VOCÊ PAGA CARO PELO SEU CONDOMÍNIO?

Ter piscina ou não poder ser um fator pouco relevante para o valor final; entender os custos envolvidos é essencial para avaliar se o preço é justo

O quadro de funcionários influencia mais o valor do que a área comum do condomínio

São Paulo - Os valores pagos em condomínios são definidos de acordo com diversos critérios, como a quantidade de moradores, funcionários e os itens de lazer. Entender quais são as despesas envolvidas é mais eficiente para avaliar se o valor pago é justo ou não do que as suposições simplistas de que a mensalidade é cara demais para um prédio que não tem piscina.

Apesar de os itens de lazer contarem pontos na venda do imóvel, este não é o principal fator de influência dos preços, mas sim o rateio, uma vez que quanto mais moradores pagam, menor será o valor que cada um vai pagar.

A localização também pode influenciar o preço, sobretudo pelo tipo de empreendimento e pelos custo de vida próprios de cada lugar. Segundo pesquisa da Lello, líder em administração de condomínios no estado de São Paulo, o valor do condomínio chega a variar até 117% na capital paulista. "Jardins e Morumbi são regiões em que há muitos empreendimentos com poucos apartamentos e muitos serviços, o que demanda maior número de funcionários e mais gastos com manutenção", exemplifica Angélica Arbex, gerente da Lello.

Despesas fixas

Todo condomínio tem despesas fixas mensais, mas algumas podem não ser tão evidentes. A maior despesa é com o quadro de funcionários. "Este custo ocupa em média de 55% a 64% dos gastos totais", explica Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Dentro do custo com pessoal, incluem-se também encargos como INSS e FGTS e benefícios, como alimentação e décimo terceiro. Existem também encargos envolvidos em serviços prestados ao condomínio, como o ISS (Imposto sobre Serviço).

Depois dos gastos com pessoal e encargos, as maiores despesas são as contas de água e energia. E em seguida, a manutenção do prédio, que pode incluir custos mensais de conservação de elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros.

Os gastos administrativos também compõem as despesas fixas. São os custos bancários, o pagamento da administradora do condomínio e a isenção do síndico. "Cerca de 75% dos prédios isentam o síndico do pagamento do condomínio", comenta Anauate.

Por fim, entram na conta também gastos eventuais e gerais. Os gerais seriam os valores despendidos com cartório, correio, materiais de limpeza, etc. E nos eventuais, entram gastos com imprevistos, como o conserto de um portão quebrado, ou uma reforma, que também envolve despesas com materiais de construção.

Área de lazer

Os itens de lazer como piscinas, academias e quadras podem valorizar o imóvel, mas não são os maiores fatores de impacto no preço e seus custos mensais são incluídos nos gastos com manutenção e com funcionários. "A piscina não tem um custo mensal alto, ela eleva o padrão do prédio, mas a água não é trocada com tanta frequência, então gastos com funcionários, com energia e água são muito mais relevantes para o valor do condomínio do que as despesas de uma piscina".

Vale ressaltar que se a área de lazer for como um clube - e não incluir apenas uma piscina, ou uma quadra simples, com baixos custos de manutenção - este item pode ser mais relevante para a taxa condominial do que outros. Segundo a Lello, o gasto médio mensal total nos chamados prédios-padrão, com 64 apartamentos e valor de condomínio individual de 400 reais, é de 25.000 reais, enquanto o de condomínios do tipo clube, é de 150.000 reais.

Tabelas de despesas

A Aabic realiza mensalmente uma pesquisa com 400 condomínios para verificar as despesas médias dos condomínios na cidade de São Paulo. Ainda que a pesquisa aborde apenas uma cidade, independentemente da região, os dados podem mostrar qual é a divisão média de gastos de um condomínio e como eles variam conforme o tamanho do apartamento. Veja a seguir o resultado da pesquisa do mês de abril.

Prédio com apartamentos de um dormitório

Tipo de despesa Valor (R$)

Pessoal 8.287

Encargos 4.084

Benefícios 671

Água 2.120

Energia 1.066

Manutenção 1.828

Material de Construção 228

Administração 2.551

Gerais 719

Eventuais 1.519

Total 23.075

Prédios com apartamentos de dois dormitórios

Em apartamentos com mais de um dormitório, a Aabic faz uma divisão entre padrão A e B. O padrão B seria um condomínio com uma área comum pequena, ou sem área comum, com menos segurança e com apenas uma vaga ou sem garagem. O padrão A seria de um condomínio com mais segurança e com uma área comum maior que tenha uma piscina e/ou salão de festas e.ou quadra esportiva.

Tipo de despesa Padrão A / valor (R$) Padrão B/ valor (R$)

Pessoal 10.128 9.864

Encargos 4.737 4.707

Benefícios 495 517

Água 2.731 2.945

Energia 1.216 1.281

Manutenção 2.026 2.026

Material de Construção 279 291

Administração 2.430 2.405

Gerais 575 543

Eventuais 1.687 1.889

Total 26.304 26.468

Prédios com apartamentos de três dormitórios

Tipo de despesa Padrão A / valor (R$) Padrão B/ valor (R$)

Pessoal 14.897 13.312

Encargos 5.513 4.894

Benefícios 651 651

Água 3.426 2981

Energia 1.633 1.385

Manutenção 2.618 2.468

Material de Construção 396 348

Administração 2.561 2.446

Gerais 945 1054

Eventuais 1.999 1.653

Total 34.640 3.1191

Prédios com apartamentos de quatro dormitórios

Tipo de despesa Padrão A / valor (R$) Padrão B/ valor (R$)

Pessoal 12.640 11.004

Encargos 6.029 5.798

Benefícios 894 753

Água 3.401 3.423

Energia 1.877 1.674

Manutenção 2.684 2.300

Material de Construção 423 353

Administração 2.433 2.392

Gerais 647 658

Eventuais 2.874 2.447

Total 33.902 30.802