SERÁ QUE É HORA DE VENDER SEU IMÓVEL?

Especialistas ponderam se o momento atual do mercado imobiliário é o ponto de alta - hora de realizar os lucros

Para professor, demanda especulativa de imóveis já não existe mais

São Paulo - No mercado imobiliário brasileiro não se fala em outra coisa. Os preços já não sobem mais com a mesma intensidade de antes. Incorporadoras vendem imóveis com descontos que ultrapassam os 30%, e vendedores de usados já não sentem mais tanta facilidade de passar seu bem adiante.

Mas afinal, os preços chegaram ao topo? Ainda há espaço para mais valorização? Ou a tendência agora é que os preços se acomodem - ou até caiam? Para quem tem um imóvel que se beneficiou da alta valorização nos últimos anos, está na hora de vender e realizar o lucro? "Eu vejo uma estabilidade, com viés de baixa tênue. Vai ocorrer uma reformatação do mercado, com reposicionamento das construtoras com margens consideradas razoáveis", diz o professor João da Rocha Lima Junior, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Para ele, a demanda especulativa percebida no mercado anteriormente já não existe mais, o que freia a valorização. As construtoras, por sua vez, já enxergariam um novo patamar de custos de produção e estariam mais confortáveis de que não vão aparecer aumentos abruptos de custos, o que deve levar à estabilização dos preços.

"Um freio de demanda gera descontos e joga os preços para baixo. Não vejo a possibilidade de uma quebra de preços, mas sim de uma queda suave. Mas não há muita margem para redução de preços, pois não houve um nível de especulação tal que permita uma queda maior. E nós também não temos o problema da devolução de imóveis por falta de capacidade de pagamento, uma vez que nosso crédito é conservador", completa o professor.

Já há alguns sinais de desaceleração no mercado imobiliário brasileiro, embora seja ainda cedo para se falar em queda de preços. O Índice FipeZap, que acompanha os preços dos imóveis em sete capitais brasileiras, já vem mostrando retração de preços em algumas cidades e, no mês de abril, seu relatório reafirmava a tendência de desaceleração de preços iniciada em abril de 2011.

A reportagem de capa da Revista EXAME que chegou às bancas nesta quinta-feira reflete justamente sobre se é hora de comprar, vender ou esperar, e traz com exclusividade uma pesquisa da Fipe que mostra que, apesar da valorização recorde nos 12 meses terminados em março, uma comparação entre os últimos seis meses e o mesmo período do ano anterior atesta uma desaceleração na alta. Veja a metodologia da pesquisa da Fipe.

Há ainda outros fatores que podem contribuir para a desaceleração e posterior estabilização de preços. O primeiro trimestre do ano já revelou queda no número de unidades financiadas (em relação ao mesmo período do ano passado) e da velocidade de vendas (em relação aos anos anteriores).

A isso se alia o passo atrás dado pelas incorporadoras que sofreram em seus balanços e na Bolsa, principalmente por conta do descasamento entre o número de imóveis lançados e sua capacidade de entrega - o que também gerou os atrasos na entrega dos imóveis e uma porção de ações na Justiça ao longo de 2011. Agora, as construtoras tentam reajustar seus processos internos para se recuperar. Pelo menos aquelas que são abertas em Bolsa frearam o ritmo dos lançamentos.

O momento ainda requer cautela, mas quem tem mais de um imóvel e se beneficiou da estrondosa valorização imobiliária brasileira dos últimos anos já pode pensar numa venda. "Quem tem mais de um imóvel está em boa posição para realizar os lucros", diz o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor do livro "Imóveis - seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio".

Segundo Calado, para quem atua no mercado de imóveis como investidor ou especulador - ou seja, para quem compra para alugar ou aguardar valorização - o momento também é propício por conta da queda na taxa Selic e do movimento de derrubada de juros pelos bancos. "Quem quiser vender um imóvel para comprar outro, deve também conseguir uma taxa de juros menor em um eventual financiamento", completa.

O economista se diz pessimista em relação ao mercado daqui para frente quando se refere a quem deseja ganhar com a valorização. "Não acredito que essa trajetória de alta continue tão forte, a não ser que estejamos entrando em uma bolha. Temos evidências de desaquecimento e até de quedas de preço. Essa coisa das construtoras venderem imóveis com desconto, não existe isso. Ninguém vende uma cota de um fundo ‘com desconto’. Foi o preço do imóvel que caiu mesmo", observa.

Alex Strotbek, consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, não acredita em desvalorização dos imóveis, mas também crê que uma estabilização já é visível. "A hora de vender o imóvel é na alta", lembra.

É claro que agora já está mais difícil vender, o que também pode ser sinal de um momento propício para a realização de lucros. Os empreendimentos cujas unidades se esgotam em apenas um fim de semana estão se tornando raros, e o endividamento das famílias cresceu muito nos últimos anos - de 27% da renda em 2007 para os atuais 44%. As decisões de compra estão mais ponderadas agora que o preço do metro quadrado está mais alto.

Quem tem apenas um imóvel

Quem tem apenas o imóvel próprio pode até pensar em vendê-lo, mas precisa de um plano bem claro, porque o movimento é arriscado. "Quem fez isso há quatro anos, por exemplo, se deu muito mal, porque os preços entraram numa trajetória de alta alucinante. Se o sujeito vendeu e começou a pagar aluguel com o dinheiro do negócio pode ter tomado um susto desagradável", diz Luiz Calado.

Segundo o vice-presidente do IBEF, no entanto, agora é uma hora boa para assumir algum tipo de risco, desde que se entenda o que se está fazendo. "Essa estagnação com possível queda de preços ainda vai se manter por algum tempo. O PIB do país está se retraindo há meses, e a crise internacional continua. Se esse cenário se consolidar, e o preço dos imóveis começar a cair, será possível aplicar em um investimento atrelado à inflação e usar a renda para pagar aluguel", explica Calado.

Quem não quiser se arriscar a viver de aluguel e desejar comprar outro imóvel deve ponderar outros fatores. Não dá para contar com uma queda nos preços, embora em alguns casos isolados ela já esteja ocorrendo. Para Luiz Calado, uma possibilidade que pode ser vantajosa é vender o imóvel hoje para comprar outro dentro de até um ano, com taxa de juros menor para um eventual financiamento.

Para Alex Strotbek, a estratégia de vender o único imóvel para comprar outro pode se justificar se a pessoa tiver a intenção de comprar uma propriedade melhor. Assim como a venda está dificultada, comprar em um momento como o atual significa pagar caro. O planejamento para quem deseja melhorar o padrão de vida deve incluir uma poupança extra além do dinheiro da venda para comprar um imóvel de padrão mais alto.

