A CRISE QUE NÃO EXISTE PARA A CRISE DESEJADA

Os meios de comunicação, nos últimos trinta dias, têm dedicado grande parte de seu espaço à crise financeira internacional, que teve origem nos financiamentos imobiliários de alto risco nos Estados Unidos.

Há muitos comentários que esta crise gera efeitos negativos no mercado imobiliário brasileiro, o que tem levado setores envolvidos a anunciarem prováveis medidas de cautela para evitar o seu agravamento.

Alguns pontos, porém, são curiosos e precisam ser levantados para que não se incorra em equívocos que só poderão proporcionar resultados negativos num ambiente de expressiva tranqüilidade.

O primeiro grande erro é debitar à crise financeira internacional o insucesso de empresas imobiliárias que abriram seu capital, fato corrido em larga escala nos anos de 2006 e 2007, período de euforia jamais visto no Brasil e no mundo com o sucesso destes lançamentos que, restava evidente, não poderiam prosperar.

Foi uma corrida para aquisição de terrenos, comprados por preços supervalorizados, num ambiente de absoluta artificialidade que saltava aos olhos dos mais inexperientes e infantis iniciantes deste mercado.

Ficou claro, por inúmeras publicações pela imprensa especializada, que o excessivo investimento em projetos pouco estudados além de campanhas de lançamentos de baixa liquidez destas empresas provocaram expressiva desvalorização em seus papéis e, a partir disso, vieram as absorções das maiores pelas menores e o cancelamento de lançamentos com evidente demonstração de esperado fracasso.

Este foi, sem dúvida, um sinal de absoluto descontrole do setor e evidente insegurança no mercado de capitais, fatos que a Bolsa não perdoa e, aqueles que acreditaram, perderam. A crise neste setor de papéis de empresas imobiliárias é um assunto que nada tem a ver com o mercado imobiliário brasileiro e muito menos com a crise financeira internacional. Tudo é uma questão de gestões equivocadas que cabe aos envolvidos e interessados discutirem. Problema deles.

Outro fato preocupante e de altíssimo risco para a sociedade brasileira vem com anúncio de alta de juros por parte de alguns bancos, se antecipando à crise, buscando uma faixa maior de proteção aos seus investimentos. Isto sim foi o pior que poderia ter acontecido: esses bancos puxam para o mercado imobiliário uma crise que não é dele. O Brasil vive um de seus melhores momentos deste mercado. Preços estáveis, produção crescente, número maior de pessoas com capacidade de crédito imobiliário Não há supervalorização, avaliações excessivas, créditos de risco. Temos uma legislação moderna e que atende as nossas necessidades, tradições, usos e costumes.

Porém, a única coisa que não poderia acontecer é o aumento das taxas de juros, afinal quem deposita na poupança (que é de onde vem os recursos para o financiamento) continua recebendo 6% ao ano e os bancos continuam a pagar este mesmo preço e, no entanto, passaram a vender mais caro. Uma iniciativa ruim que pode provocar recessão no mercado imobiliário, pois a medida é extremamente excludente, e retira a possibilidade de milhares de pessoas alcançarem o crédito imobiliário. Atinge aqueles que compraram na planta e foram, na oportunidade, informados do valor das prestações e, no momento da entrega das chaves, na assinatura do contrato de financiamento serão surpreendidos com valores acima daqueles e, sem dúvida, irão criticar os corretores de imóveis por uma informação não real. Enfim, um desastre provocado.

A revisão de metas anunciada por empresas do setor é daqueles que se envolveram com o mercado de papéis na Bolsa e, portanto sofrem em razão da conseqüência daquele mercado, enquanto as empresas de atividades específicas do mercado imobiliário continuam seu trabalho sólido e firme, como representa o investimento deste setor. Não aconteceram e não acontecerão com o mercado imobiliário as perdas expressivas, tão comuns nas Bolsas de Valores de todo o Planeta. O tijolo continua sendo a moeda mais forte, estável e segura que se conhece.

Acredito ser esta anunciada crise muito mais especulativa que real, pelo menos no mercado imobiliário brasileiro e que, aos poucos, vai favorecer aos especuladores, em evidente prejuízo com quem trabalha e constrói o progresso e desenvolvimento do Brasil. Os corretores de imóveis vão evitar conduzir seus clientes a bancos que tenham suas taxas majoradas a maior.
Não haverá pactuação com medidas recessivas. O Brasil não merece.

