ASSINATURA DE TAC É ADIADA E OBRAS SEGUEM INDEFINIDAS

Os preços dos imóveis subiram, em média, mais de 90% nos últimos três anos e, segundo reportagem do Estado (26/12), parecem, agora, tender para a estabilização. Isso ajudaria a evitar uma escassez de recursos das cadernetas de poupança, que, junto com os do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), abastecem as carteiras de financiamentos à moradia. O mercado imobiliário viveu um período de euforia, em 2009 e 2010, que provocou a alta dos preços. Em 2011, o ritmo das vendas diminuiu. Na comparação entre os primeiros dez meses de 2010 e 2011, segundo levantamento do sindicato da habitação (Secovi), houve queda de 20,8% do número total de unidades comercializadas. Em outubro último, o recuo foi ainda mais forte (-37,7% em relação ao mesmo mês de 2010). Para 2012, os especialistas esperam uma maior estabilização dos preços dos imóveis - e esta é uma boa notícia para os compradores em potencial. Em 2011, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP), o número de lançamentos de imóveis, em São Paulo, superou o de 2010. Boa parte desses imóveis será colocada à venda em 2012. Havendo maior oferta de moradias, será mais fácil a estabilização de preços, observou a economista Ana Maria Castelo, da Fundação Getúlio Vargas (FGV). O gestor de investimentos Fábio Colombo considera que os preços dos imóveis são "altíssimos" e a professora Denise Vasconcellos, da Universidade Mackenzie, sugere que "estamos próximos do teto". Para o presidente do conselho de corretores (Creci-SP), José Augusto Viana, os sinais de queda das vendas confirmam que os preços são altos - e estes terão de "parar de subir ou novos negócios não serão feitos". A experiência histórica mostra que, desde os tempos do Banco Nacional da Habitação (BNH), crédito farto é fator decisivo para a manutenção de preços elevados no mercado de imóveis. Entre 2010 e 2011, a oferta de crédito imobiliário aumentou de cerca de R$ 90 bilhões para R$ 117 bilhões, calcula o Sinduscon. Os empréstimos asseguraram o ritmo da atividade imobiliária e deverão atingir R$ 152 bilhões, em 2012, dos quais R$ 107 bilhões com recursos das cadernetas de poupança e R$ 45 bilhões, do FGTS. Entre janeiro e novembro, segundo o jornal Valor, os financiamentos concedidos com recursos das cadernetas de poupança atingiam R$ 71,6 bilhões, com aumento de desembolsos de 43% em relação aos R$ 50 bilhões do mesmo período de 2010. A maioria dos bancos privados prevê que o ritmo de crescimento do crédito ainda será de 30% a 40%, em 2012, mas alguns projetam esse aumento em 25% e a Caixa Econômica Federal (CEF), em apenas 15%, somando os empréstimos com recursos das cadernetas e do FGTS. Mas o crescimento do crédito imobiliário - cujo ritmo oscilou entre 50% e 70% ao ano, na segunda metade da década passada, com a exceção de 2009 - já não é tão acentuado e as perspectivas, agora, são de um avanço mais lento em 2012. Sem tanta pressão dos tomadores, os recursos da caderneta de poupança deverão atender à demanda por mais dois anos, na pior das hipóteses, ao contrário das previsões mais pessimistas. Essa hipótese é fortalecida pela queda da taxa Selic, que torna a remuneração das cadernetas (de 7,45% ao ano, em 2011, não sujeita ao IR na fonte) atraente para os poupadores, nota o diretor de crédito imobiliário do Banco Santander, Antonio Barbosa. Além disso, o esfriamento da demanda por imóveis destinados à classe média, apontado pelos levantamentos do Secovi, deverá provocar um crescimento mais lento da procura de recursos pelas construtoras. Recursos fartos depositados na poupança permitirão aos mutuários tomar empréstimos a custo reduzido. Enquanto isso, outras fontes mais recentes - certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e letras de crédito imobiliário (LCIs), além dos fundos imobiliários - serão mais bem testadas nas operações de crédito à moradia, de forma a oferecer resposta rápida, no futuro, quando os recursos das cadernetas escassearem.