"Se o sujeito pensa em realizar o lucro e encontrar um bom negócio, provavelmente não vai. Ele pode também esperar uma queda de preços, mas é arriscado para quem tem somente um imóvel. Se a pessoa tiver um segundo imóvel é mais fácil. Ela vende, aplica o dinheiro em renda fixa e espera uma nova baixa. O proprietário de apenas um imóvel deve ser cem vezes mais cauteloso do que o investidor", diz Strotbek.

Outras alternativas

Desde 2008, o Brasil vem experimentando uma alta estrondosa nos preços dos imóveis, figurando entre as maiores altas do mundo ano a ano. Embora, para padrões internacionais, os preços dos imóveis brasileiros ainda sejam baixos, a valorização já apresenta os primeiros sinais de perda de fôlego. Desde 2008 até o final de abril deste ano, os imóveis em São Paulo valorizaram 135%, enquanto que os imóveis cariocas tiveram alta de 170%.

"Nós tivemos um excesso de preços em 2010 e 2011, com altas acima do razoável. Havia um excesso de demanda no mercado, até um pouco artificial, forçada por alguma especulação. A isso se juntou uma demanda reprimida forte em 2008 e 2009, com um crescimento de custos muito grande. As construtoras de capital aberto agiram de forma agressiva, e havia muito capital estrangeiro chegando ao mercado brasileiro", explica João da Rocha Lima Junior, do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Em um segundo momento, os custos de construção sofreram enorme pressão, com a escassez de mão de obra qualificada e consequente perda de produtividade das construtoras, fora as altas nos preços dos terrenos. "O mercado imobiliário é desordenado. Quando o dono de um terreno recebe pressão de todos os lados para vender, o preço sobe sem limites", diz o professor.

Para quem quer continuar no mercado imobiliário, o economista Luiz Calado recomenda uma realocação de portfólio, considerando-se os fundos imobiliários. "Quem vender um de seus imóveis e optar por não ter dívida, pode deixar o dinheiro da venda em um fundo imobiliário", diz. Mas para ele, sempre existe oportunidade para "quem olha além do óbvio e vê um nicho de mercado que não é bem atendido".

"Vale o raciocínio: o que vai ser demandado daqui para frente na sua região? Para onde a cidade está crescendo, quais as necessidades que ainda não são bem atendidas? Também existe potencial para agregar valor a um imóvel mal cuidado, comprado em leilão, ou cujo dono anterior não tivesse fôlego financeiro para cuidar. Nesse caso, é preciso fazer um investimento na recuperação do imóvel, mas ainda fica espaço para ganhar dinheiro", conclui.

PARA COMPRA DA CASA PRÓPRIA, SOMENTE CAIXA E CITIBANK REDUZIRAM TAXAS

Crédito imobiliário deverá sentir queda dos juros e influência das mudanças na poupança somente no longo prazo

SÃO PAULO - A redução dos juros para diversas linhas de crédito, anunciadas desde abril pelo principais bancos de varejo brasileiros, vai chegar mais lentamente ao setor imobiliário. Para o financiamento habitacional, somente a Caixa Econômica Federal e o Citibank anunciaram taxas menores.

Com as mudanças nas regras de rendimento da poupança, a tendência é os bancos gastarem menos para remunerar as aplicações em caderneta. Essa diminuição do custo de captação (funding) poderia ser repassada aos consumidores, por meio de juros menores no crédito habitacional.

A influência da Selic abaixo de 8,5% no crédito habitacional, entretanto, será percebida somente no longo prazo. "No crédito imobiliário, a queda dos juros depende da velocidade de migração do estoque de poupança velha para o estoque de poupança nova, o que ainda é imprevisível", diz o vice-presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Osmar Roncolato.

O vice-presidente de governo da Caixa Econômica Federal, José Urbano Duarte, destaca que mesmo que Selic caia, a redução da taxa no crédito imobiliário não é automática, porque a maior parte do funding vai ter um custo de captação (de acordo com a antiga poupança) e o restante outro custo", afirma.

Marcha lenta

Dentre os sete bancos consultados, Caixa Econômica Federal e Citibank cortaram juros no crédito habitacional. Santander e Banco do Brasil afirmam estudar reduções, enquanto Bradesco, Itaú Unibanco e HSBC não comentaram o tema.

Na Caixa, o corte aconteceu em abril, antes mesmo do governo anunciar as mudanças na poupança. "A redução foi resultado de melhorias nos processos internos, baixa inadimplência e ganhos em eficiência, devido ao aumento do volume de contratações em 16 vezes entre 2003 e 2011", diz Urbano.

"Pode haver redução dos juros no crédito imobiliário, mas isso vai depender do volume de aplicações dentro das novas regras de rendimento da poupança e também do comportamento da taxa Selic", diz José Henrique Silva, gerente executivo da diretoria de crédito imobiliário do Banco do Brasil.

Pela nova regra, com a taxa básica de juros, Selic, abaixo de 8,5%, a poupança passa a ser remunerada por 70% da Selic somada à Taxa Referencial (TR). Com isso, o rendimento tente a ser menor do que o da regra antiga, que rendia 6% ao ano mais TR.

A antiga regra continua valendo quando a Selic estiver acima de 8,5%. Os depósitos em poupança feitos até 3 de maio deste ano seguem remunerados pelo antigo cálculo até sua extinção. Assim, quando o consumidor fizer um saque da poupança, o valor será debitado primeiramente dos depósitos realizados depois da nova regra, para depois consumir o antigo estoque.

"A tendência de quem já tem recursos na poupança é preservar esse rendimento com a remuneração antiga", afirma Roncolato, da Abecip. Por isso, somente a partir do movimento no estoque de poupança os bancos poderão calcular se o custo de captação de recursos vai cair e, consequentemente, transferir a redução de juros aos novos contratos.

Mudanças nos contratos

Mais de 95% dos contratos vigentes são corrigidos mensalmente pela TR, segundo a Abecip. Mas pelo cálculo do Ministério da Fazenda, com a Selic abaixo de 8,2%, a TR passa a ser zero, pois seu cálculo é atrelado a títulos que rendem de acordo com a taxa básica de juros. Ou seja, os parcelamentos não teriam correção nesse cenário.

Por esse motivo, bancos e setor imobiliário estudam mudanças nos contratos e nos cálculos do custo de captação de recursos. "A adição de outros indexadores de correção pode ser uma saída, mas isso depende da solidez da economia brasileira", diz o vice-presidente da Abecip.

Juros

Hoje, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos em poupança para o crédito imobiliário, sendo 80% desses para contratos dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o restante a taxas livres. O SFH financia imóveis avaliados em até R$ 500 mil e segue o teto de 12% de juros ao ano.

Mas a taxa média praticada pelo mercado já é inferior ao máximo de 12% (veja tabela), mesmo para os imóveis financiados pelo crédito livre.

No programa do governo federal "Minha Casa Minha Vida", famílias com renda de até R$ 5 mil por mês acessam taxas ainda menores. Foi assim que a superintendente sênior de telemarketing, Keila Cristina Correa Rodrigues, de 25 anos, conseguiu realizar o sonho da casa própria. Ela financiou um imóvel em Guaianases, zona leste da capital, avaliado em R$ 146 mil, com juros de 5,5% ao ano.

