PARA EMBRAESP, ARREFECER A EUFORIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO É O EFEITO POSITIVO DA CRISE

Em 2009, setor crescerá menos, possivelmente retornando aos patamares de 2006.

17/02/09, São Paulo, SP - Apesar de todas as conseqüências negativas da crise financeira, seu efeito positivo foi o de arrefecer a “euforia” que havia tomado conta do mercado, por conta das condições favoráveis e da captação de grandes e médias construtoras e incorporadoras no mercado de capitais. A análise foi feita pelo diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), Luiz Paulo Pompéia, em palestra à diretoria do Sinduscon-SP, em 12 de fevereiro.

Segundo o especialista, o mercado imobiliário crescerá em 2009, porém menos que em 2008, retornando possivelmente aos níveis de produção de 2006. O diretor acredita que, com a abertura de novas perspectivas em 2009, o mercado tenderá a retomar a confiança, uma vez que investidores estrangeiros continuam dispostos a realizar novos investimentos no mercado brasileiro.

Em 2008, foram lançadas 61,9 mil unidades habitacionais na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), sendo 34,1 mil apenas na Capital. Os números são inferiores aos de 2007, quando houve 62 mil unidades lançadas na RMSP e 38,9 mil em São Paulo.

Das unidades lançadas no ano passado em toda região metropolitana, 42,8% (26.472) foram de três dormitórios e 34,7% (21.495), de dois dormitórios. O segmento de quatro dormitórios respondeu por 20% (12.391) e o de um dormitório, por 2,5% (1.540).

De acordo com dados da Embraesp, na Grande São Paulo há uma tendência de redução dos lançamentos de apartamentos de três e quatro dormitórios e um aumento nos de um dormitório. “Houve um superdimensionamento. Este segmento chegou ao atendimento pleno de sua demanda, mas continuamos vendo lançamentos nesta faixa”, diz Pompéia.

Segundo ele, tudo o que foi lançado em 2008 será construído, mas em prazos mais longos, com a previsão de entrega de alguns empreendimentos em prazos que vão de 2009 a 2012.

COMO OBTER MELHORES RESULTADOS NO PALNEJAMENTO DE LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS

Porque Saber Falar a Lingua dos Benefícios Leva os Corretores a Excelência Profissional
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Os corretores de imóveis precisam de informações que os ajudem a ilustrar, informar, explicar, de forma a valorizar e agregar valor ao empreendimento em lançamento. Eles deverão apresentar o empreendimento falando a “língua dos benefícios” em vez de uma apresentação improvisada e não adequada.

Para adotar este procedimento, os profissionais deverão saber enfatizar outras características disponíveis e que não são citadas nas diferentes peças de divulgação do empreendimento. Muitos detalhes, curiosidades, recomendações e técnicas de venda poderão ser repassados e lembrados, no material de apoio às vendas.

Exemplo: Ao comentar sobre o tipo de elevador a ser instalado, o corretor de imóveis deverá saber enfatizar algumas particularidades e especificações técnicas, que ajudam o cliente a perceber o benefício que obterá.

O material de apoio às vendas não interfere no estilo de venda do profissional. O corretor de imóveis deverá saber compatibilizar as recomendações técnicas preconizadas ao seu estilo próprio de venda. De posse do material de apoio às vendas, o corretor de imóveis terá ao seu dispor um recurso de grande valia e que lhe ajudará a realizar mais vendas.

No stand de vendas ou em outro local, enquanto aguarda o atendimento do próximo cliente, poderá ler e reler o material, para dominar a “língua dos benefícios”. A excelência profissional é conseguida através da persistência, dedicação, estudo e leitura

CONSTRUÇÃO PARA BAIXA RENDA TERÁ TRIBUTO REDUZIDO DE 7% PARA 1%.

Redução abrangerá outros tipos de obras e será condicionada à adoção do patrimônio de afetação.

26/01/2009, São Paulo, SP - Entre as medidas que o governo federal anunciará no decorrer desta semana (26 a 30, janeiro, 2009) deve figurar a redução dos tributos pagos pelas construtoras e incorporadoras, para a construção de unidades habitacionais. Conforme antecipou o Jornal Folha de São Paulo, projetos destinados à baixa renda terão o imposto reduzido de 7% para 1%, enquanto aqueles voltados para os demais perfis deverão cair para 6%.