IMOBILIÁRIAS DESENVOLVEM AÇÕES PARA RETER OS MELHORES CORRETORES

SÃO PAULO - Com o aquecimento do mercado imobiliário nas principais cidade do país, a corretagem de imóveis está cada vez mais atraente para profissionais dos mais diferentes perfis. Mas mesmo com o aumento no número de pessoas se aventurando na carreira - que pode trazer bom retorno financeiro, mas é de alta competitividade - as empresas da área encontram dificuldades para achar mão de obra qualificada e estão se esforçando para reter os profissionais que mais se destacam. Um estudo da empresa de administração imobiliária Lello mostra que o perfil do corretor de imóveis da capital paulista é bastante heterogêneo. Pouco mais da metade (58%) é homem, cerca de 40% têm mais de 40 anos e 25%, mais de 50. A maior parte (60%) fez curso superior - a graduação mais comum é administração de empresas (30%), seguida por ciências contábeis, economia ou matemática (17%). Os outros 53% se dividem entre as formações mais variadas, como direito, comunicação social, química, pedagogia, arquitetura e engenharia. Desde 2007, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), órgão que credencia profissionais para atuar na área, recebe cerca de oito mil novos inscritos por ano. Segundo o presidente da instituição, José Augusto Viana Neto, antes a média anual era de 2,5 mil novos membros. O Creci tem cerca de 84 mil inscritos em todo o Estado, 36 mil apenas na capital. "Nós percebemos a migração de muita gente de outras atividades para o setor de corretagem", explica Neto. Ainda assim, ele diz que a mão de obra está escassa. "Se tivéssemos o dobro de profissionais trabalhando, ainda não seria suficiente para atender a demanda do mercado", estima. A vice-diretora de operações da Abyara, imobiliária que atua na Grande São Paulo e cidades do interior do Estado, Carolina Quezada, diz sentir o aquecimento do mercado há cerca de dois anos. A empresa, que possui atualmente três mil corretores, tenta reter os melhores profissionais oferecendo um treinamento de três dias ao entrar na equipe, produtos com liquidez e prêmios a partir de metas cumpridas - prática que aumentou nos últimos anos. A alta rotatividade sempre foi uma característica do mercado de trabalho dos corretores, que são profissionais autônomos e têm 100% da remuneração baseada em comissão. Por trabalharem com um contrato que pode ser rescindido a qualquer momento, a retenção dos talentos se tornou um dos principais desafios das empresas da área. Na Coelho da Fonseca, que tem mil corretores apenas na capital paulista, a necessidade de reter os melhores profissionais teve como consequência a reformulação do setor de recursos humanos, que cresceu e passou a investir mais em treinamento. Segundo a gerente de RH, Daniela Godoy, a empresa nunca investiu tanto na área como em 2011 e a previsão é que o valor dobre no ano que vem. Além de treinar os corretores que entram na companhia, muitas vezes jovens inexperientes atraídos pelas vantagens financeiras, a empresa está oferecendo treinamento de liderança para a área comercial, que atua diretamente com esses profissionais. A companhia também está desenhando um piloto de plano de carreira, prática pouco comum no setor As ações, segundo Daniela, fizeram o "turnover" cair pela metade. A Pronto!, braço de venda de imóveis usados do grupo Lopes, realizou mais de 400 contratações este ano na cidade de São Paulo - cerca de 30% a mais do que em 2010, mas ainda assim aquém do número de vagas abertas - 600 no ano todo. Segundo o diretor da empresa, Lucas Penteado, a corretagem de imóveis usados exige ainda mais qualificação, o que dificulta a busca por novos profissionais. "Vender imóveis prontos requer uma qualidade diferenciada. É preciso entender o mercado, o bairro e as características de cada casa ou apartamento que vai ser apresentado", explica. Por isso, a Pronto! decidiu apostar na formação dos profissionais sem experiência que entram na empresa. Com um investimento de R$ 200 mil, construiu uma academia de corretores, que oferece um curso de um mês com instrutores de diversas áreas da empresa. A primeira turma de 20 alunos se forma em dezembro e a Pronto! espera qualificar pelo menos 240 profissionais no ano que vem. "Nossa expectativa é que os corretores saiam da academia para ganhar mais de R$ 15 mil por mês", explica. Um colaborador de ponta da Pronto!, segundo Penteado, ganha de R$ 300 mil a R$ 500 mil por ano.