Somados o desconto do Feirão Caixa da Casa Própria e da construtora, o subsídio do governo e a entrada de R$ 4 mil, Keila vai pagar R$ 96 mil pelo imóvel em 300 parcelas decrescentes. Antes, durante quatro anos ela fez inúmeras pesquisas de preço e simulações de financiamento imobiliário, mas nunca chegou a fechar contrato por não ter condições de arcar com as parcelas.

Após ser promovida diversas vezes no emprego, Keila atingiu uma renda compatível com a aquisição do imóvel que queria. "Estou de férias e tirei o dia para fechar o contrato. Com certeza o juro menor é um benefício que facilita a compra", conta. Seu plano é casar com o atual namorado e mudar para a casa nova.

LEI PROÍBE VENDA E ALUGUEL DE VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIO

Agora, as garagens só poderão ser alugadas ou alienadas se houver autorização expressa dos condôminos. Para isso, é necessário ter o aval de dois terços dos moradores em assembleia

Em vigor desde o último dia 2/5, a lei federal 12.607/12 proíbe a locação e a venda de vagas de garagem em condomínios para pessoas estranhas ao condomínio. Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, lembra que "antes já existiam restrições, porém, elas não eram claras".

A lei altera o Código Civil, que afirma que apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas podem ser alugados ou vendidos. Agora, as garagens só poderão ser alugadas ou alienadas se houver autorização expressa dos condôminos. E, para isso, é necessário ter o aval de dois terços dos moradores em assembleia. "A exceção são as vagas em garagem de condomínios", afirma.

Segundo Gebara, a mudança foi feita com o objetivo de garantir mais segurança aos condomínios. "Essa lei era necessária e benéfica", opina o vice-presidente, pois reduz a circulação de estranhos no condomínio. "Mas é preciso estar em permanente estado de alerta."

O que diz a lei - O novo texto da lei afirma: "as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio".


INVESTIMENTO SEGURO

Conheça as vantagens de aplicar o seu dinheiro em empreendimentos imobiliários

Na última década, os imóveis localizados na RPT (Região do Polo Têxtil) valorizaram em torno de 10% a 15% ao ano. A estimativa é do diretor de uma imobiliária em Americana, José Roberto Renesto. Para os investidores, essa é uma informação tentadora. Mas realmente investir no mercado imobiliário é um bom negócio?

Segundo Renesto, é a aplicação mais indicada para quem quer ter segurança e tranquilidade. "O investimento em imóvel é seguro, obviamente tomando os devidos cuidados na hora da aquisição, avaliando bem o tipo de imóvel, a idoneidade documental, tanto do vendedor como do imóvel", explica.

Quem compartilha a opinião é o presidente do Secovi-SP (Sindicato da habitação), Claudio Bernardes. "É muito mais seguro que qualquer outro tipo de renda. Quem viveu na época do Collor, quando tiraram o dinheiro de todo mundo, deixando apenas R$ 50, entende muito bem o que é a segurança de um investimento imobiliário", ressalta.

De acordo com Bernardes, é mais seguro aplicar em imóveis a bancos. "Normalmente as pessoas comparam o quanto ganharão por mês se comprar um imóvel ou se aplicar no banco. Porém, esquecem que o dinheiro está desvalorizando e o imóvel está valorizando. No imóvel não está incluso a valorização que está ocorrendo a longo prazo. Para o investidor, é mais vantajoso, é sempre um melhor negócio", garante. O presidente do Secovi explica que o investimento imobiliário tem dois focos: venda e locação. "O primeiro que é do ganho da valorização do imóvel deve ser feito com perspectiva de retorno de longo prazo. Na locação, você conta com esse processo de valorização a longo prazo, mas conta também com uma remuneração de curto prazo", afirma.

Erro

No entanto, é preciso entender do mercado de imóveis para conseguir fazer um bom negócio. "Um erro comum, e que existe em outros investimentos, é fazer um investimento sem o auxílio de um profissional. Afinal, quando alguém quer investir na bolsa, procura um corretor da bolsa. Agora, no imóvel a pessoa sempre acha que entende, esse é um erro que deveria ser evitado. Se você está procurando um imóvel para investir, é interessante procurar um especialista", orienta Bernardes.

Declare fim às dúvidas!

De acordo com o diretor de uma imobiliária em Americana, José Roberto Renesto, antes de comprar um imóvel, seja para venda ou locação, o investidor deve ficar atento quanto ao valor, localização e condições do imóvel. Agora, se você está com dúvidas e não sabe se adquire um terreno, um apartamento na planta ou uma casa, confira as dicas do profissional.

- Terreno: a melhor opção para investimento em terrenos é na ocasião do lançamento do loteamento. Nessa fase os preços são mais atraentes e existe a possibilidade de parcelamento diretamente com o loteador. Com a evolução das vendas e o início das construções, melhoria na infraestrutura urbana e nos serviços comunitários, ocorre uma valorização natural do imóvel, obtendo vantagens em caso de revenda.

- Na planta: a vantagem de adquirir um apartamento na planta é a futura valorização. No momento da entrega o imóvel terá um valor de revenda superior ao do lançamento. Esse investimento é mais indicado para quem não necessita usar o imóvel imediatamente.

- Casa: a residência pronta é, tradicionalmente, o imóvel mais procurado, devido aos anseios e necessidades familiares de espaço e privacidade. Quando é bem localizada, com espaço físico e de lazer, a casa torna-se um bem de fácil aceitação no mercado. A valorização é ainda maior quando se trata de uma casa num condomínio fechado, justamente em decorrência da segurança.

Curiosidade

O mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo registrou a venda de 2.109 unidades em fevereiro deste ano, com crescimento de 12,8% em relação ao mesmo mês de 2011 (1.869 unidades) e de 97,5% comparado a janeiro de 2012 (1.068 unidades).

De acordo com o Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), responsável pela pesquisa sobre Mercado Imobiliário, foi o terceiro melhor desempenho para o mês, considerando a evolução de vendas desde a mudança de metodologia, a partir de 2004.

GOVERNO ESTÁ ESTUDANDO NOVA LINHA DE FINANCIAMENTO PARA MATERIAL DE CONSTRUÇÃO

Guido Mantega reclamou da linha de crédito atual, que tem muitas condicionantes estipuladas pelo Conselho Curador

SÃO PAULO - O ministro das Cidades, Aguinaldo Ribeiro, anunciou nesta sexta-feira (25), que o ministério está estudando em conjunto com a Caixa Econômica Federal (Caixa), uma modalidade de financiamento de materiais de construção que seja mais eficaz do que a que está em vigor e que foi criticada pelo ministro da Fazenda, Guido Mantega, esta semana. Segundo Ribeiro, na próxima reunião do Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), em junho, a nova linha de financiamento já deve estar pronta.

