CÂMARA APROVA MP QUE BENEFICIA 500 MIL MUTUÁRIOS

Renegociação prevista no texto favorece quem não consegue pagar dívida nos termos do contrato original.

07/04/09 - O Plenário concluiu, em 31 de março/2009, a votação da Medida Provisória 445/08. O texto que vai para sanção permite a renegociação de financiamentos habitacionais feitos até 5 de setembro de 2001 sem a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Isso deve beneficiar mutuários prejudicados pelo acúmulo do saldo devedor em valores acima do preço de venda do imóvel.

Segundo o relator da MP, deputado Paulo Pimenta (PT-RS), a medida beneficiará quase 500 mil mutuários. O fundo de compensação garante a quitação dos financiamentos quando o mutuário tiver pagado todas as parcelas e ainda houver resíduo no saldo devedor.

A renegociação aprovada pela Câmara abrange os casos de desequilíbrio financeiro, caracterizado pela impossibilidade de pagamento integral da dívida segundo as regras do contrato original.

Um dos parâmetros estipulados para a renegociação é o de comprometimento de um máximo de 30% da renda familiar do mutuário para a definição do valor inicial da prestação. Deverão ser mantidos ainda o seguro, os critérios originais de correção do saldo devedor e a taxa de juros, que poderá ser diminuída mediante acordo entre o banco e o mutuário.

Emendas - Foram aprovadas onze das doze emendas do Senado ao texto da Câmara. O objetivo original da MP continuou no texto: permitir que a Caixa Econômica Federal repasse, ao Tesouro Nacional, apenas uma parte dos dividendos a que a União tem direito de 2008 a 2010.

Assim, um dinheiro extra - cerca de R$ 1 bilhão - vai permanecer na Caixa e será usado para empréstimos que reforçarão o capital de giro da construção civil. A intenção é direcionar o dinheiro que seria devolvido ao governo federal, acionista controlador da Caixa, para o financiamento de empreendimentos habitacionais.

A Caixa deverá repassar à União um mínimo de 25% do seu lucro líquido. Outra novidade incluída pelo relator é a determinação de que a Caixa envie ao Congresso, semestralmente, um relatório com detalhes desses empréstimos.

Transferência - O Plenário rejeitou uma emenda do Senado que havia sido inicialmente aceita pelo relator. O artigo mantido exige que a Caixa Econômica Federal transfira ao Tesouro Nacional, a partir de 2011, os recursos não oferecidos no financiamento das empresas de construção civil.

Uma das emendas aprovadas pelo Plenário excluiu um artigo inserido por Paulo Pimenta que dava, ao mutuário que perder o imóvel, preferência de compra quando o banco colocá-lo à venda.


Fonte: Agência Câmara

CAIXA FACILITA COMPRA DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO

Novas regras incluem dispensa da garantia de fiança e aumento do prazo de amortização.

25/03/09 - A Caixa Econômica Federal adotou novas regras para a compra de material de construção por meio do programa Carta de Crédito FGTS. Entre as novidades, estão a dispensa da garantia de fiança/aval e a ampliação do prazo de amortização, que passou de 96 para 120 meses.

Essa linha é destinada à compra de material de construção em geral, incluindo armários embutidos e aquecedores solares. As compras são efetuadas por meio do cartão de débito Construcard FGTS em mais de 40 mil estabelecimentos comerciais credenciados pelo banco.

O programa também permite a inclusão de até 15% dos custos de mão-de-obra no valor financiado.

O limite de financiamento, que em novembro de 2008 era de R$ 7 mil, passou para R$ 25 mil. A taxa de juros varia entre 5% e 7,16% ao ano, de acordo com a renda familiar do tomador.

Atualmente, a renda máxima para esta modalidade é de R$ 1.900. Quem possui rendimento superior a esta faixa pode contratar o Construcard Caixa, com recursos do banco, cujo valor mínimo a ser financiado é de R$ 1.000.

As novidades na linha com recursos do FGTS já estão disponíveis em todas as agências.

SINTOMAS DE ALÍVIO NO SETOR DE IMÓVEIS

Pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci) mostrou que as vendas de imóveis usados aumentaram 140,29% entre janeiro e fevereiro, voltando a níveis semelhantes aos do terceiro trimestre de 2008. Outros dados, do Sinduscon, indicam que o emprego no setor voltou ao nível de junho passado. São fatos auspiciosos, pois, dado o ciclo longo de produção, a construção civil sofre muito nas crises.