AS VANTAGENS DE SER MUTUÁRIO DO SFH

“Nunca foi tão vantajoso ser mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Além da abundante oferta de financiamentos para imóveis na planta, em construção, novos ou usados, os bancos que operam com crédito imobiliário estão inovando e criando condições para facilitar o acesso dos compradores.

O cenário atual é totalmente diferente daquele que traumatizou os brasileiros, quando as prestações do SFH deixaram de acompanhar a variação salarial e passaram a ser reajustadas pela Taxa Referencial (TR). Adotada como índice de correção dos financiamentos na época do governo e do plano Collor, essa taxa refletia uma cesta de índices, os quais sofreram drástica elevação em razão da hiperinflação e de seguidos planos econômicos. Com isso, os mutuários enfrentaram imensas dificuldades para honrar seus compromissos. Muitos se tornaram inadimplentes e os que pagaram ou repactuaram suas dívidas tiveram o saldo devedor corrigido à estratosfera.

O resultado foi que muitos mutuários ainda hoje tentam amortizar uma dívida residual que, em condições adequadas, há tempos estaria quitada. A Justiça possui inúmeras ações de compradores contra agentes financeiros e vice-versa para julgar.

Não é sem motivo, portanto, que muito se discute como resolver esse passivo dos mutuários do SFH. Mesmo os bancos pensam em alternativa de solução, propondo deduzir da exigibilidade no direcionamento dos recursos da poupança para o financiamento habitacional o que for utilizado para abater as dívidas daqueles mutuários.

Fossem outros os tempos, a indústria imobiliária dificilmente aceitaria essa sugestão dos bancos, pois isso representaria total ausência de recursos para a produção e a aquisição de imóveis. Hoje, porém, há espaço para discussão. Afinal, e graças a uma série de medidas governamentais, estão disponíveis para o financiamento em 2006 quase R$ 19 bilhões, sendo mais de R$ 8 bilhões dos agentes financeiros privados.

Mas por que, agora, é vantajoso ser mutuário do SFH? Não seria mais adequado optar pelos planos diretos das incorporadoras e construtoras, com as quais a possibilidade de negociação com os clientes é muito maior?

Primeiramente, é preciso lembrar que as empresas do mercado viraram "bancos" por causa da ausência dos bancos no financiamento. Felizmente, houve uma inversão. Os agentes financeiros têm de operar no crédito imobiliário, sob pena de perdas caso não apliquem, obrigatoriamente, 65% dos recursos captados em poupança e do retorno das prestações em financiamentos habitacionais.

Esta é a razão do consistente volume de recursos e das grandes mudanças que os bancos vêm oferecendo para atrair clientes. Conforme levantamento feito pelo Sindicato da Habitação (Secovi), mensalmente atualizado no Portal do Sindicato (www.secovi.com.br), há linhas de crédito para unidades a partir de R$ 40 mil, faixa esta antes só atendida pela Caixa Econômica Federal com recursos do FGTS.

Além disso, são oferecidos produtos diversificados, com juros de 7% ao ano, prazos maiores e até mesmo financiamentos com parcelas fixas por 20 anos. O porcentual de comprometimento de renda familiar também está diminuindo, de forma a permitir que mais pessoas possam contrair empréstimos. Só falta mesmo reduzir a burocracia, mas essa é uma outra batalha que também esperamos vencer.

Todavia, há um aspecto a salientar: a TR deixou de ser uma ameaça. Um fator de redução impede que o índice de correção das prestações supere a correção dos salários. Por exemplo: de março de 2005 a fevereiro de 2006, a variação do IPCA (que mede a inflação) foi de 5,51%. A TR, por sua vez, variou 2,85%, ou seja, quase a metade. Ora, o que significa esse porcentual numa prestação de R$ 500? Um aumento anual de R$ 14,25.

É por isso que o SFH voltou a ser vantajoso para os mutuários. Os juros estão caindo e a correção, antes tão temida, não tem mais o poder de descasar salário e prestação e gerar saldos devedores residuais impagáveis.

A esse cenário, soma-se uma série de outras importantes melhorias que ampliam as garantias a financiadores e compradores, caso do patrimônio de afetação, modalidade que impede a repetição de episódios como o da Encol.

Essa é a hora de adquirir um imóvel financiado. Seja para morar, seja para investir, uma vez que, vale lembrar, o mercado de locação começa a reagir, de forma que a renda do aluguel, num esperado ambiente de juros menores, volta a ser um grande negócio. “

*Romeu Chap Chap é presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e da Romeu Chap Chap Desenvolvimento e Consultoria Imobiliária S/C Ltda.

