A LOCAÇÃO POR TEMPORADA DURANTE A COPA DO MUNDO: ASPECTOS JURÍDICOS


Em que pese o ambiente político controverso que permeia a Copa do Mundo deste ano de 2014 no Brasil, é fato notório que os jogos estão movimentando, de forma intensa e global, o mercado nacional e internacional, o que não é diferente com o setor imobiliário, tanto no que tange à construção civil, quanto no seu se refere aos aspectos relativos à locação comercial, residencial e por temporada. 

E nesta seara, o contrato por temporada acaba surgindo com força, tornando-se um interessante meio de se auferir uma renda extra, mesmo para aqueles que não têm imóveis destinados à locação, mas tão somente ao uso próprio, residencial. Notícias veiculadas pela mídia apontam, por exemplo, que nas cidades-sede da Copa, inúmeras famílias que residem próximas aos estádios – em algumas cidades, até mesmo aquelas que residem mais distantes –, estão alugando seus imóveis durante os meses dos jogos (junho e julho), por valores que ultrapassam a cifra diária de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) por dia, podendo chegar ao patamar equivalente a R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) o mês e isto se dá para imóveis com dois a três quartos (vide notícia em  http://www.ademi.org.br/). Há casos, de imóveis mais luxuosos, onde o valor apontado chega a R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais) o mês (veja: http://www.engexata.com.br



Diante do quadro delineado, torna-se oportuno dizer que a locação por temporada, embora seja um instrumento bastante utilizado no Direito pátrio, especialmente para fins de lazer em casos de veraneio, ainda é envolta por questões consideradas, a princípio, confusas para os leigos, que, muitas das vezes, desconhecem os direitos e deveres aos quais estão atrelados. 

A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei nº. 8.245/1991, conhecida como “Lei do Inquilinato”, sendo a figura da locação por temporada prevista no seu art. 48, que informa ser ela aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, dentre outros fatos que decorreram tão-somente de um tempo determinado, não podendo, pois, ser contratada por prazo superior a noventa dias, estando ou não mobiliado o imóvel. 

Sob este prisma, cumpre destacar que o locador poderá receber, de uma só vez e antecipadamente, os alugueres e encargos, bem como exigir quaisquer das modalidades das garantias locatícias (caução, fiança,seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas do fundo de investimento) com o fito de eventualmente suportarem as demais obrigações contratuais. 

Em caso de imóvel locado com mobília, é obrigatório – até mesmo para que as partes sejam resguardadas – que a descrição dos bens e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram, estejam constando no instrumento contratual. 

Não se pode deixar, ainda, de mencionar é que, findo o prazo ajustado, se o locatário, sem oposição do locador, permanecer por mais de trinta dias no imóvel, será presumida a prorrogação da locação por tempo indeterminado, não se exigindo a partir daí o pagamento antecipado de alugueres e encargos locatícios. Nesta hipótese, o locador somente poderá reaver o imóvel após trinta meses de seu início ou, de forma motivada, nas hipóteses previstas no art. 47 (mútuo acordo, infração legal ou contratual, realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, uso próprio, etc). 

O fato é que tanto locador quanto locatário precisam se resguardar em uma locação desta natureza, na medida em que, na maior parte das vezes, pelo vínculo provisório e precário da relação, o locatário pouco conhece do imóvel, enquanto o locador muito pouco ou nada das pessoas que irão ocupá-lo, o que é uma conseqüência usual de partes que contratam, muitas das vezes, à distância, sem nenhum contato pessoal, especialmente, agora, que os negócios virtuais aumentaram vertiginosamente. 

Assim é que é interessante constar no contrato questões relativas a perturbações acústicas, uma vez que é comum as pessoas alugarem imóveis para fins de gozar férias, feriados e/ou eventos específicos e, na verdade, o condomínio não permitir o barulho elevado, dentre algumas outras situações, o que pode incidir multa ao condômino. 

Do mesmo modo, entende-se que o locatário deve, dentro de suas possibilidades, fazer visitas ao bem imóvel para garantir que sua localização, estado de conservação, bens móveis e utensílios, assim como dependências são mesmo satisfatórias, atendendo às expectativas da divulgação prévia. 

O caso da Copa do Mundo, aliás, é um exemplo de que os cuidados devem ser mesmo redobrados neste tipo de locação, já que pessoas provenientes das mais diversas partes do País e do Globo tenderão, quando não optarem por hotéis, acabarão por estabelecer este tipo de relação contratual. São turistas, cujas referências muitas vezes serão obscuras. Do mesmo modo, para estes turistas, a figura do locador e de seu bem acabará lhe sendo apresentada unicamente por meio da internet. Daí porque o recomendável é a opção pelo pagamento antecipado com a assinatura do contrato antes mesmo da ocupação do imóvel, fazendo-se uma vistoria prévia e na entrega das chaves ao final do período contratualmente previsto. 

Afinal, enquanto o locador é obrigado a entregar o bem imóvel em perfeitas condições ao uso que se destina (art. 22, Lei do Inquilinato), o locatário, a seu turno, deverá se servir do bem conforme o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, dele cuidando como se fosse seu; 

O que se espera é que, com a Copa do Mundo de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016, o brasileiro saiba aproveitar de forma oportuna e ética as oportunidades que lhe batem à porta, fazendo-o com profissionalismo e amparado não somente nos usos e costumes, mas, especialmente, naquelas regras ditadas pela legislação pertinente, podendo, assim, dar um exemplo de cordialidade e receptividade aos turistas advindos de todas as partes do Mundo. Ganha o empreendedor/locador, ganha o locatário/turista e ganha o mercado imobiliário brasileiro.