A pesquisa do Creci abrange 463 imobiliárias da capital, que venderam 163 unidades em fevereiro, ante 173 em agosto e 196 em setembro de 2008. Em janeiro de 2009, apenas 63 imóveis foram vendidos. A média de preços por m2 caiu 6,59% em relação a janeiro, mas houve aumentos localizados, como nos bairros da Lapa, Mandaqui, Mirandópolis e Mooca.

Assim como ocorre no mercado de veículos, a liquidez dos imóveis usados influencia o ritmo de vendas dos novos, pois a maioria dos compradores aliena a propriedade antiga e dá o valor como parte do pagamento do imóvel novo.

A maioria das vendas foi à vista (60,5%), quase o dobro das financiadas (31,7%). Há, assim, espaço para aumentar as vendas financiadas, que predominam no segmento de novos.

No primeiro bimestre registrou-se elevação das operações de crédito para a casa própria das pessoas físicas e realizadas com recursos das cadernetas de poupança (+40% em relação ao mesmo período de 2008). Mas diminuíram os empréstimos a empresas de incorporação, que têm considerado com muita cautela o lançamento de novos empreendimentos.

Com relação aos imóveis com valor de até R$ 130 mil, objetos do recente pacote oficial para a casa própria, há otimismo na área da construção, como mostrou o presidente do Secovi, João Crestana. Mas as empresas ainda aguardam os parâmetros de preço para lançar empreendimentos nas faixas de renda baixa.

O plano prevê fortes subsídios às famílias com renda de até três salários mínimos, onde se concentra o déficit, mas não está claro se haverá oferta de terrenos e infraestrutura suficientes para atender à demanda, permitindo o lançamento de grandes conjuntos de moradias e ativando a construção civil.

Os dados do Creci sugerem mais confiança dos compradores. Mas muitos ainda preferem a locação. Aumentou 31,2%, entre janeiro e fevereiro, o número de imóveis alugados na capital, com queda de 2,38% no preço médio e preferência pelos de menor valor.

COMPRAR OU ALUGAR?