TRÊS APLICAÇÕES FINANCEIRAS LIGADAS A IMÓVEIS

CRI, LCI e LH são opções para investidor pessoa física São Paulo - Além da compra direta de imóveis, da aplicação em papéis de construtoras e do investimento em fundos de investimento imobiliários, o investidor brasileiro tem também outras três opções principais para aplicar no setor imobiliário. As emissões dos títulos imobiliários estão aumentando e trazem mais uma alternativa de investimento. Para pessoas físicas, as opções são o CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), a LH (Letra Hipotecária), e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Outro ativo menos popular para pessoas físicas (embora não seja restrito), é a CCI (Cédula de Crédito Imobiliário). Somando os quatro ativos, o estoque registrado na Cetip somava 106 bilhões de reais em outubro, um aumento de 43% ante o volume registrado no final de 2010, de 74 bilhões de reais. "As emissões estão muito associadas ao desempenho do mercado imobiliário, que gira em torno da economia. Ou seja, quando a economia vai bem, o mercado responde e as emissões aumentam", explica Fabio Zenaro, gerente executivo de desenvolvimento de negócios da Cetip. Os títulos estão caindo cada vez mais nas graças do investidor pessoa física, que pode aplicar diretamente (o que exige investimentos mínimos parrudos), ou por meio de fundos de investimento que dediquem parte de sua estratégia aos títulos. Como algumas operações não exigem identificação do comprador final, não é possível precisar o percentual exato de investidores que aplicam nos ativos. Porém, fazendo uma extensão das operações identificadas, Zenaro estima que 50 bilhões de reais do estoque total está nas mãos dos investidores pessoa física, ou 47,16% do total. Assim como nos fundos imobiliários, a principal vantagem para o investidor pessoa física é que ele fica isento do pagamento de imposto de renda. A desvantagem, porém, é que mesmo nos produtos mais simplificados, a aplicação mínima para investir nos títulos imobiliários é mais alta que as cotas mais baratas de fundos imobiliários. Conheça os títulos e suas principais diferenças: CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários Quando há uma concessão de crédito imobiliário, as companhias securitizadoras autorizadas transformam o crédito em um título, que pode ser lastreados em diferentes tipos de operação. "Um título pode ser de um imóvel já locado ou não. Dependendo da origem, também pode ser indexado ao IGP-M ou à Taxa Referencial), explica Romeu Pasquantonio, diretor de distribuição da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE). A grande variedade de lastro e indexadores é uma vantagem, pois deixa mais de uma opção à disposição do investidor. A opção, porém, não é acessível a um público muito grande. Sem o intermédio de um fundo de investimento, a aplicação mínima é de 300 mil reais. Também é importante que o investidor entenda que esse título carrega o risco de crédito. Pasquantonio explica que as emissões têm avaliação de agências de rating e é importante que o investidor entenda essa análise antes de aplicar. De um estoque de 27 bilhões de reais em CRIs na Cetip, a estimativa é que 4 bilhões estejam nas mãos de investidores pessoa física.