Na última segunda-feira (21), o ministro Guido Mantega reclamou da linha de crédito atual, que, segundo ele, tem muitas condicionantes estipuladas pelo Conselho Curador, o que restringe a concessão para as empresas. Depois de participar de reunião fechada com o Conselho Superior da Indústria da Construção (Consic), da Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp), o ministro Aguinaldo Ribeiro explicou que o assunto está sendo discutido e não há nada definido.

"Tudo está sendo discutido. A questão do spread tem sido discutida não só para o financiamento do material de construção como para outros setores, inclusive com essa nova dinâmica da política de juros. Essa nova linha contemplará todas as demandas. Até junho, deve estar tudo definido. O fundamental é que haja uma boa execução", disse.

Segundo ele, o objetivo é tornar a concessão de crédito para materiais de construção mais ágil e melhor utilizada. A linha de financiamento para materiais de construção sobre a qual se refere o ministro e que está sendo rediscutida conta com cerca de R$ 1 bilhão com juros de 12% ao ano.

DICAS PARA COMPRAR IMÓVEIS NO FEIRÃO DA CASA PRÓPRIA

Se você planeja visitar o feirão nos próximos dias, confira as dicas para comprar a tão sonhada casa própria

Uma dica é ficar sempre atento aos juros, que mudam conforme o valor do imóvel e do financiamento

São Paulo - Até o dia 10 de junho, a Caixa Econômica Federal (CEF) realiza o 8º Feirão da Casa Própria em 13 cidades de todo o Brasil. No evento, estarão à venda 430 mil imóveis, entre novos e usados. A grande vantagem do Feirão é a possibilidade de se realizar o processo de aquisição do imóvel num único espaço, uma vez que lá estarão imobiliárias, construtoras, incorporadoras, corretores, cartórios e agentes da Caixa, responsáveis por analisar e liberar o financiamento. Se você é uma das pessoas que planeja visitar o Feirão para comprar a tão sonhada casa própria, fique atenta às dicas:

1 Aproveite os feirões para comparar os preços dos imóveis e pesquisar as taxas de juros.

2 Fique atento aos juros, que mudam conforme o valor do imóvel e do financiamento - por isso é essencial consultar outros bancos, sem se esquecer de incluir na comparação as taxas administrativas e encargos cobrados por cada instituição financeira. Para facilitar, os bancos oferecem simuladores online e você pode fazer a pesquisa em casa para ir ao Feirão já munido de informações.

3 Por mais que as condições de compra encontradas no feirão sejam vantajosas, não deixe de fazer um bom planejamento, pois o financiamento vai comprometer a renda da família por muitos anos. "O ideal é que a prestação não comprometa mais de 30% da renda familiar e é bom ter cerca de 50% do valor do imóvel depositado em FGTS, poupança ou em aplicações", orienta Marco Aurélio luz, presidente da AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências).

4 Se estiver interessado em um imóvel novo ou em construção, certifique-se da idoneidade da construtora com o pedido do CNPJ e a consulta ao Procon. Também faça o levantamento da incorporação do imóvel - verifique se o engenheiro e arquiteto estão devidamente registrados no CREA; consulte o INSS; ações cível, trabalhista e criminal; débitos junto à prefeitura; situação do corretor junto ao Creci e memorial descritivo registrado. "Vale a pena pedir auxílio de um especialista para certificar-se sobre a qualidade dos produtos", sugere Luz.

5 No caso do imóvel ser usado, é fundamental conhecer a residência e conversar com vizinhos para checar as condições do imóvel e da vizinhança (infraestrutura, segurança, iluminação etc.). Verifique a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e solicite a cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovada pela Prefeitura e, em tratando-se de imóvel em condomínio, a cópia da convenção. Cheque, também, se a imobiliária e/ou corretor que estiver intermediando a negociação está cadastrada no Creci.

6 Antes de fechar o negócio, peça ao banco uma projeção da primeira até a última prestação. Se o financiamento for realizado diretamente com a construtora, solicite a projeção de parcelas e uma simulação se a dívida for repassada para o banco.

7 Não aceite pagar nenhum valor além do que estiver estipulado em contrato. "Em muitas das situações, o futuro mutuário acaba pagando taxas abusivas como, a SATI e Corretagem sem saber da sua ilegalidade e depois quando vai atrás dos seus direitos tem dificuldade de comprovar o pagamento feito a parte", alerta o especialista.

8 Guarde folders, anúncios, foto da maquete do estande e qualquer outro material de divulgação que sirva de respaldo, caso haja uma eventual propaganda enganosa ou uma promessa não cumprida.

PREÇO E TAMANHO SÃO VANTAGENS DE USADOS

Despesas com reparos e reformas, no entanto, devem ser levadas em conta por comprador.

Se os imóveis em construção trazem a incerteza sobre o prazo da entrega, os usados podem ser uma boa opção.

O comprador terá que fazer algumas escolhas: condomínio mais em conta ou infraestrutura de lazer? Preço menor ou mais de uma vaga de garagem? Espaços mais amplos ou instalações elétricas novas?

"O novo oferece vantagens como economia com reparos e possibilidade de escolha do andar e insolação, além da infraestrutura. Alguns condomínios são verdadeiros clubes", diz Maurício Bianchi, do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo.

Com menos opções de lazer e mais gastos com reparos, os benefícios do usado estão em preço e tamanho.

"Plantas anteriores a 2004 têm de 10% a 15% a mais em metragem, resultado de uma adequação do mercado ao bolso do consumidor da base da pirâmide, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Mas a prioridade de alguns é desvantagem para quem preza pela economia. O lazer oferecido pelos novos pesa no valor do condomínio. Por outro lado, os prédios mais antigos têm o chamado rateio de despesas, destinado a reparos e reformas.

O presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), José Augusto Viana Neto, alerta para a importância da taxa condominial, que, quando muito alta, pode dificultar a venda.

PRAZO

O empresário Henrique Borges e sua noiva, Michelle Ribeiro, acreditam ter unido o melhor dos dois mundos. Com previsão de se casarem até 2014, a prioridade era o prazo. "Todos os que vimos na planta ficariam prontos após essa data", diz Michelle.

Foi então que encontraram a solução em um empreendimento ainda em fase de obras. "Só precisaríamos esperar um ano. A entrega está prevista para abril de 2013. Então, fechamos negócio."

INTERNET SE TRANSFORMA EM ALIADA NA COMPRA DA CASA PRÓPRIA

Construtoras e imobiliárias oferecem ferramentas para facilitar escolha de imóvel; veja os riscos e conheça seus direitos

Já pensou em comprar uma casa ou apartamento pela televisão? Esse é o novo hábito que a Tecnisa, construtora e incorporadora sediada em São Paulo, espera estimular a partir de setembro, quando algumas "smart TVs" - aquelas que contam com dispositivos que permitem acessar conteúdos na web - passarão a ser vendidas com aplicativos para navegar por seu website. "Será mais um canal de relacionamento com os clientes", resume Romeo Busarello, diretor de E-business e Relacionamento com Clientes da Tecnisa.