Decidir-se por pagar aluguel ou por adquirir um imóvel é uma das maiores dúvidas que enfrentamos quando passamos a ter independência financeira. Quando possuímos recursos suficientes para comprar, à vista, o que desejamos não há problema, pois certamente ter casa própria é fator de cidadania e segurança, especialmente para a família.
Mas, geralmente a aquisição só é possível através de financiamento ou de parcelamento em longo prazo. Nesse momento são cometidos erros que podem levar a prejuízos expressivos, especialmente se ignorarmos que toda compra e venda de imóvel é complexa, seja pelo mercado, pela negociação, pela elaboração do contrato ou da documentação.
Cultuamos a idéia de que pagar aluguel é um péssimo negócio por ser dinheiro jogado fora. Tal afirmação não é verdadeira. É preferível, às vezes, pagar aluguel, especialmente quando o inquilino trabalha por conta própria e precisa do dinheiro para capital de giro. Às vezes, descapi-talizar a empresa pode comprometer a sua sobrevivência. O custo do aluguel mensal, em torno de 0,7% em relação ao valor do imóvel, é muito baixo, especialmente se comparado com o custo para uma empresa buscar dinheiro financiado nos bancos.
Esquecemos, muitas vezes, que é saudável e necessário investirmos em nosso bem estar, em morar ou trabalharmos num local que atenda às nossas necessidades ou expectativas para que possamos nos realizar como pessoas ou profissionais, e, em grande parte das vezes, a única solução é alugar, dada a necessidade imediata de morar ou trabalhar em determinado tipo de imóvel.
Ao optar pela compra de um imóvel, o bem mais caro do mundo, é comum essa decisão vir acompanhada de grande carga emocional, o que atrapalha o raciocínio lógico. Primeiramente, devemos procurar constituir uma poupança prévia, num percentual mínimo de 50% do valor do imóvel que pretendemos adquirir. Para isso, é preciso pesquisar o que realmente desejamos e qual o valor da dívida que poderemos assumir.
É, ainda, aconselhável saber que quanto maior o valor da entrada, menor será o risco de inadimplência, mas que o contrário também é verdade, pois a idéia de financiar de 70% a 100% do imóvel é arriscada, já que são poucos os brasileiros certos de que manterão a capacidade de pagamento das parcelas por dez ou vinte anos. Vemos com certa freqüência pessoas honestas tornando-se réus em ações de cobrança, execução ou até perdendo o imóvel em decorrência do leilão do imóvel financiado. O sonho da casa própria é tão intenso que as pessoas insistem em ignorar que ninguém está isento de ficar doente, de perder o emprego ou passar por uma crise financeira em seu negócio, especialmente durante o longo prazo do financiamento e num país em que a política econômica é instável e sujeita a planos e pacotes mirabolantes. A maioria não busca assessoria para entender os reflexos jurídicos das cláusulas do contrato, consistindo ingenuidade e amadorismo a idéia de que a compra de um imóvel é simples.
Para aqueles que têm a ilusão de que os agentes financeiros vendem casa própria, é bom saberem que a coisa não é bem assim... Ocorre que o dinheiro no Brasil é uma mercadoria cara, que o custo financeiro (TR mais juros de 12% a 16%) faz a dívida do financiamento subir em torno de 18% ao ano, sem contar o custo mensal do seguro de vida e os danos físicos do imóvel. Portanto, o banco não vende imóvel e, sim, empresta dinheiro, sendo o imóvel mera garantia hipotecária ou fiduciária. Por isso os agentes financeiros, dentre eles a Caixa Econômica Federal, não aceitam o imóvel como pagamento da dívida quando o mutuário não consegue quitar pontualmente as prestações. O comprador acaba sofrendo uma ação de execução, ficando com o nome 'sujo' e perdendo crédito na praça e, finalmente, perde também o imóvel através do leilão decorrente da hipoteca.
O pior é que o comprador geralmente se vê forçado a sair do imóvel, sem nada receber, perdendo ainda as benfeitorias (reformas, armários, etc) instaladas, o sinal e tudo que pagou durante anos. Portanto, cabe à pessoa que deseja comprar um imóvel financiado atentar para os riscos e compreender porque tantos mutuários reclamam e se surpreendem ao constatarem que continuam a dever R$ 100 mil, ou seja, quase o dobro do que vale o imóvel avaliado em R$ 50 mil, após ter pago a entrada e, durante anos, as prestações. O fato é que o governo induziu milhares de mutuários a financiarem imóveis sob a propaganda enganosa do PES (Plano de Equivalência Salarial) ou do PCR (Plano de Comprometimento de Renda), que prometiam que os valores das prestações acompanhariam a evolução salarial ou que a mesma não ultrapassaria o percentual de 25% ou 30% do rendimento do mutuário, levando-o a acreditar que quitaria toda a dívida ao final do prazo. Ocorre que, ninguém explicou para o mutuário que quanto menor a sua prestação, que ficava sem aumentar, maior se tornava a sua dívida, ou seja, o seu saldo devedor disparava em função do mesmo subir de forma capitalizada, em torno de 18% ao ano, sem qualquer ligação com a evolução do seu salário ou com a variação do valor do imóvel.
Portanto, para muitos seria melhor terem continuado a pagar aluguel, sem correr o risco do prejuízo da entrada e dezenas de prestações de um financiamento impagável, e ainda perder o crédito na praça e os valores investidos no imóvel com benfeitorias.
Obtendo recursos para dar entrada num imóvel, caso opte pela compra diretamente com a construtora, o risco será menor, pois o Código de Defesa do Consumidor proíbe que o comprador perca todas as parcelas que tiver quitado, caso se torne inadimplente. Neste caso, o comprador não perde tudo como ocorre na rescisão do contrato com o agente financeiro. Ocorrendo a rescisão na compra e venda feita diretamente com a construtora, o comprador receberá de volta parte do que pagou, cabendo a ele ficar atento para as complexas condições do contrato de promessa de compra e venda, de forma a lhe propiciar maior segurança.
(*) O autor é Diretor da Caixa Imobiliária, Advogado Especializado em Direito Imobiliário – Tel. (31) 3225-5599, e-mail: keniopereira@caixa imobiliaria.com.br

MATÉRIA FOLHA DE SÃO PAULO SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Aluguel é a melhor opção para iniciante
Na hora de decidir se vai comprar ou alugar um imóvel, é preciso pesar todas as despesas com condomínio, IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), aluguel, valor do imóvel, reformas e investimento inicial para fazer a empresa funcionar.
O conselho de Valentina Caran, proprietária da imobiliária que leva seu nome, é que o empresário não invista demais em uma compra, ficando sem capital de giro. "O melhor é primeiro alugar, para ver se dá certo, e ter dinheiro para tocar o negócio."
A imobiliária, que é especializada na área comercial, negociou 100 mil metros quadrados em São Paulo nos últimos 12 meses, dos quais 80% para locação. Mas Caran destaca que, se o investimento em reforma for grande, deve-se fazer um contrato de no mínimo 60 meses ou comprar o imóvel.
Para abrir seu consultório dentário, Dalton Humberto, 53, fez suas contas e decidiu locar uma casa antiga e reformá-la totalmente: desde a fachada até a parte hidráulica. "O imóvel vale R$ 1,5 milhão e meu investimento na reforma foi de 10% desse valor.
Em um ano, dá para pagar pelo investimento inicial e o aluguel de uma casa antiga é mais barato que o de um consultório", explica Dalton.
Nas imobiliárias Lopes e Catena e Castro, mais de 70% dos imóveis comercializados são para locação. A preferência é por escritórios de 100 m2 a 450 m2 nas regiões da Vila Olímpia, Berrini, Itaim e avenida Paulista.
Elbio Fernandez Mera, vice-presidente de comercialização e marketing do Secovi-SP (sindicato das construtoras e imobiliárias), defende que a compra de um escritório é uma opção para quem quer ter um patrimônio.
"Se for ampliar a empresa, o empresário pode adquirir outros espaços e, se fechar ou trocar de ponto, não terá problemas para vender", diz.
Fonte: Folha de São Paulo