A antecipação feita por aquele periódico dá conta que a redução do tributo será condicionada à adoção do patrimônio de afetação, termo utilizado para caracterizar uma das medidas instituídas pelo pacote da construção criado em agosto de 2004 pelo governo federal. Trata-se de mecanismo que permite individualizar a obra, desvinculando-a do patrimônio do empreendedor, para evitar a contaminação por eventuais problemas financeiros que venham a ocorrer com a construtora ou incorporadora.

O patrimônio de afetação foi previsto na Medida Provisória 2.221, e regulamentado pela Lei 10.931. Além de garantir que os recursos não serão desviados para outra obra, permite aos compradores, na hipótese de falência da construtora ou incorporadora, contratarem outra empresa para concluir o projeto. Sua adoção é facultativa.

Os 7% de imposto pago atualmente pelas construtoras e incorporadoras que adotam o patrimônio de afetação substituem: o Imposto de Renda (IR); a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL); o Programa de Integração Social (PIS); e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins). O instrumento é pouco utilizado, porque a alíquota é superior ao imposto recolhido por meio de outro instrumento, que é o lucro presumido, atualmente girando em torno de 6%.

A antecipação foi veiculada pela Folha de São Paulo no dia seguinte (sexta-feira, 23, janeiro) à reunião do presidente da República com ministros e direção da Caixa Econômica Federal, para acertar detalhes do pacote a ser anunciado. Foi divulgado que houve a discussão de “temas que não eram consenso na equipe técnica”, como a dedução, no IR de pessoas físicas, de juros pagos nos financiamentos habitacionais; e a entrega de moradias equipadas com eletrodomésticos, com os respectivos custos já inclusos no montante do financiamento.

CONSTRUÇÃO DE CASAS POPULARES TERÁ ASSISTÊNCIA TÉCNICA GRATUITA

Construção de casas populares terá assistência técnica gratuita
Lei federal entra em vigor em 24 de julho de 2009 e beneficia famílias que recebem até três salários mínimos.

04/02/09 - A lei federal 11.888, sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em 24 de dezembro de 2008, assegura assistência técnica pública para a realização de projetos de construção de casas populares a pessoas de baixa renda. Com isso, famílias que recebem até três salários mínimos poderão ter, gratuitamente, o serviço de um profissional para fazer ou executar o projeto de sua casa, obedecendo a padrões técnicos e em locais seguros.

Além de assegurar o direito à moradia, a lei tem o objetivo de otimizar e qualificar o uso e o aproveitamento racional do local onde será construída a casa e evitar a ocupação de áreas de risco e de interesse ambiental. A assistência nos projetos evita, também, o desperdício de material, trazendo economia à construção. Serviços de luz, água e saneamento básico se farão presentes no projeto da casa, que deve apresentar até 60 metros quadrados e ser construída em áreas declaradas de interesse social.

Os recursos financeiros provirão do governo federal, que dará apoio aos estados e aos municípios na assistência técnica dos profissionais.

A execução da nova lei de engenharia pública, como é chamada, deve abrir ainda novas oportunidades no mercado de trabalho para engenheiros, arquitetos e urbanistas que atuem no serviço público, em organizações não-governamentais ou que integrem programas de residência acadêmica ou programas de extensão universitária, por meio de escritórios-modelo ou públicos com atuação na área.

Para Alex Abiko, professor titular do Departamento de Engenharia de Construção Civil Escola Politécnica da USP, após a sanção da lei, o grande desafio agora é a sua operacionalização. “O campo de trabalho dos profissionais destas áreas irá aumentar, o que é motivo de comemoração. Mas será preciso treinar esse contingente. Acredito que 2009 será um ano de troca de idéias entre profissionais, entidades e órgãos públicos para discutir a lei e como ela será colocada em prática. As iniciativas criadas devem passar por um processo de análise, monitoramento e adaptação, a fim de validar os procedimentos e práticas que obtiverem bons resultados”, explica o professor.

Segundo ele, além dos recursos, será preciso criar mecanismos para selecionar beneficiários por meio de sistemas de atendimento implantados por órgãos municipais, com composição paritária entre representantes do poder público e da sociedade civil.