A novidade visa atrair o público para o site da Tecnisa, que já oferece diversos aplicativos compatíveis com tablets e smartphones e está presente nas principais redes sociais. O investimento em novas tecnologias vai ao encontro dos resultados já obtidos pela empresa. A cada 100 pessoas que compraram apartamentos da Tecnisa no ano passado, 97 chegaram ao imóvel pela web. "A internet é o principal canal de vendas e de construção da nossa marca", afirma Busarello.

O esforço de fortalecer a presença na internet não é uma exclusividade da Tecnisa. Há dois anos, a MRV, construtora sediada em Belo Horizonte, investiu na criação de uma equipe de corretores que permanece online 24 horas por dia. "Notamos que 20% dos clientes acessavam nosso site fora do horário comercial", justifica Rodrigo Resende, diretor de marketing da MRV. E a construtora tem apostado nesse tipo de atendimento. Afinal, 30% das vendas do ano passado - que totalizaram 36 mil imóveis - foram iniciadas com essa interação virtual. Nesse ano, Resende diz que espera elevar essa parcela para 35% das vendas.

Já a Lopes, empresa paulista de comercialização de imóveis, tem ampliado a oferta de aplicativos. Neste mês passou a oferecer a ferramenta para iPhone, após ter lançado, em junho, a versão mobile de seu portal. No dia do lançamento do aplicativo, de acordo com Adriana Sanches, gerente de marketing da Lopes, foram contabilizados mais de 300 downloads. "Todas as iniciativas relacionadas à internet são bem recebidas pelos clientes", acredita. "Uma empresa do mercado imobiliário não pode deixar de dar atenção a isso", enfatiza.

Essa concorrência virtual entre as empresas, na avaliação de Luciano de Souza Godoy, professor de Direito Civil da Faculdade de Direito Fundação Getulio Vargas (FGV), é bastante positiva para quem quer comprar um imóvel. "A grande vantagem da internet é o acesso à informação", afirma. "É um benefício pesquisar preços, condições de pagamento, qualidade e localização sem despender um dia de trabalho ou o fim de semana".

Luciano de Souza Godoy, da FGV: "a grande vantagem da internet é o acesso à informação"

Internet substituiu classificados

A opinião é compartilhada por Gerson Rolim, consultor da Câmara Brasileira de Comércio Eletrônico. A internet, afirma, é de grande ajuda para a pesquisa de imóveis prontos, substituindo os antigos classificados de jornais. Mas as muitas ferramentas que hoje são disponibilizadas pelos sites das construtoras são especialmente úteis para imóveis na planta. "Permitem a experimentação do imóvel sem que ele exista", diz.

As facilidades não param aí. A expansão do crédito para os imóveis, nos últimos anos, aliada ao aumento de oferta de casas e apartamentos, refletiu-se em um processo de compra menos burocrático e mais acessível. Godoy comenta que as exigências de documentos, por parte das construtoras, são menores que tempos atrás. Para alguns empreendimentos, basta apresentar CPF, RG e certidão de casamento, quando for o caso, com o único intuito de checar o regime de comunhão. Comprovante de renda, obrigatório em qualquer compra em um passado não muito distante, nem sempre é pedido, principalmente em empreendimentos voltados à classe C.

"Muitos não têm como comprovar a renda, o que inviabilizaria a transação", diz Godoy. Para levantar informações sobre os compradores, as construtoras acabam recorrendo a bancos de dados, como os da Serasa e do SPC (Sistema de Proteção ao Crédito). "Com tanta concorrência, quem é mais burocrático, perde o negócio".

A adesão aos sites das corretoras tem sido crescente. Porém, comenta Godoy, são poucos os que sabem que os sites das construtoras são uma espécie de pré-contrato, sob a ótica jurídica. "O site da construtora ou incorporadora é uma proposta", explica Godoy. Por isso, ao concordar os termos, o comprador deve assinar um documento pessoalmente, saindo do contato virtual com a construtora, etapa que também é viabilizada sem maiores complicações. Muitas construtoras ou incorporadoras levam o documento até o comprador, para colher a assinatura.

Direitos dos clientes

Comprar um imóvel pela internet - ou apenas iniciar os contatos para essa negociação - envolve cuidados e direitos similares às transações do mundo real. É preciso verificar a existência, solidez ou idoneidade da construtora ou imobiliária. Essa prática, no caso de imóveis na planta, deve ser acrescida ao acompanhamento e supervisão da obra.

Já em relação aos direitos, o cliente tem assegurado o cumprimento da proposta. No caso de atraso da entrega do imóvel, o comprador tem direito a ser ressarcido com a multa que recai sobre a construtora. Mas quem compra pela internet, ainda que tenha apenas iniciado os contatos pelos portais dos imóveis, tem um direito adicional, que é o de se arrepender. Previsto no Código de Defesa do Consumidor, permite que o comprador desista da compra até sete dias corridos após a assinatura do contrato, sem ter de justificar as razões e com a segurança de ter a devolução dos valores pagos. "Comprar um imóvel em casa, pela internet, deixa o comprador em uma condição vulnerável", justifica Godoy. "Por isso, a lei prevê que ele pode se arrepender".

Por um lado, o comprador encontra uma burocracia mais branda na compra de imóveis. Mas as construtoras e incorporadoras também estão mais seguras, pois houve uma melhora das garantias para que retomem os imóveis dos inadimplentes. Godoy explica que, caso o comprador acumule três prestações em atraso, poderá ser cobrado e correrá o risco de ter de desocupar o imóvel em até seis meses. "Apesar das facilidades, as pessoas precisam ter consciência do nível de endividamento", alerta. Depois de devolver o imóvel à construtora, ele será encaminhado a leilão. Nessa etapa, já será tarde para se arrepender.

IMÓVEL MAIS CARO FICA ACESSÍVEL

As taxas mais baixas para o crédito imobiliário ampliaram a capacidade de financiamento de um imóvel em 10%. De acordo com cálculo do Sindicato da Habitação (Secovi), o mesmo valor desembolsado nas parcelas para manter um financiamento antigo de R$ 150 mil vai valer para um de R$ 165 mil com as taxas atuais, por exemplo.

A Caixa Econômica Federal reduziu as taxas de juros de 10% ao ano para 9% para imóveis de até R$ 500 mil. Os clientes do banco com conta salário tiveram redução ainda maior, chegando a 7,9% ao ano para financiamento de imóveis de até R$ 450 mil pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
"Essa redução dos juros pode ser utilizada de duas formas: quem não conseguia comprar imóvel pode ter o seu imóvel e, agora, quem tiver condição pode comprar um imóvel 10% mais caro pagando as mesmas parcelas", afirma o economista-chefe da entidade, Celso Petrucci.