PARA EMBRAESP, ARREFECER A EUFORIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO É O EFEITO POSITIVO DA CRISE

Em 2009, setor crescerá menos, possivelmente retornando aos patamares de 2006.

17/02/09, São Paulo, SP - Apesar de todas as conseqüências negativas da crise financeira, seu efeito positivo foi o de arrefecer a “euforia” que havia tomado conta do mercado, por conta das condições favoráveis e da captação de grandes e médias construtoras e incorporadoras no mercado de capitais. A análise foi feita pelo diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), Luiz Paulo Pompéia, em palestra à diretoria do Sinduscon-SP, em 12 de fevereiro.

Segundo o especialista, o mercado imobiliário crescerá em 2009, porém menos que em 2008, retornando possivelmente aos níveis de produção de 2006. O diretor acredita que, com a abertura de novas perspectivas em 2009, o mercado tenderá a retomar a confiança, uma vez que investidores estrangeiros continuam dispostos a realizar novos investimentos no mercado brasileiro.

Em 2008, foram lançadas 61,9 mil unidades habitacionais na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), sendo 34,1 mil apenas na Capital. Os números são inferiores aos de 2007, quando houve 62 mil unidades lançadas na RMSP e 38,9 mil em São Paulo.

Das unidades lançadas no ano passado em toda região metropolitana, 42,8% (26.472) foram de três dormitórios e 34,7% (21.495), de dois dormitórios. O segmento de quatro dormitórios respondeu por 20% (12.391) e o de um dormitório, por 2,5% (1.540).

De acordo com dados da Embraesp, na Grande São Paulo há uma tendência de redução dos lançamentos de apartamentos de três e quatro dormitórios e um aumento nos de um dormitório. “Houve um superdimensionamento. Este segmento chegou ao atendimento pleno de sua demanda, mas continuamos vendo lançamentos nesta faixa”, diz Pompéia.

Segundo ele, tudo o que foi lançado em 2008 será construído, mas em prazos mais longos, com a previsão de entrega de alguns empreendimentos em prazos que vão de 2009 a 2012.

COMO OBTER MELHORES RESULTADOS NO PALNEJAMENTO DE LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS

Porque Saber Falar a Lingua dos Benefícios Leva os Corretores a Excelência Profissional
pag_3 (continuação)
Os corretores de imóveis precisam de informações que os ajudem a ilustrar, informar, explicar, de forma a valorizar e agregar valor ao empreendimento em lançamento. Eles deverão apresentar o empreendimento falando a “língua dos benefícios” em vez de uma apresentação improvisada e não adequada.

Para adotar este procedimento, os profissionais deverão saber enfatizar outras características disponíveis e que não são citadas nas diferentes peças de divulgação do empreendimento. Muitos detalhes, curiosidades, recomendações e técnicas de venda poderão ser repassados e lembrados, no material de apoio às vendas.

Exemplo: Ao comentar sobre o tipo de elevador a ser instalado, o corretor de imóveis deverá saber enfatizar algumas particularidades e especificações técnicas, que ajudam o cliente a perceber o benefício que obterá.

O material de apoio às vendas não interfere no estilo de venda do profissional. O corretor de imóveis deverá saber compatibilizar as recomendações técnicas preconizadas ao seu estilo próprio de venda. De posse do material de apoio às vendas, o corretor de imóveis terá ao seu dispor um recurso de grande valia e que lhe ajudará a realizar mais vendas.

No stand de vendas ou em outro local, enquanto aguarda o atendimento do próximo cliente, poderá ler e reler o material, para dominar a “língua dos benefícios”. A excelência profissional é conseguida através da persistência, dedicação, estudo e leitura