A lei federal entrará em vigor no dia 24 de julho de 2009.

CONSÓRCIOS IMOBILIÁRIOS

Consórcios imobiliários: nova lei introduz garantias sólidas.
“Adquirir imóvel via consórcio será mais seguro”, diz especialista em direito imobiliário.

29/01/2009, São Paulo, SP – A partir de fevereiro (2009), entra em vigor a Lei 11.795/2008, que regulamenta as relações econômicas do setor de consórcio, à luz do Código do Consumidor.

Em entrevista ao Imovelweb, o advogado Plinio Ricardo Merlo Hypólito (Escritório Innocenti Advogados Associados), especialista em Direito Imobiliário, opinou: “Neste momento da economia, a nova Lei vai fomentar o planejamento financeiro disciplinado, com vistas à aquisição de terreno, casa ou apartamento, impulsionando o setor imobiliário. O consórcio pode ser uma alternativa para aqueles que preferem não se comprometer com financiamentos bancários”.

Imovelweb: Antes da Lei 11.795, qual a legislação que lastreava o consórcio imobiliário? Quais as falhas de tal legislação?

Plinio Ricardo Merlo Hypólito - Até o advento da lei 11.795/08, a legislação brasileira não contava com uma norma específica para o sistema de consórcio, que era regulamentado pela Resolução do Conselho Monetário Nacional nº. 67, de 21 de setembro de 1967; pelo Decreto nº. 70.951, de 09 de agosto de 1972; e pelo Banco Central, através da Lei nº. 8.177, de 01 de março de 1991, sendo este último o órgão responsável pela regulamentação e fiscalização das instituições de consórcio.

Ou seja, não havia uma legislação específica para regular o sistema de consórcios. O que havia eram normas que tratavam da questão, não compreendendo todos os problemas resultantes do sistema de consórcios. Havia muitas lacunas não cobertas pela lei e, no meu ponto de vista, essa era a maior falha. Cito como exemplo de inovação, introduzida pela lei 11795/08, o regimento que separa do patrimônio das administradoras de consórcios os bens e direitos por ela adquiridos em nome do grupo consorciado. Esta medida revela-se como garantia concreta aos consorciados.

IW: Como se dará o fomento do planejamento financeiro através do sistema de consórcio imobiliário?

PRMH - No sistema de consórcio, o participante adquire o bem em valores consideravelmente inferiores, se comparado à modalidade financiamento, por exemplo. Isso porque, no sistema de consórcios não incidem juros financeiros, que nada mais são do que o custo para o empréstimo do capital. Da mesma forma, no caso de inadimplência do consorciado, as conseqüências tornam-se bem diferentes, já que o prejuízo maior será arcado pelo próprio consorciado e não pelo seu credor no financiamento.

Penso que, no atual momento da crise financeira que atravessamos, opções menos onerosas para o consumidor que pretende adquirir bens duráveis em longo prazo, tendem a destacar-se no mercado. O sistema de consórcios, que conta agora com uma legislação específica e clara no que tange a direitos, obrigações e garantias oferecidas as partes, se faz competitivo.

IW: É importante a diferença de preço entre o imóvel financiado e aquele adquirido através de consórcio?

PRMH - De acordo com o artigo 27 da lei 11.795/08, o participante obriga-se a pagar importâncias destinadas ao fundo comum do grupo, taxa de administração e demais obrigações pecuniárias que forem estabelecidas no contrato, mas não juros, sendo que há casos de administradoras que não cobram taxa de adesão, nem fundo de reserva. Vejamos a Lei:

Artigo 27 - O consorciado obriga-se a pagar prestação cujo valor corresponda à soma das importâncias referentes à parcela destinada ao fundo comum do grupo, à taxa de administração e às demais obrigações pecuniárias que forem estabelecidas expressamente no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão.

Interessante lembrar o próprio conceito do grupo de consórcio, que é encontrado no artigo 2º da nova lei, caracterizando o consórcio como uma modalidade de aquisição de bens por meio do autofinanciamento.