VENDA DE USADOS CRESCE 1,91% EM SETEMBRO, ESTIMA O CRECI-SP

São Paulo -  As vendas de imóveis usados cresceram 1,91% na capital paulista em setembro ante agosto, com a venda de 246 imóveis, conforme pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP). Em agosto, as vendas de imóveis usados caíram 14,47% ante julho. No levantamento foram consultadas 448 imobiliárias. Em setembro, os imóveis mais vendidos foram os de valor superior a R$ 200 mil, com 57,08% do total negociado. A maior parte das vendas foi por financiamento bancário (53,72% do total), seguido da venda à vista (42,56%), parcelada pelos proprietários (2,48%) e por consórcio imobiliário (1,24%). A pesquisa apurou que a média geral de preços dos imóveis usados subiu 6,6% em relação à média de agosto. No acumulado do ano, entretanto, o valor médio dos usados vê queda de 2,51%, para a inflação de 7,31% medida pelo IBGE. Na locação residencial o clima de "ressaca" pós-férias prevaleceu, de acordo com o levantamento do Creci-SP. O índice de locação caiu 15,32% em setembro, após recuar 4,89% em agosto, com 879 imóveis sendo alugados. Em julho, lembra a entidade, o número de casas e apartamentos alugados cresceu 40,6% em relação ao mês anterior. Ao mesmo tempo, a média geral dos aluguéis novos subiu 5,03% em setembro ante agosto. No período, as casas foram as preferidas dos novos inquilinos, representando 53,36% do total. A maior parte das locações teve o fiador como garantidor do contrato (47,12%), seguido do depósito de três meses do valor do aluguel (28,8%), do seguro-fiança (22,35%), da caução de imóveis (1,15%), da locação sem garantia (0,46%) e da cessão fiduciária (0,12%). Os imóveis com aluguel mensal de até R$ 1.000,00 concentraram 59,17% do total de novos contratos. Já o número de imóveis devolvidos às imobiliárias por inquilinos diminuiu 11,81% no comparativo mês a mês. As imobiliárias receberam em setembro as chaves de 566 casas e apartamentos, o equivalente a 64,39% do total de novas locações. A inadimplência dos inquilinos também foi menor em setembro, recuando de 4,36% para 4,07%. Em nota, o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, avalia que, neste final de ano, a expectativa é de crescimento mais acelerado nos mercados de venda e locação, impulsionado pelo 13º salário, pelas férias e pelos abonos recebidos por consumidores. O dirigente reconhece ainda que não é possível ignorar a crise europeia e seus efeitos já visíveis sobre a economia brasileira. "O governo vem baixando os juros, mas o peso deles ainda torna caras as prestações dos financiamentos para a maioria das famílias", acrescenta Viana Neto.

JOVENS ESTÃO MAIS EXIGENTES NA HORA DE COMPRAR UM IMÓVEL