CASA PRÓPRIA: PROJETO EM ANDAMENTO NAS CIDADES DE SÃO PAULO E BELO HORIZONTE

No último dia 12/08, foi divulgado no segundo encontro de líderes do sindicato dos corretores (Creci), em São Paulo que a partir de outubro, o financiamento da casa própria pela Caixa Econômica Federal deverá ser mais rápido e menos burocrático.

O banco pretende lançar o “correspondente imobiliário”, que irá permitir ao mutuário realizar o contrato diretamente com a imobiliária, o corretor solicitará os documentos e encaminhará para o banco, o mutuário não precisa ir até a instituição financeira.

De acordo com Camilo de Lelis Góes, gerente regional de negócios da Caixa, o projeto está em andamento nas cidades de São Paulo e Belo Horizonte.

O prazo para a concessão do financiamento deve diminuir de 25 para 15 dias, prazo médio para financiamentos da casa própria sem a utilização dos recursos do FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.

A SIMPATIA DOS DEVEDORES

É inegável que, talvez por um forte componente cultural, o Judiciário — e também o Legislativo — brasileiro sempre manifesta uma simpatia, uma benevolência grande para com os devedores.

Durante muitos anos, em um passado não longínquo, mesmo com a voragem inflacionária pela ordem de dez por cento ao mês, a Justiça pátria se recusava a conceder correção monetária às dívidas de dinheiro — excetuados, claro, os créditos fiscais do Príncipe e os trabalhistas. Com isso, os desesperados credores passavam anos a fio atrás de seu dinheiro e enfrentavam a demora exasperante do Judiciário, para receber ao fim, de um esperto devedor, fração diminuta de seu crédito.

Esse mesmo permear condescendente com o devedor, que não salda seus compromissos, ditou a lei vigente que protege o imóvel - residência - como impenhorável, bem de família. Isso vale mesmo que seja uma casa ou apartamento luxuoso e enorme, onde o mau pagador se refugia e sorri zombeteiro do credor impago, com cuja família e patrimônio o legislador não se preocupa.

E o Judiciário comparece para agregar à proteção do bem de família bens móveis luxuosos que lá existam, como ar condicionado, aparelhos de DVD, de som, telas de plasma, de modo que o inadimplente fica garantido no seu pleno conforto e luxo, enquanto o credor se desespera do lado de fora.

Se pensarmos em termos de “axiologia” jurídica, ou seja, quais valores em confronto merecem maior proteção da lei, parece de senso comum escolher a proteção do credor, daquele que foi lesado, que está vendo parte de seu patrimônio nas mãos de outra pessoa, não sendo lógica e éticamente compreensível essa complacência renitente com o devedor, fenômeno que, para além de sua injustiça própria, ainda mais contribui para o entulhamento do judiciário, vez que é mais indicado em termos práticos, resistir ao pagamento a tempo.

Agora, temos uma grita contra a lei paulista que determina que débitos condominiais sejam protestáveis nos cartórios competentes.
Na verdade, tais débitos, tal como os decorrentes de cheques, promissórias duplicatas, de escrituras públicas etc, são dívidas líquidas e certas (art. 585 IV do Cód de Processo Civil), sujeitas a execução judicial. Parece óbvio concluir que, se cheques, duplicatas e escrituras públicas podem ser levados a protesto, nos termos do art 1º da lei 9492 de 1997, créditos condominiais certos e líquidos também o possam ser. Rigorosamente falando, nem lei específica para isso seria necessário.

Pois aquele art 1º da lei de regência fala no protesto como ato formal “pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”.
Os guardiães dos direitos de devedores argúem que a lei estadual não pode tratar da matéria, e, no entanto, o art 24 XI da Constituição declara que em “procedimentos em matéria processual” a competência é concorrente entre os entes políticos, podendo os estados também legislar. São Paulo, sempre mais sério, saiu na frente.
O protesto tem, sabidamente, um efeito coercitivo, um tanto infamante, que muito vale para constranger o devedor relapso a cumprir suas obrigações. E, não é difícil perceber que não pagar a cota condominial é algo de extremamente danoso e anti-social, forçando os demais condôminos a sofrer com custos extras para suportar o bem comum, a benefício também do próprio inadimplente.