Apesar do cenário positivo, a recomendação dos especialistas é de cautela ao fechar o negócio. O cliente deve levar em conta que os contratos para o financiamento imobiliário podem chegar a 30 anos. "Não é para ficar exageradamente ansioso com as novidades do setor. O mais importante ainda é identificar se você quer mesmo o imóvel. É uma decisão que vale por 30 anos", diz o professor Roy Martelanc, da Fundação Instituto de Administração (FIA).

A portabilidade para financiamentos imobiliários também costuma ser burocrática, o que faz com que a decisão tenha de ser a mais correta possível. De acordo com o Secovi, o governo já estuda algumas mudanças nas regras para tornar a operação mais fácil.

As taxas mais baixas também preveem que o poder de barganha do consumidor deve aumentar nos próximos meses. Nesta semana, o consumidor tem uma boa oportunidade de testar isso. As cidades de São Paulo, Curitiba e Fortaleza vão receber a 8ª edição do Feirão da Caixa da Casa Própria a partir de sexta-feira. O evento vai até domingo. "É importante pesquisar em vários bancos antes de fechar o negócio", afirma Martelanc. Em São Paulo, a Caixa estima que a oferta será de 195.500 unidades de imóveis.

Na avaliação do educador financeiro Mauro Calil, sempre que o orçamento permitir deve-se optar pela compra da casa própria. "Não dá para medir o estresse de não ter de renegociar o contrato de aluguel", afirma. "Só não compre por impulso, é ruim porque a pessoa pode se meter numa divida por 30 anos", diz.

Os analistas não são unânimes sobre o futuro dos preços. Para o professor Samy Dana, da Fundação Getúlio Vargas (FGV), o valor dos imóveis deve recuar. "Eu acho que os preços estão exagerados, acho que a gente passou do limite do razoável", afirma. "Tem de esperar, os preços estão estáveis e em alguns lugares estão caindo", diz.

Ele recomenda que, independentemente da decisão, consumidor deve sempre checar o Custo Efetivo Total (CET) da operação para confirmar se não foi cobrada nenhuma taxa que encareça demais o contrato.

Na avaliação do economista Eduardo Zylberstajn, a queda dos juros para o financiamento da casa própria deverá ser lenta. Ele explica que boa parte do estoque que financia a poupança ainda é remunerada pela regra antiga (6% ao ano mais a TR; pela regra nova a rentabilidade é de 70% da Selic, a taxa básica de juros, mais TR).

"Ou seja, fica difícil para o banco emprestar a menos de 9% ou 10% ao ano", afirma. "Seria preciso que todo o estoque de poupança fosse resgatado. Isso vai demorar para acontecer", diz Zylberstajn, para quem os juros do financiamento imobiliário são baixos para os parâmetros do Brasil.
Segundo o economista-chefe do Secovi, os preços dos imóveis deverão permanecer estáveis este ano. Para os imóveis novos, a variação será entre 5% e 10%. "É um repasse no preço do custo de construção e aumento de mão de obra", afirma Petrucci.

Pelos dados do Secovi, no primeiro trimestre houve uma alta de 27% no número de unidades vendidas e também no valor das vendas. Já o número de lançamentos de imóveis caiu 30% nos primeiros três meses do ano.

FINANCIAR IMÓVEL VIRA BOA OPÇÃO DE APLICAÇÃO

Para emprestar dinheiro a quem quer comprar a casa própria, o banco pega da caderneta de poupança de outros clientes, pagando um juro pequeno e cobrando um tanto mais do mutuário.

Só que o financiamento de imóveis dobra a cada dois anos e os depósitos na caderneta crescem 10% ao ano.

O resultado é que, no mais tardar em 2014, a poupança não será mais suficiente para carregar todo o crédito imobiliário nas costas.

Como ocorre no mundo todo, a solução será apelar ao conjunto de investidores-fundos de pensão, gestores de investimento, seguradoras e o investidor pessoa física.

Até agora, havia pouco interesse dos investidores. Afinal, por que assumir o risco de calote dos mutuários para ganhar de 9% a 12% se dá para levar mais emprestando sem perigo ao governo?

A boa notícia é que os juros do governo caíram muito (a previsão é de 8,5% no final do mês) e hoje 9% ao ano é uma taxa bastante alta.

Quase nenhuma aplicação atrelada a juros rende 12% -taxa paga por títulos de dívida que representam empréstimos feitos pelos bancos ou construtoras que têm imóveis como garantia.

"Os juros baixos ajudam muito nosso negócio. Temos mais investidor interessado em comprar título imobiliário do que empréstimo disponível para investimento", diz Fernando Cruz, diretor da Brazilian Mortgages, a maior empresa brasileira que transforma dívida imobiliária em aplicação -a securitização.

ISENÇÃO DE IR

Para o investidor pessoa física, há a vantagem de não pagar Imposto de Renda quando aplica em títulos ou em fundos imobiliários.

Alguns fundos imobiliários, como o do shopping Higienópolis (centro de SP), pagam ao investidor pessoa física rendimento mensal líquido de até 0,87% direto na conta, como se fosse um aluguel, sem a desvantagem de empatar dinheiro em um imóvel. O fundo é cotado na Bolsa, mas ninguém consegue comprá-lo porque não há cotista disposto a vendê-lo.

Enquanto a poupança trouxe R$ 71,68 bilhões para financiar a casa própria em 2011, os investidores do mercado de capitais foram responsáveis por comprar R$ 13,61 bilhões em títulos de dívida imobiliária -aumento de 60% em relação a 2010.

Só os fundos de investimento imobiliário, que compram grande parte desses papéis, somaram R$ 8,23 bilhões em recursos -alta de 89,2% em relação a 2010.

COMERCIAIS

A securitização ainda é mais comum em imóveis comerciais. Nos fundos, 55% têm escritório como garantia.

"Houve uma mudança de foco desse mercado, que está mais pulverizado e com uma presença maior de empreendimentos residenciais", afirma Fernando Brasileiro, presidente da Cibrasec, segunda maior securitizadora.

"Historicamente, os grandes compradores eram os bancos e as operações eram comerciais -shoppings, escritórios, hospitais. Agora, você começa a vender mais para pessoa física, que tem benefício fiscal", diz Brasileiro.

DISPARA EMISSÃO DE LETRA IMOBILIÁRIA

Diante do apetite dos investidores para papéis de renda fixa que oferecem isenção de Imposto de Renda, os bancos têm utilizado as emissões de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) como uma fonte de funding alternativa para financiar as operações de crédito imobiliário, engrossando os estoques desses papéis.

O saldo de LCIs cresceu 52,3% nos últimos 12 meses encerrados em abril, atingindo R$ 53,679 bilhões, segundo dados da Cetip. No período, a captação desses títulos avançou 42,65%, somando R$ 25,268 bilhões.

