CORRETOR DE IMÓVEIS: COMO GARANTIR COMISSÃO DEVIDA NA INTERMEDIAÇÃO

Quando ela é devida e quando não é. O que fazer para garantir o recebimento ou quando alguém deixa de pagá-la.
A comissão de corretagem é um item de grande importância para todo corretor e é regulada pela legislação brasileira dos artigos 722 a 729 do Código Civil. Mas afinal, quando a comissão é realmente devida e quando ela pode ser afastada?
Para respondermos essa pergunta é necessário entender o que é a corretagem. O contrato de corretagem se caracteriza pela atividade de aproximação de duas ou mais partes com o objetivo de concluir um negócio de venda e compra.
Para facilitar a identificação do momento a partir do qual é devido a corretagem, é necessário separar o serviço de corretagem em 3 etapas: 1: aproximação das partes; 2: fechamento do negócio (assinatura da proposta); 3: execução do contrato de venda e compra (assinatura da escritura ou do instrumento de promessa/compromisso de venda e compra).

O entendimento doutrinário (principais doutrinas) e jurisprudencial (tribunais) é que a comissão de corretagem é devida só na última etapa, a explicação para isso é que a corretagem é uma obrigação de resultado, logo só será devido o pagamento da comissão quando houver resultado útil e oriundo da intermediação do corretor.
O entendimento minoritário é que a comissão de corretagem é devida na segunda etapa. Contudo muitos tribunais têm defendido a análise casuística, ou seja, cada caso deve ser analisado individualmente, pois pode acontecer, a depender do trabalho realizado, que a comissão de corretagem seja devida até mesmo na etapa 1.
E o que fazer para garantir o recebimento da comissão ou quando alguém deixar de pagá-la? Uma vez devida a corretagem o corretor tem direito de recebê-la, mesmo que tenha que cobrar judicialmente, bastando para tanto que consiga provar que efetivamente prestou o serviço.
A dica é procurar documentar toda a intermediação, seja por contrato de corretagem, contrato de opção (se possível com exclusividade), gravações de reuniões (áudio ou vídeo), fotos, enfim, todo documento que seja hábil para comprovar que houve o serviço prestado. A prova testemunhal também é válida, apesar de não ter a mesma força que uma prova documental.
Por: Leandro Vilaça Borges – Membro da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP, advogado atuante em Franca, São Paulo, especialista em Direito Imobiliário pela EPD e pós-graduando em Direito Processual Civil pela FDDJ, com certificados de diversas instituições como FGV, HARVARDx, IICS, Uni-Secovi, CIE, dentre outros. Conta ainda com experiência em loteamento de solo urbano e incorporação imobiliária.