CONSÓRCIOS IMOBILIÁRIOS

Consórcios imobiliários: nova lei introduz garantias sólidas.
“Adquirir imóvel via consórcio será mais seguro”, diz especialista em direito imobiliário.

29/01/2009, São Paulo, SP – A partir de fevereiro (2009), entra em vigor a Lei 11.795/2008, que regulamenta as relações econômicas do setor de consórcio, à luz do Código do Consumidor.

Em entrevista ao Imovelweb, o advogado Plinio Ricardo Merlo Hypólito (Escritório Innocenti Advogados Associados), especialista em Direito Imobiliário, opinou: “Neste momento da economia, a nova Lei vai fomentar o planejamento financeiro disciplinado, com vistas à aquisição de terreno, casa ou apartamento, impulsionando o setor imobiliário. O consórcio pode ser uma alternativa para aqueles que preferem não se comprometer com financiamentos bancários”.

Imovelweb: Antes da Lei 11.795, qual a legislação que lastreava o consórcio imobiliário? Quais as falhas de tal legislação?

Plinio Ricardo Merlo Hypólito - Até o advento da lei 11.795/08, a legislação brasileira não contava com uma norma específica para o sistema de consórcio, que era regulamentado pela Resolução do Conselho Monetário Nacional nº. 67, de 21 de setembro de 1967; pelo Decreto nº. 70.951, de 09 de agosto de 1972; e pelo Banco Central, através da Lei nº. 8.177, de 01 de março de 1991, sendo este último o órgão responsável pela regulamentação e fiscalização das instituições de consórcio.

Ou seja, não havia uma legislação específica para regular o sistema de consórcios. O que havia eram normas que tratavam da questão, não compreendendo todos os problemas resultantes do sistema de consórcios. Havia muitas lacunas não cobertas pela lei e, no meu ponto de vista, essa era a maior falha. Cito como exemplo de inovação, introduzida pela lei 11795/08, o regimento que separa do patrimônio das administradoras de consórcios os bens e direitos por ela adquiridos em nome do grupo consorciado. Esta medida revela-se como garantia concreta aos consorciados.

IW: Como se dará o fomento do planejamento financeiro através do sistema de consórcio imobiliário?

PRMH - No sistema de consórcio, o participante adquire o bem em valores consideravelmente inferiores, se comparado à modalidade financiamento, por exemplo. Isso porque, no sistema de consórcios não incidem juros financeiros, que nada mais são do que o custo para o empréstimo do capital. Da mesma forma, no caso de inadimplência do consorciado, as conseqüências tornam-se bem diferentes, já que o prejuízo maior será arcado pelo próprio consorciado e não pelo seu credor no financiamento.

Penso que, no atual momento da crise financeira que atravessamos, opções menos onerosas para o consumidor que pretende adquirir bens duráveis em longo prazo, tendem a destacar-se no mercado. O sistema de consórcios, que conta agora com uma legislação específica e clara no que tange a direitos, obrigações e garantias oferecidas as partes, se faz competitivo.

IW: É importante a diferença de preço entre o imóvel financiado e aquele adquirido através de consórcio?

PRMH - De acordo com o artigo 27 da lei 11.795/08, o participante obriga-se a pagar importâncias destinadas ao fundo comum do grupo, taxa de administração e demais obrigações pecuniárias que forem estabelecidas no contrato, mas não juros, sendo que há casos de administradoras que não cobram taxa de adesão, nem fundo de reserva. Vejamos a Lei:

Artigo 27 - O consorciado obriga-se a pagar prestação cujo valor corresponda à soma das importâncias referentes à parcela destinada ao fundo comum do grupo, à taxa de administração e às demais obrigações pecuniárias que forem estabelecidas expressamente no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão.

Interessante lembrar o próprio conceito do grupo de consórcio, que é encontrado no artigo 2º da nova lei, caracterizando o consórcio como uma modalidade de aquisição de bens por meio do autofinanciamento.