Artigo 2º - Consórcio é a reunião de pessoas naturais e jurídicas em grupo, com prazo de duração e número de cotas previamente determinados, promovido por administradora de consórcio, com a finalidade de propiciar a seus integrantes, de forma isonômica, a aquisição de bens ou serviços, por meio de autofinanciamento.

Como já dito, no sistema de consórcio não se cobram juros pelo empréstimo do capital. Certamente se dois imóveis idênticos forem adquiridos um pelo sistema de consórcios e outro através de financiamento, este último, no final, sairá muito mais caro para o consumidor, já que, geralmente, as taxas de juros cobrados nos contratos de financiamento obedecem à tabela price, ao custo anual de 14%, enquanto, no consórcio, as parcelas são reajustadas anualmente pelo Índice Nacional de Preço ao Consumidor (INCC), sendo, portanto, muito mais vantajoso.

IW: O número de parcelas, mínimas e máximas, admitidas para consórcio imobiliário tem regulamentação legal? A Lei 11.795 trouxe alguma alteração nesse aspecto?

PRMH - A nova Lei trouxe alteração nesse aspecto. Determina que o número de cotas (mínimas e máximas) será previamente determinado quando da formação do grupo, a critério dos estipulantes.

IW:A nova Lei promulga: inversão do ônus da prova e obrigação solidária das administradoras. Como traduzir para o leigo o significado destes termos jurídicos, enquanto evolução das suas garantias?

PRMH - Quanto à inversão do ônus da prova, trata-se de um benefício disposto no Código Brasileiro de Defesa do Consumidor, que propicia uma maior facilidade de defesa em juízo. Está disposto no artigo 6º, VIII desse Código, conforme:

Arigo 6º - São direitos básicos do consumidor:
VIII – A facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando foi ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências.

A inversão do ônus da prova constitui uma modalidade de facilitação da defesa dos direitos do consumidor, que se justifica na medida em que, sendo o consumidor a parte mais fraca (na maioria das vezes), evita um desequilíbrio entre os litigantes. Trata-se de direito de facilitação de defesa, e não pode ser determinada senão após o oferecimento e valoração da prova, se e quando o julgado estiver em dúvida.

O que também se destaca é que a nova lei deixou claro que os bens e direitos adquiridos pela administradora, em nome do grupo de consorciados, pertencem a este e não ao ativo da administradora. Com relação às garantias que devem ser exigidas do consorciado que utilizar o crédito, estas devem recair sobre o bem adquirido, e a administradora é responsável por indenizar o grupo, nos casos de liberar indevidamente tais garantias.

IW: Historicamente e por diferentes ocorrências, reclamar ao Procon tem se mostrado eficiente? Antes da nova Lei, como eram tratadas eventuais desavenças relacionadas a consórcio imobiliário?

PRMH - O Procon, como órgão que objetiva a defesa dos consumidores, pode ser acionado pelo consorciado que se sentir lesado, sem que lhe seja defeso buscar a proteção do Poder Judiciário, através de advogado de sua confiança. É um recurso para o consumidor. O Procon tomará a frente da resolução do conflito. Antes da Lei, também era possível entrar com reclamação através do Procon ou do Poder Judiciário, mas não havia normas específicas para orientar as argumentações e as decisões, sendo assim, muito mais complicado de se solucionar. Agora elas existem.

IW: No caso de construtoras e incorporadoras, até por ora, a adesão ao patrimônio de afetação é facultativa. No caso das administradoras de consórcio, esta figura, ou outra equivalente, é obrigatória?

PRMH - Não se trata de patrimônio de afetação, que é figura específica tratada em legislação própria. No caso das administradoras, a nova Lei, no parágrafo 5º do artigo 5º, determina (obriga) que os bens e direitos adquiridos pela administradora em nome do grupo de consórcio, inclusive os decorrentes de garantia, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o seu patrimônio, devendo ser observado o seguinte:

I - não integram o ativo da administradora;
II - não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da administradora;
III - não compõem o elenco de bens e direitos da administradora, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;
IV - não podem ser dados em garantia de débito da administradora.

Entrevista concedida ao Imovelweb pelo especialista em Direito Imobiliário, advogado Plinio Ricardo Merlo Hypólito, do Escritório Innocenti Advogados Associados.

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