A Caixa é uma das instituições que têm utilizado esse instrumento para captar recursos para novas concessões de financiamento à habitação, respondendo por 33% do mercado. A carteira de LCIs do banco já soma R$ 20 bilhões, um crescimento de 58,2% do estoque nos últimos 12 meses encerrados em março. "Esses títulos têm sido uma importante fonte de funding, dado o ritmo de crescimento dos financiamentos imobiliários", afirma Márcio Percival Alves Pinto, vice-presidente de finanças da Caixa. A carteira de crédito imobiliário do banco tinha um saldo de R$ 164,6 bilhões em março, sendo R$ 85 bilhões relacionados a recursos da poupança.

No caso do crédito imobiliário, como a legislação obriga os bancos a aplicarem 65% do que é captado via caderneta de poupança em financiamento habitacional, as instituições acabam emitindo as LCIs quando a carteira de crédito imobiliário é maior que o volume destinado para cumprir essa exigência. Como a concessão de crédito tem crescido a um ritmo superior ao da captação da poupança, muitas instituições financeiras têm buscado fontes de recursos alternativas para bancar essas operações.

A emissão desses títulos representa uma fonte de funding mais barata que a captação de recursos por meio de Certificados de Depósito Bancário (CDBs) ou de Letras Financeiras para as operações de crédito imobiliário, tipicamente financiado com recursos da poupança. Isso porque como as LCIs contam com isenção de Imposto de Renda para os investidores pessoas físicas, os bancos podem oferecer uma taxa inferior a dos CDBs aos clientes.

O rendimento das LCIs varia entre 85% a 95% do CDI, dependo do prazo e valor da aplicação. Com o benefício fiscal, porém, o retorno acaba sendo superior ao dos CDBs, que contam com a incidência de Imposto de Renda - com alíquota que varia de 22,5% a 15% sobre os rendimentos.

Assim com os CDBs, as LCI também contam com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Além disso, esses títulos são isentos de recolhimento de compulsório e também estão liberados da cobrança do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), destaca o vice-presidente da Caixa.

No Itaú Unibanco, por exemplo, o estoque de LCIs ao fim do primeiro trimestre já alcançava o mesmo volume de Letras Financeiras, somando R$ 16,750 bilhões, crescimento de 67,75% em relação ao mesmo período do ano passado. Boa parte desses títulos é vendida para clientes do "private banking" do banco, que têm mais de R$ 3 milhões em investimentos, com alocação mínima em torno de R$ 100 mil.

O prazo das LCIs varia de 60 dias a dois anos. Mesmo sendo de curto prazo, o vice-presidente da Caixa não vê um risco de descasamento com o passivo imobiliário, que é de longo prazo, uma vez que a taxa de renovação desses investimentos costuma ser alta.

"Temos visto um alongamento dos prazos desses papéis, com os investidores aumentando a parcela de ativos de menor liquidez na carteira", reitera Charles Ferraz, responsável pelo aconselhamento aos investidores do private banking do Itaú Unibanco.

Na Caixa o prazo médio das emissões tem ficado entre 15 e 18 meses, e a aplicação mínima é de R$ 50 mil. "Estamos estudando reduzir esse valor para oferecer acesso a esses papéis aos clientes de varejo", afirma Alves Pinto.

O Santander já oferece LCIs para o segmento de varejo, com aplicação mínima a partir de R$ 30 mil. "Esse é um funding considerado estável, com maior pulverização na base de clientes de varejo, e é uma alternativa interessante que ajuda a compor com a poupança o funding para a carteira imobiliária", afirma José Roberto Machado, diretor executivo de negócios imobiliários do Santander. O volume de LCIs emitidas pelo banco cresceu 12% no ano passado em relação a 2010, somando um saldo de R$ 8,6 bilhões.

COMO APROVEITAR O FEIRÃO DA CAIXA

Veja o que o banco oferece e confira dicas de especialistas para fazer um negócio bom e seguro na compra da casa própria

O 8º Feirão Caixa da Casa Própria, que acontece neste final de semana em algumas cidades e termina em 10 de junho, é uma boa oportunidade para os brasileiros realizarem o sonho de ter um imóvel próprio para morar. Mas especialistas advertem que é preciso ter muito cuidado antes de fechar o negócio. "O ideal é voltar para casa e amadurecer a ideia da compra antes de assinar qualquer documento," diz Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA). 

Quem quiser sair do evento com um contrato de financiamento fechado consegue atingir o objetivo em poucas horas. Foi o que fizeram 31 mil participantes da primeira etapa do evento, que aconteceu duas semanas atrás em Brasília, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife e Salvador. Segundo a Caixa, com carteira de identidade, CPF e comprovante de rendimento é possível conseguir a carta de crédito durante o evento. "Mas isso não é o ideal, pois muitas vezes a compra é feita por impulso," diz Luz. 

Veja: Feirão da Caixa oferece mais de 200 mil imóveis em São Paulo

A sugestão dele para os participantes é que aproveitem o evento ao máximo, tirem todas as dúvidas e contem com a ajuda de especialistas para fazer contas. Mas antes de assinar qualquer documento, voltem para casa, leiam atentamente o contrato e, se possível, peçam a opinião de quem já financiou um imóvel ou de um advogado especialista. 

A possibilidade de obter um crédito de até 90% do valor do imóvel - como a Caixa oferece para os participantes da feira, dependendo de seu perfil - é atraente, principalmente pelo fato de a instituição ser conhecida e confiável. No entanto, o comprador tem que saber que os negócios fechados durante o evento não têm a garantia do banco estatal. 

"Embora o evento tenha o nome Feirão da Caixa, não é a Caixa que está vendendo os imóveis, mas sim as imobiliárias, incorporadoras e construtoras. Então os cuidados com a compra têm que ser o mesmo de outras situações,"diz Marcelo Tappia, especialista em direito imobiliário e sócio-fundador do escritório Tapai Advogados. 

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Assim, a sugestão dos especialistas é que o visitante busque informações durante a feira, mas não se sinta pressionado para fechar negócios. Segundo a Caixa, as taxas oferecidas durante o feirão são as mesmas das agências. "Se as empresas forem sérias, saberão que o comprador precisará de um tempo para avaliar melhor a compra e fazer alguns levantamentos," acrescenta Tappia. 

Entre as pesquisas essenciais, segundo ele, está a comparação das taxas da Caixa com as oferecidas por outros bancos. A pesquisa pode ser feita na internet, nas agências bancárias ou nas próprias construtoras e incorporadoras. É possível inclusive fazer simulações nos sites das instituições financeiras. 

Também é importante pesquisar a idoneidade da construtora. É possível fazer isso com o CNPJ da empresa, que pode ser usado para consultas no Procon e no Cartório de Registro de Imóveis e Prefeitura. É bom verificar também se os engenheiros e os arquitetos responsáveis estão devidamente registrados no CREA, se estão envolvidos com ações cíveis, trabalhistas e criminais e se possuem débitos com a Prefeitura. 

