Para emprestar dinheiro a
quem quer comprar a casa própria, o banco pega da caderneta de poupança de
outros clientes, pagando um juro pequeno e cobrando um tanto mais do mutuário.
Só que o financiamento de imóveis
dobra a cada dois anos e os depósitos na caderneta crescem 10% ao ano.
O resultado é que, no mais
tardar em 2014, a poupança não será mais suficiente para carregar todo o
crédito imobiliário nas costas.
Como ocorre no mundo todo, a
solução será apelar ao conjunto de investidores-fundos de pensão, gestores de
investimento, seguradoras e o investidor pessoa física.
Até agora, havia pouco
interesse dos investidores. Afinal, por que assumir o risco de calote dos
mutuários para ganhar de 9% a 12% se dá para levar mais emprestando sem perigo
ao governo?
A boa notícia é que os juros
do governo caíram muito (a previsão é de 8,5% no final do mês) e hoje 9% ao ano
é uma taxa bastante alta.
Quase nenhuma aplicação
atrelada a juros rende 12% -taxa paga por títulos de dívida que representam
empréstimos feitos pelos bancos ou construtoras que têm imóveis como garantia.
"Os juros baixos ajudam
muito nosso negócio. Temos mais investidor interessado em comprar título
imobiliário do que empréstimo disponível para investimento", diz Fernando
Cruz, diretor da Brazilian Mortgages, a maior empresa brasileira que transforma
dívida imobiliária em aplicação -a securitização.
ISENÇÃO DE IR
Para o investidor pessoa
física, há a vantagem de não pagar Imposto de Renda quando aplica em títulos ou
em fundos imobiliários.
Alguns fundos imobiliários,
como o do shopping Higienópolis (centro de SP), pagam ao investidor pessoa
física rendimento mensal líquido de até 0,87% direto na conta, como se fosse um
aluguel, sem a desvantagem de empatar dinheiro em um imóvel. O fundo é cotado
na Bolsa, mas ninguém consegue comprá-lo porque não há cotista disposto a
vendê-lo.
Enquanto a poupança trouxe
R$ 71,68 bilhões para financiar a casa própria em 2011, os investidores do
mercado de capitais foram responsáveis por comprar R$ 13,61 bilhões em títulos
de dívida imobiliária -aumento de 60% em relação a 2010.
Só os fundos de investimento
imobiliário, que compram grande parte desses papéis, somaram R$ 8,23 bilhões em
recursos -alta de 89,2% em relação a 2010.
COMERCIAIS
A securitização ainda é mais
comum em imóveis comerciais. Nos fundos, 55% têm escritório como garantia.
"Houve uma mudança de
foco desse mercado, que está mais pulverizado e com uma presença maior de
empreendimentos residenciais", afirma Fernando Brasileiro, presidente da
Cibrasec, segunda maior securitizadora.
"Historicamente, os
grandes compradores eram os bancos e as operações eram comerciais -shoppings,
escritórios, hospitais. Agora, você começa a vender mais para pessoa física,
que tem benefício fiscal", diz Brasileiro.