SÃO PAULO - O perfil dos compradores de imóveis e também das unidades compradas têm mudado. Os imóveis com um dormitório têm alcançado o topo da preferência dos solteiros ou dos casais sem filhos, que estão cada vez mais exigentes. "Esses consumidores 'antenados' e contestadores analisam os investimentos, comparam preços e usam as redes sociais para trocar informações. Priorizam a individualidade e têm visão urbanística particular", comenta o presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e da CII/CBIC (Comissão Nacional da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção), João Crestana. Segundo Crestana, a procura por esses imóveis acontece por conta do bônus demográfico brasileiro. "Situação em que o número de pessoas ativas entre 20 e 50 anos supera a soma de crianças e aposentados", completa, afirmando que "esta mudança, aliada à mobilização econômica de 40 milhões de cidadãos, registrada nos últimos anos, e às melhorias das condições de crédito, permitiu a geração de uma demanda imobiliária até então inédita". Mais exigentes. De acordo com presidente do Secovi, os solteiros e os casais sem filhos são mais dedicados à carreira e à formação profissional, por isso, o interesse imobiliário desse perfil é diferente. "O interesse imobiliário desses jovens vai de estúdios compactos e sem divisórias, com 35 metros quadrados e sem vaga de garagem, perpassam os 'sala e quarto' e se alçam aos sofisticados lofts de 100 metros quadrados e duas vagas", afirma. Segundo Crestana, as condições para escolher um determinado imóvel também mudaram, e o valor não é mais o fator decisivo. "Uns exigem preços acessíveis e dispensam equipamentos comunitários, fator preponderante para a redução da taxa condominial. Outros procuram condomínios adjacentes ao metrô e a corredores de ônibus e valorizam funcionalidades, como lavanderia coletiva", explica. Arquitetura moderna, espaços abertos, raia de natação e espaço gourmet são algumas das exigências mais refinadas desse público, que, segundo Crestana, consideram essencial a proximidade do imóvel com o local de trabalho, universidades, cinemas, bares, restaurantes e baladas. Imóveis Segundo o presidente, nas regiões periféricas da cidade de São Paulo, há procura por unidades menores e disponíveis por aproximadamente R$ 100 mil. Em regiões mais centrais, há aquelas disponíveis por R$ 250 mil e, dependendo da localização e dos atributos, encontram-se as que ultrapassam R$ 1 milhão. Um dos tipos de imóveis que perdeu espaço foram as quitinetes. "Sucesso nas décadas de 1960 e 1970, a locação de quitinetes complementava a aposentadoria de seus proprietários. Porém, o protecionismo danoso da lei do inquilinato vigente à época permitiu que inquilinos de má-fé deixassem de pagar o aluguel, danificando imóveis e se recusando a sair. Com isso, essas unidades perderam reputação", explica Crestana, explicando que, "agora, imóveis de um dormitório recuperam importância e incentivam a volta da locação como investimento. As modernidades legais e a demanda permitem este progresso".