Leia: Planeje-se para aproveitar os cortes das taxas de juros

Confira também a situação do corretor no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) e o memorial descritivo registrado. "Esse último documento deve conter a marca de todos os materiais e equipamentos que serão utilizados na obra, como elevadores, pisos, azulejos, pias, entre outros. Vale a pena pedir auxílio de um especialista para certificar-se sobre a qualidade dos produtos", diz Luz. Se preferir, o comprador pode solicitar todas essas informações às empresas durante ou após a feira. 

No caso de imóveis usados, é preciso pesquisar sobre os donos atuais. A sugestão é verificar os pagamentos do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e condomínio, para checar se as cobranças devidas foram quitadas, e de eventuais ações ou embaraços judiciais em que o vendedor possa estar envolvido. Todas essas informações também podem ser solicitadas diretamente à imobiliária

Aproveite a feira 

Durante o feirão, o comprador tem a opção de escolher entre 431 mil imóveis. Quem quiser comprar um imóvel que não está na lista deve procurar uma agência do banco para fazer negócio fora do evento. 

Sobre as taxas oferecidas pela Caixa, a mínima é de 7,8% ao ano mais a taxa referencial (TR) para imóveis de até R$ 500 mil, enquanto para valores superiores é possível obter uma alíquota de 8,8% ao ano mais TR. Agentes públicos, servidores e demais empregados do setor público podem financiar 100% do imóvel em até 360 meses, segundo a Caixa, desde que não optem pela carência de até 6 meses para o pagamento da primeira parcela de amortização. 

Para os demais visitantes da feira, é possível chegar a uma quota de 90% do imóvel, dependendo da avaliação de risco de crédito, que varia de acordo com a capacidade de pagamento do cliente, segundo o banco, e do valor de avaliação da casa ou do apartamento feita pela Caixa. 

Mais: Caixa reduz juros para crédito imobiliário em até 21%

Para quem já sabe exatamente o que quer, a Caixa sugere que o comprador leve para a feira informações como o tipo de imóvel (novo ou usado, casa ou apartamento) que pretende adquirir, a localização, o valor aproximado, o quanto de recursos próprios possui para entrada, se tem FGTS e, em caso positivo, qual o seu saldo aproximado. 

O visitante que não sabe exatamente o que quer, ou não se preparou bem para fechar o negócio, deve aproveitar o evento para comparar as condições oferecidas pelas incorporadoras, imobiliárias, construtoras e demais empresas do setor imobiliário. É importante aproveitar a ocasião para tirar dúvidas e também se informar sobre todas as taxas administrativas e encargos cobrados para a compra da casa própria e para obter o do financiamento.

A dica de Marco Aurélio Luz para o comprador é que ele peça uma projeção da primeira até a última prestação do financiamento, para que saiba exatamente quanto gastará quando incluídas as taxas.

ALVENARIA ESTRUTURAL COM BLOCOS DE CONCRETO: MELHOR SOLUÇÃO TÉCNICO-ECONÔMICA

O Brasil vive, desde 2004, quando foi aprovado o novo marco regulatório para a indústria da construção, um boom de crescimento no mercado imobiliário e programas habitacionais, com o lançamento do Programa Minha Casa, Minha Vida, em 2009. De lá para cá, o número de unidades financiadas e a expansão do crédito para a casa própria não deixou de crescer: dos cerca de R$ 3 bilhões de crédito para o setor, em 2004, passou-se a R$ 205,8 bilhões, em janeiro de 2012, de acordo com o Banco Central.

Esse aumento do crédito, amparado em maior segurança para construtoras e incorporadoras e compradores de imóveis, também repercutiu no Distrito Federal e na Região Centro-oeste do país. Fatores como o crescimento da economia, mercado interno aquecido, aumento da renda familiar e a proximidade dos megaeventos esportivos mundiais devem garantir a manutenção desse aquecimento. O crescimento é reforçado por diferentes entidades internacionais. A Associação de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário (Afire), por exemplo, estima que o Brasil será, em 2012, o segundo melhor mercado imobiliário do mundo na atração de investidores estrangeiros, superando até mesmo a China na lista de preferências. Especialistas avaliam que devido a Brasília ser uma cidade relativamente nova, com grandes possibilidades de crescimento, e as cidades do entorno, como Samambaia e Ceilândia, tende a dar continuidade a essa dinâmica. Segundo o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal (Sinduscon-DF), Julio Cesar Peres, a tendência é que o mercado alcance relativa estabilidade, mantendo crescimento de cerca de 12% ao ano.

Nessa conjuntura, porém, nem tudo são flores. Construtoras e incorporadoras precisam estar atentas aos custos dos empreendimentos, a fim de evitar problemas. Nesse sentido, um dos melhores sistemas construtivos disponíveis no país é a alvenaria estrutural com blocos de concreto. As maiores vantagens desse sistema é que ele oferece a possibilidade de erguer edifícios com até 30% de economia (em prédios de até cinco pavimentos), comparado aos sistemas convencionais de construção, de acordo com pesquisas desenvolvidas por pesquisadores de universidades renomadas, como a Poli-USP, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Universidade Federal de São Carlos-SP, entre outras.

A construção com blocos de concreto estruturais permite que, ao se erguer as paredes, a estrutura já está pronta, dispensando a execução de pilares e vigas e o uso de fôrmas para o concreto. Além disso, esse sistema estrutural conta com normas atualizadas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que abrangem desde a fabricação e ensaios dos blocos, projetos de arquitetura e engenharia e a construção. Todos esses fatores contribuem com o crescimento do uso dos blocos estruturais de concreto no Distrito Federal e no Centro-Oeste. "É visível o aumento do uso de blocos estruturais de concreto nos empreendimentos do DF, graças às vantagens técnico-econômicas que oferece", avalia o empresário Martim Francisco Marcondes, da indústria de bloc os Original, de Brasília, e diretor da Regional Centro-Oeste da BlocoBrasil-Associação Brasileira da Indústria de Blocos de Concreto. Essa opinião é compartilhada por Marley Antônio Rocha, proprietário da Goiarte, indústria de blocos de concreto localizada em Aparecida de Goiânia, a 25 km da capital goiana. "Tivemos um crescimento expressivo no uso dos blocos de concreto em nossa região, devido às suas evidentes vantagens em relação aos outros sistemas construtivos", avalia Rocha, integrante da BlocoBrasil. A Associação reúne os fabricantes de blocos que têm o Selo da Qualidade fornecido pela Associação Brasileira de Cimento Portland. O Selo de Qualidade é uma garantia aos compradores de que os blocos são fabricados de acordo com as normas da ABNT e, portanto, oferecem segurança aos compradores - construto ras e usuários finais.

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