GOVERNADOR APROVA LEI QUE PERMITE PROTESTAR BOLETO DE CONDOMÍNIO E DE ALUGUEL

O governador de São Paulo, José Serra, sancionou na segunda-feira (21/7) a Lei 13.160/08 que permite protestar boletos de condomínio e de aluguel. De autoria da deputada Maria Lucia Amary, a iniciativa teve origem no Projeto de Lei n° 446/04, aprovado pela Assembléia Legislativa e integralmente sancionado pelo governador, passando a valer no dia seguinte à sanção (22/7), conforme publicado no Diário Oficial do Estado.

A nova lei vem ao encontro do que há tempos pleiteava o Secovi-SP – O Sindicato da Habitação, como um caminho a mais para o controle da inadimplência: "Nosso maior objetivo foi defender o bom pagador, em benefício do síndico e dos investidores em imóveis para locação”, afirma o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, Hubert Gebara.

Conforme Gebara, a decisão do governador vem fornecer um novo balizamento àquela eterna sensação de impunidade. "Agora, o condômino ou inquilino inadimplente, notadamente os de má-fé, terá conseqüências ainda mais graves, de forma que irá refletir melhor na hora de assumir os compromissos a honrar. Afinal, seu nome poderá ficar comprometido", adiciona o vice, ao ressaltar que as administradoras, dentro da sua função social e responsabilidade profissional, deverão orientar corretamente síndicos e locadores para que não seja praticado nenhum ato abusivo utilizando-se desta nova forma de cobrança, pois a tentativa de solução amigável é, e será, sempre a melhor solução evitando-se conflitos desnecessários e desgastantes.

Tira dúvidas

- O protesto tem de ocorrer através de instituição bancária?

Não. O síndico ou o administrador também pode apresentar em cartório requerimento, por escrito, devidamente assinado pelo representante do condomínio, com a finalidade de protesto.

- Quais os documentos necessários para consumar o protesto?

Como a lei é recente, o mais provável é que, dentro em breve, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo trace os detalhes para a consumação do protesto dos créditos do condomínio.

Mas, a despeito disto, é possível ter um comparativo com o que se passa no Estado do Rio de Janeiro. Sobre o assunto decidiu a Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro no Processo nº 2006.061.002511-0, que a relação de documentos é a seguinte:

a) Cópia da Convenção de Condomínio;

b) Copia da certidão em inteiro teor do Registro do Imóvel (art. 167 da Lei 6.015/73 – figurando o nome do devedor como titular de direito real sobre o imóvel);

c) Cópia da ata da assembléia que elegeu o síndico atual;

d) Cópia da ata da assembléia onde o valor da cota foi estabelecido;

e) Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa.

- O protesto pode ocorrer imediatamente ao vencimento?

Sim. Decorrida a data de vencimento, sem o pagamento do rateio, o devedor do condomínio se sujeita não somente ao protesto, como também à cobrança judicial.

Porém, o Secovi-SP orienta pelo esgotamento da negociação, na tentativa de solução amigável, evitando-se conflitos desnecessários e desgastantes.

- Em nome de quem deve ser gerado o protesto?

Em nome da pessoa que constar no registro de imóveis como titular de direito real sobre a unidade autônoma.

MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO: VENDAS CRESCEM

De acordo com dados da Abramat – Associação Brasileira da Indústria dos Materiais de Construção, no primeiro semestre de 2008, a venda de materiais de construção cresceu 28,21% em relação ao mesmo período de 2007.
Segundo a pesquisa, o crescimento do faturamento dos materiais de base supera os materiais de acabamento.

A expectativa é que até o final do ano, haja um crescimento de 18% em ralação ao ano anterior.

PRÊMIO ANAMACO/IBOPE
No próximo dia 12 de agosto, acontecerá o Prêmio Anamaco/Ibope, na qual irá divulgar os vencedores da pesquisa Anamaco/Ibope.
O estudo leva em consideração critérios avaliados pelos revendedores como qualidade, preço, atendimento no ponto-de-venda, orientação técnica, entre outros. Foram pesquisados cerca de 55 segmentos.

Maiores informações sobre o evento: telefone (11) 3151-5822.

SIMULAÇÃO DE FINANCIAMENTOS

A Caixa Econômica Federal – CEF, colocou a disposição da população, no mês de julho, simulador para financiamentos habitacionais.

De acordo com dados da Caixa Econômica Federal – CEF, foram realizadas no mês de julho 4.429 milhões de simulações.

O sistema será aprimorado e permitirá que o usuário obtenha informações sobre os documentos necessários para a aquisição dos imóveis.

Também será possível a consulta de saldo da conta vinculada ao FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço.