COMPROU IMÓVEL NA PLANTA E NÃO RECEBEU? PODE SER INDENIZADO

Construtoras que descumprem o prazo de entrega de imóveis vendidos na planta estão sendo condenadas pela Justiça a indenizar compradores não só por prejuízos materiais: por danos morais, também.
No dia 15, o juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Santos, Frederico dos Santos Messias, julgou procedente o pedido de condenação de uma construtora que entregou um apartamento, no Embaré, após o prazo máximo previsto legalmente - até 180 dias para a entrega das chaves.
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Além dos danos materiais, calculados em R$ 19 mil por ressarcimento de gastos com aluguel provisório, o juiz fixou que o consumidor lesado seja indenizado em 33% do valor do imóvel por danos morais.
Na decisão, o magistrado alega a frustração da expectativa gerada pelo descumprimento do prazo, o desgaste emocional pela incerteza quanto ao retorno do investimento e a clara possibilidade de perda do capital investido.
"Este nosso cliente deveria ter recebido o imóvel em 31 de dezembro de 2009. Porém, a construtora ultrapassou em mais de um ano o limite legal, que expirava em 30 de junho de 2010. O apartamento só foi entregue em 27 de agosto de 2011", diz o advogado Octávio Borba de Vasconcelos Neto.
Juízes consideram que a demora na entrega de um imóvel gera prejuízo e frustração para o comprador
O advogado também destaca que juízes já estão proferindo sentenças que indenizam até o(a) cônjuge do autor da ação. Sentenças por danos materiais são mais comuns devido à maior facilidade de calcular o prejuízo. Mas "juízes estão ressarcindo consumidores lesados também pelo aspecto moral, cujo dano é imensurável".
Pesadelo
O presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), Marco Aurélio Luz, ressalta que a punição de construtoras imobiliárias que desrespeitam o prazo de entrega do imóvel deve ser exemplar.
"Além de causar prejuízo financeiro, porque muitos consumidores têm de alugar um local para morar enquanto o bem não é entregue, o atraso na entrega das chaves de um apartamento provoca aborrecimento e frustração incalculáveis. Afinal, a compra da casa própria é um sonho que, neste caso, vira pesadelo", frisa Luz.
SATI
O Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (Sati) é outro alvo de ações na Justiça. Trata-se de uma taxa de 0,88% sobre o preço do imóvel, cobrada pelas construtoras, a fim de pagar os advogados da empresa por ter redigido o contrato de compra e venda e prestar outros serviços advocatícios.
"Esse custo não pode ser repassado ao consumidor. Pelo fato de o setor utilizar contratos de adesão, em alguns casos o comprador é submetido a cláusulas leoninas", explica o advogado Murilo Lima.
Ele destaca o aspecto da ilegalidade da venda casada. "O Código de Defesa do Consumidor proíbe esta prática. Muitas construtoras condicionam a venda do imóvel ao pagamento da Sati, o que é abusivo e arbitrário", frisa Lima.
O advogado informa que o mesmo ocorre em relação à cobrança da comissão de corretagem. "Já defendemos consumidores que tiveram de pagar pelos serviços do corretor de imóveis contratado pela construtora. Isso também é totalmente ilegal. Quem contrata um serviço é o responsável pelo seu pagamento", finaliza.
Somente neste ano, os advogados Murilo Lima e Octávio Borba de Vasconcelos Neto já encaminharam à Justiça mais de 40 ações por irregularidades nos contratos imobiliários e atraso na entrega de imóveis vendidos na planta.
Mais consumidores estão reclamando
De acordo com a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), o número de queixas de imóveis entregues além do prazo máximo estipulado em lei (180 dias) cresceu 21,7% na Baixada Santista.
O balanço compara o primeiro semestre de 2011 com o mesmo período deste ano. Das 297 reclamações registradas de janeiro a junho, 31% foram computadas em Santos, 28% em Praia Grande, 25% em Guarujá, 12% em São Vicente e 4% nas demais cidades.
A Amspa também constata crescimento de 15,3% no número de queixas feitas à Justiça. Nos primeiros seis meses de 2011, o órgão formulou 72 ações judiciais. No primeiro semestre deste ano, o total de ações aumentou para 83.
"Quem decidir comprar um imóvel na planta deve se certificar do histórico da construtora e da incorporadora do empreendimento. Esse é um procedimento simples que pode evitar dor de cabeça no futuro", orienta o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz.
O órgão mantém em seu site (www.amspa.com.br) uma cartilha destinada ao comprador de imóveis na planta. "É um instrumento que reúne as dúvidas mais comuns do consumidor", afirma Luz.
Ele também salienta que o prazo de até 180 dias previsto em lei só pode ser usado em casos especiais. "Na verdade, as construtoras têm até 30 dias para entregar as chaves depois do prazo previsto. O período de 180 dias só pode usado por motivos de força maior, como catástrofes naturais".
Secovi
O diretor regional do Sindicato da Habitação (Secovi) na Baixada Santista, Renato Monteiro, garante que as construtoras estabelecidas na região não descumpriram os prazos de entrega das unidades habitacionais determinados pela legislação vigente. "As empresas que tiveram este problema se perderam na execução da obra".
Segundo ele, o Secovi também orienta os compradores de imóveis na planta a realizar uma "profunda e vasta pesquisa sobre a trajetória da construtora e da incorporadora responsáveis pela obra".

