugerindo a criação de um “seguro-fiança social”, lastreado no Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS), com tarifas adequadas, diferenciadas do usual, que alcança o equivalente a 1,5 aluguel/ano, dependendo da localização do imóvel.

“O Creci-SP sugeriu o seguro-fiança, mas os técnicos da Caixa Econômica Federal evoluíram o produto, criando o cartão de crédito. Isto ocorreu porque, entre os pesquisados, embora sem acesso a fiador, muitos possuíam cartão de crédito e despendiam entre R$ 300,00 a R$ 500,00 mensais para o aluguel da sub moradia, valores que permitem locar imóveis em melhores condições”, diz Viana.

Quanto ao locador, o presidente do Creci-SP antecipa que, além de reduzir drasticamente o risco da inadimplência, terá a opção de receber junto ao banco, de uma única vez e antecipadamente, o montante dos 30 aluguéis (mediante pagamento de taxa e juros, a serem estipulados pela CEF).

Na análise do presidente do Creci-SP, o quadro desenhado pela criação do “Cartão Aluguel” (cujo anúncio oficial pela CEF deverá ocorrer em breve) trará também o aquecimento do mercado de venda de imóveis usados: “Eliminadas as preocupações com inadimplência, os investidores retomarão a prática de adquirir imóveis para renda”, finaliza José Augusto Viana Neto.