CRESCE AUDIÊNCIA DE SITES IMOBILIÁRIOS

O mercado de imóveis residenciais pode não estar tão aquecido quanto em anos anteriores, mas na internet o movimento não para de crescer. Enquanto a previsão é de que as vendas de imóveis em geral vão cair 11% - para 32 mil unidades, segundo o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) -, a audiência dos sites imobiliários aumentou 18% em outubro, para 4,9 milhões de usuários únicos, acima da audiência total da internet, que avançou 16%, para 50,6 milhões de visitantes únicos, segundo a consultoria ComScore. No portal Zap Imóveis, líder de audiência em outubro no ranking da ComScore, o número de visitantes chegou a 750 mil usuários únicos, 2% acima do mesmo mês de 2010. Em 12 meses até setembro, o aumento foi de 30%, com um total de 3,2 milhões de visitantes, diz Eduardo Schaeffer, presidente do Zap Imóveis. A oferta de imóveis também cresceu. A expansão no acumulado do ano foi de 31%, para 255,3 mil unidades. Isso torna o Zap Imóveis o portal com maior número de anúncios pagos, ao contrário do que o Valor publicou em reportagem no dia 18 de novembro. Em parte, o sucesso dos sites de imóveis é reflexo de um fenômeno comum ao mercado de consumo em geral - a melhoria da renda de parte significativa dos brasileiros. "A audiência cresceu com a entrada de uma parcela das classes C e D que não usava a internet", afirma Schaeffer. O Zap Imóveis detém 25,96% do mercado brasileiro de classificados imobiliários on-line em audiência, o que o coloca na primeira posição, segundo dados da HitWise (SerasaExperian) referentes a outubro. Em um ano, o portal cresceu 4,45 pontos percentuais em participação. De acordo com o levantamento, o site Imovelweb aparece em segundo lugar, com 10,57% de participação no total de visitas. Em seguida estão o site Trovit Brasil - imóveis, com 8,77% de participação, e o portal VivaReal, com 5,4% de participação. Esses três sites não tinham representatividade em outubro de 2010, segundo informou a SerasaExperian. A competição tende a se acirrar. Atraídos pelo crescimento do mercado, novos competidores começam a explorar o serviço. A Imobox foi criada este ano pelo Apontador, que já tem outros negócios de internet. O site funciona como um agregador: reúne, em um só lugar, anúncios de imóveis publicados em sites de imobiliárias, corretoras, construtoras e incorporadoras. Segundo a empresa, a oferta é de 349 mil imóveis. O site recebe em média 323 mil visitantes únicos por mês, o que torna a empresa a quarta colocada em audiência no ranking da ComScore. O movimento no segmento não passou despercebido pelos investidores. Nesta semana, a Imobox recebeu um aporte de capital da gestora de fundos Astella Investimentos, que assumiu uma participação minoritária na companhia. O valor da operação não é revelado. "A Imobox apresentou serviços mais interessantes na avaliação do fundo, mas há outras oportunidades nesse setor em análise", diz Martino Bagini, sócio da Astella. O Imobox tem receita projetada para este ano de R$ 250 mil. No levantamento da ComScore, à frente da Imobox estão a Webcasas, que apresentou 544 mil usuários únicos em outubro, e a Imovelweb, com 493 mil usuários únicos. As empresas não retornaram os pedidos de entrevista. O site VivaReal, fundado em 2010, ocupou a quinta posição no ranking da ComScore, com 291 mil visitantes únicos. Brian Requarth, executivo-chefe do VivaReal, diz que a empresa chegou a ter 260 mil imóveis cadastrados, mas esse número foi reduzido para 212 mil. É difícil medir o mercado de imóveis on-line por número de ofertas porque os métodos de cálculo variam entre elas. No Zap Imóveis, diz Schaeffer, os mais de 255 mil imóveis anunciados representam ofertas pagas publicadas no portal. "É diferente dos classificados gratuitos ou dos agregadores que muitas vezes têm um volume maior de ofertas, mas com grande volume de repetições em função dos sites concorrentes que possuem os mesmos anúncios". A internet também tornou-se uma extensão significativa dos negócios para as empresas tradicionais do setor - imobiliárias, construtoras e incorporadoras. Nesse grupo, a empresa que apresentou maior audiência em outubro foi a Rossi, com 231 mil usuários únicos, segundo a ComScore. Cintia Valente, gerente de marketing da Rossi, diz que a audiência cresceu 20% neste ano. "A internet tornou-se uma ótima ferramenta para começar um relacionamento, que muitas vezes acaba na venda do imóvel", afirma. De acordo com a executiva, 70% das pessoas que compram imóveis na Rossi visitaram o site. No terceiro trimestre, a companhia apresentava 4,9 mil imóveis lançados, totalizando R$ 1 bilhão em volume geral de vendas. Na imobiliária Lopes, com 224 mil usuários únicos em outubro, 20% dos lançamentos feitos em São Paulo neste ano foram vendidos por corretores on-line, totalizando R$ 1,5 bilhão. "Nos outros Estados, o percentual é semelhante", diz Roberto Nascimento, diretor de marketing da Lopes. O site também é usado para avaliação de imóveis. Do total de consumidores que compraram na Lopes, 90% fizeram pesquisas no site. A incorporadora Tenda, pertencente à Gafisa, também reforçou a área de atendimento on-line, diz Leandro Lozada, coordenador de marketing da Tenda. O resultado foi um aumento de 30% na audiência, para 194 mil usuários únicos em outubro. O site tem 150 imóveis à venda.