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COMO É O IMÓVEL IDEAL PARA INVESTIR OU PARA MORAR

Especialistas dizem que investidores devem prestar mais atenção ao valor do aluguel e ao potencial de valorização de uma região

A compra de imóveis é uma tradição entre os brasileiros. O bem sempre foi visto como uma forma de consolidar o patrimônio e ter a segurança de investir em um ativo real, que ainda pode gerar receitas mensais com aluguel. Mas comprar um imóvel com objetivo de morar ou com a finalidade de investir tem suas diferenças. Em primeiro lugar, quem já tem um imóvel e quer adquirir outro para obter renda precisa procurar empreendimentos que garantam um retorno maior, independentemente da sua localização ou do tamanho.

Os apartamentos menores, por exemplo, são mais fáceis de serem alugados e costumam gerar receitas mais interessantes em relação ao investimento. De acordo com um levantamento do portal imobiliário VivaReal feito a pedido do InfoMoney, os apartamentos de 1 e 2 dormitórios, com metragem entre 40 e 90 metros quadrados são os mais procurados para locação.

Justamente por isso, eles têm uma taxa de vacância (desocupação) menor e também garantem um retorno proporcionalmente mais elevado.

Outra opção bastante recomendada para quem deseja investir em imóveis é olhar para as salas comerciais. Apesar de serem mais caras, elas possuem menores taxas de inadimplência. O profissional que a aluga costuma possuir uma receita mensal com o negócio para pagar o aluguel e, como aquela é a sua fonte de renda, ele dificilmente ficará inadimplente a ponto de ser despejado. Além disso, costuma ser mais fácil negociar esses imóveis. “O imóvel comercial pode se mostrar mais vantajoso em alguns casos por conta da sua melhor liquidez”, explica o professor de economia Claudemir Galvani, da PUC.

Pesquisa de campo

De acordo com o presidente da consultoria Canal do Crédito, Marcelo Prata, quem quer investir em imóveis deve fazer uma pesquisa com corretores e analisar as áreas de maior potencial de crescimento da cidade. “Para quem espera que o investimento retorne na valorização do imóvel, isto é muito importante”, diz.

Se o objetivo do investimento for obter retorno com o aluguel, também é preciso se atentar para a demanda, ou seja, pelos inquilinos em potencial. “O ideal seria comprar com o inquilino em vista para ter uma rentabilidade imediata. Caso contrário, o imóvel pode não ser alugado no mesmo momento e o investidor ficará algum tempo sem ter retorno nenhum”, explica.

O professor da PUC também aconselha que o investidor ande pela região e veja como está a oferta de imóveis no bairro. “Ao avaliar um imóvel é sempre bom ficar atento se existem outros apartamentos para vender e alugar na região, pois se esse número for pequeno significa que a demanda no local também pode ser pequena”, reforça Galvani.

Outro ponto importante é se questionar sobre a rentabilidade que você espera do imóvel. Dependendo da região, é possível cobrar até 0,5% do valor do imóvel. “Para descobrir essa porcentagem, é essencial fazer uma pesquisa de campo para saber quanto os outros locatários estão cobrando na região escolhida”, sugere Prata.

Imóvel para morar

Já quem procura um imóvel para morar deve levar em consideração outros aspectos, focando principalmente na qualidade de vida da sua família. Ao avaliar um imóvel para viver é preciso olhar o comércio ao redor, o deslocamento até o local de trabalho e a segurança que aquela região possui.

“A comodidade e praticidade que o imóvel pode trazer ainda são fatores determinantes na hora da escolha. Morar perto do trabalho e da escola dos filhos pode trazer uma economia muito grande no orçamento familiar”, disse Marcelo.

O estado de conservação do imóvel é outro ponto que o comprador precisa estar atento. Se o apartamento ou a casa for muito antigo, o proprietário terá que arcar com os custos, por isso é sempre bom verificar as instalações do local para ver se não há muitos problemas. Uma dica, nesse caso, é chamar um engenheiro para fazer uma avaliação.

“Também é importante checar se está no momento certo para comprar o imóvel. Em épocas de hiperinflação é a forma mais concreta de você não perder dinheiro, mas se você estiver no começo da vida de casado ou se acabou de trocar de emprego, pode não ser um bom momento”, conclui Prata.