Artigo 2º - Consórcio é a reunião de pessoas naturais e jurídicas em grupo, com prazo de duração e número de cotas previamente determinados, promovido por administradora de consórcio, com a finalidade de propiciar a seus integrantes, de forma isonômica, a aquisição de bens ou serviços, por meio de autofinanciamento.

Como já dito, no sistema de consórcio não se cobram juros pelo empréstimo do capital. Certamente se dois imóveis idênticos forem adquiridos um pelo sistema de consórcios e outro através de financiamento, este último, no final, sairá muito mais caro para o consumidor, já que, geralmente, as taxas de juros cobrados nos contratos de financiamento obedecem à tabela price, ao custo anual de 14%, enquanto, no consórcio, as parcelas são reajustadas anualmente pelo Índice Nacional de Preço ao Consumidor (INCC), sendo, portanto, muito mais vantajoso.

IW: O número de parcelas, mínimas e máximas, admitidas para consórcio imobiliário tem regulamentação legal? A Lei 11.795 trouxe alguma alteração nesse aspecto?

PRMH - A nova Lei trouxe alteração nesse aspecto. Determina que o número de cotas (mínimas e máximas) será previamente determinado quando da formação do grupo, a critério dos estipulantes.

IW:A nova Lei promulga: inversão do ônus da prova e obrigação solidária das administradoras. Como traduzir para o leigo o significado destes termos jurídicos, enquanto evolução das suas garantias?

PRMH - Quanto à inversão do ônus da prova, trata-se de um benefício disposto no Código Brasileiro de Defesa do Consumidor, que propicia uma maior facilidade de defesa em juízo. Está disposto no artigo 6º, VIII desse Código, conforme:

Arigo 6º - São direitos básicos do consumidor:
VIII – A facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando foi ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências.

A inversão do ônus da prova constitui uma modalidade de facilitação da defesa dos direitos do consumidor, que se justifica na medida em que, sendo o consumidor a parte mais fraca (na maioria das vezes), evita um desequilíbrio entre os litigantes. Trata-se de direito de facilitação de defesa, e não pode ser determinada senão após o oferecimento e valoração da prova, se e quando o julgado estiver em dúvida.

O que também se destaca é que a nova lei deixou claro que os bens e direitos adquiridos pela administradora, em nome do grupo de consorciados, pertencem a este e não ao ativo da administradora. Com relação às garantias que devem ser exigidas do consorciado que utilizar o crédito, estas devem recair sobre o bem adquirido, e a administradora é responsável por indenizar o grupo, nos casos de liberar indevidamente tais garantias.

IW: Historicamente e por diferentes ocorrências, reclamar ao Procon tem se mostrado eficiente? Antes da nova Lei, como eram tratadas eventuais desavenças relacionadas a consórcio imobiliário?

PRMH - O Procon, como órgão que objetiva a defesa dos consumidores, pode ser acionado pelo consorciado que se sentir lesado, sem que lhe seja defeso buscar a proteção do Poder Judiciário, através de advogado de sua confiança. É um recurso para o consumidor. O Procon tomará a frente da resolução do conflito. Antes da Lei, também era possível entrar com reclamação através do Procon ou do Poder Judiciário, mas não havia normas específicas para orientar as argumentações e as decisões, sendo assim, muito mais complicado de se solucionar. Agora elas existem.

IW: No caso de construtoras e incorporadoras, até por ora, a adesão ao patrimônio de afetação é facultativa. No caso das administradoras de consórcio, esta figura, ou outra equivalente, é obrigatória?

PRMH - Não se trata de patrimônio de afetação, que é figura específica tratada em legislação própria. No caso das administradoras, a nova Lei, no parágrafo 5º do artigo 5º, determina (obriga) que os bens e direitos adquiridos pela administradora em nome do grupo de consórcio, inclusive os decorrentes de garantia, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o seu patrimônio, devendo ser observado o seguinte:

I - não integram o ativo da administradora;
II - não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da administradora;
III - não compõem o elenco de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;
IV - não podem ser dados em garantia de débito da administradora.

Entrevista concedida ao Imovelweb pelo especialista em Direito Imobiliário, advogado Plinio Ricardo Merlo Hypólito, do Escritório Innocenti Advogados Associados.