Os empreendimentos econômicos - com apartamentos de R$ 100 mil a R$ 249 mil - são os principais condutores do desenvolvimento imobiliário da zona leste de São Paulo, segundo estudo da imobiliária Lopes baseado em lançamentos dos últimos três anos até outubro de 2012. Com 45,51% das 27.204 novas unidades na região, eles lideram as comercializações na área e apresentam estoque de apenas 5% da quantidade ofertada.
Em número de empreendimentos, os econômicos dividem o espaço com os projetos de padrão médio - juntos, eles concentram três quartos do mercado no leste paulistano. "O econômico é o tipo de produto mais demandado pelos consumidores. O que se produz vende", diz a diretora de atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle.
A maior quantidade de estoques da região, puxando a média para 17%, está nos lançamentos de padrão elevado. Viável principalmente no Jardim Anália Franco, o segmento de altíssimo padrão chega a ter 37% de unidades não comercializadas. O número de produtos oferecidos nesta categoria, porém, não chega à marca de 300 unidades.
A Mooca tem quase um terço dos seus lançamentos ainda à disposição dos consumidores - situação decorrente de uma elevada oferta de condomínios com muitas unidades e variadas torres nos últimos anos, segundo Mirella. "Tivemos o lançamento de muitos empreendimentos como o Luzes da Mooca ( da incorporadora Cyrela Brazil Realty), que ficam em terrenos onde se localizavam grandes fábricas. E tudo o que é ofertado ao mesmo tempo demora um pouco mais para ser absorvido", explica.
Para o professor Ricardo Rocha Leal, do curso de pós-graduação em negócios imobiliários da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap), a diferença de estoque entre os mais populares e os mais sofisticados não preocupa e mostra, na verdade, a carência de lançamentos de padrão econômico na zona leste. "A pirâmide etária brasileira ainda tem uma base larga e o déficit habitacional no País é muito grande."
Leal explica, porém, que a ampliação da quantidade ofertada de econômicos só ocorrerá se os produtos forem rentáveis para as companhias - a baixa margem de lucro desses imóveis e a dificuldade de incorporação em bairros mais afastados e densamente povoados são obstáculos apontados pelo acadêmico. "Para ter um terreno lá, é necessário adquirir várias casas. Comprar grandes terrenos na mão de poucas pessoas é mais fácil."
A incorporadora You, Inc prepara um lançamento com unidades de dois e três dormitórios na Penha. A escolha do bairro, de acordo com o gerente de marketing da companhia, Daniel Berrettini, deve-se à estratégia de oferecer apartamentos com preços mais acessíveis do que em áreas relativamente centrais.
O You, Penha tem unidades compactas de 49 metros quadrados e 66 m², como a maior parte dos lançamentos da zona leste: sete em cada dez novas unidades na região possuem até 69 m², de acordo com o estudo da Lopes.
Em preços, a região é bastante diversificada. Imóveis de estoque em zonas como Ermelino Matarazzo custam R$ 3,4 mil por metro quadrado. Em bairros como o Tatuapé, a unidade de área custa R$ 7,8 mil. Já o preço mediano do metro quadrado na zona leste está em R$ 6,3 mil, e o valor médio das unidades residenciais alcança R$ 325 mil.
O levantamento aponta ainda 48 novos produtos em desenvolvimento na região, desde aqueles em fase de projeto até os em vias de comercialização.