COMPRADOR TEM QUE INVESTIGAR CONSTRUTORA

Quem vai comprar a casa própria deve se sentir confortável com a aquisição. Afinal, o lar doce lar tem de agradar o comprador que provavelmente irá viver no mesmo local por muitos anos. Mas conforto não é tudo. Não basta ter como referência a maquete exposta no estande da construtora ou ficar empolgado com a suíte enorme. Os quesitos técnicos do empreendimento facilitam o dia a dia do comprador, e futuramente, ajuda na hora da venda. "Se tiver placas de construtoras sólidas no bairro, há indícios fortes de que a região irá se valorizar, até porque a empresa já visualizou oportunidade de ganho no local", comenta o planejador financeiro da Sabóia Advisors de São Paulo, Augusto Sabóia. Além disso, quando há estabelecimentos próximos à residência, como farmácia, supermercados, salão de beleza e escola, o morador poderá fazer boa parte dos seus compromissos a pé e economizar com transporte ou combustível. Benefício que pode ser reforçado pelo proprietário na hora da venda. CONSTRUTORA - Comprar o imóvel na planta é uma opção para quem quer economizar. "É, em média, 40% mais barato do que o pronto. Possibilita adquirir o bem com antecedência, sem pressão para pagar", comenta o diretor do Sindicato da Construção em Santo André, Sérgio Ferreira dos Santos. Isso porque o comprador só começa a pagar o financiamento após a entrega das chaves. Mas antes de fechar negócio é preciso investigar a idoneidade da construtora. "Identificar se a empresa tem reclamações no Procon ou está presente em sites como o Reclame Aqui é um bom caminho", orienta o advogado da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação de São Paulo, Alexandre Naves Soares. Ele também explica que o ideal é visitar outros empreendimentos construídos pela mesma empresa e conversar com clientes que já adquiriram imóveis da incorporadora. No entanto, constatar a seriedade da empresa ainda não é o suficiente. Antes de fechar o negócio, é hora de ler o contrato. "A construtora tem de liberar o documento para o consumidor leve para casa", diz a diretora do Procon de Santo André, Ana Paula Satcheki. Ela recomenda que o comprador procure um advogado para ajudar a interpretar a papelada. "Os contratos de compra e financiamento são bem complexos, existe uma estratégia para dificultar a compreensão", afirma a diretora. Caso não leia com atenção, o consumidor pode ter surpresas, como, por exemplo, se na primeira reunião de condomínio souber, por exemplo, que ele e os demais proprietários terão de pagar pela decoração das áreas comuns, o que não estava previsto no papel. Algumas regras impostas nas cláusulas contratuais não são permitidas por lei e não devem ser aceitas pelo comprador. A cobrança de juros antes de o cliente receber o imóvel, por exemplo, é considerada abusiva. As parcelas pagas para a construtora antes da entrega das chaves são corrigidas apenas pelo Índice Nacional da Construção Civil ou Índice Geral de Preços do Mercado. Portanto, se na hora de ler o contrato for constatada a cobrança de taxa de juro, ou qualquer outra cobrança ilegal, o consumidor não deve aceitar a proposta e pedir para que o contrato seja alterado pela empresa. Caso o pedido não seja acatado, o consumidor deve partir para outro negócio. "De qualquer forma, se fere o Código de Defesa do Consumidor, a cláusula é considerada nula", comenta Ana Paula, do Procon. Mas em muitos casos, o consumidor só é reembolsado na Justiça. Quem quer tirar dúvidas pode consultar o Procon ou a Associação dos Mutuários, a primeira consulta é gratuita. TAXAS - Após assinar o contrato, o proprietário precisa pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis que permitirá fazer o registro e escritura do imóvel no cartório. Tudo custa, em média, 3% do valor do empreendimento, mas pode variar. De acordo com a BM Sua Casa, empresa de crédito imobiliário, ao comprar um imóvel de R$ 300 mil, o consumidor desembolsará R$ 5.358 para pagar o ITBI e R$1.868 o cartório. Legislação não contempla atraso de 180 dias previsto nos contratos A data de entrega do imóvel é sempre muito esperada. Mas se houver atraso, em relação ao cronograma previsto em contrato, o comprador pode pedir na Justiça o ressarcimento por danos materiais e morais. "O consumidor considera o prazo da construtora para, então, planejar o casamento, a chegada de um filho, a mudança de emprego. O atraso gera transtornos", explica a diretora do Procon de Santo André, Ana Paula Satcheki. A executiva diz que recorrer à Justiça é um passo importante para ajudar a penalizar as construtoras mal administradas, que terão de ressarcir o cliente ganhador da causa. Reunir o grupo de moradores lesados contribui para sensibilizar o Judiciário em relação à magnitude do problema. "O prejuízo financeiro inibe a empresa de cometer o mesmo erro com os próximos proprietários", comenta Ana. De acordo com o presidente do Sindicato da Construção de São Paulo, Sérgio Watanabe, na Justiça o mais comum é o advogado pleitear o valor do aluguel do imóvel, equivalente aos meses de atraso, como forma de ressarcir o cliente. "Mas o consumidor não pode esquecer que a carência de 180 dias de atraso, colocada no contrato, é praxe do mercado imobiliário. Apesar de não estar prevista em lei", comenta Watanabe. Outra opção para tentar solucionar o problema é procurar o Procon e formalizar a reclamação. "O que não conseguimos negociar com a construtora encaminhamos para o Judiciário", comenta Ana Paula, do Procon andreense. O material que influenciou a decisão de compra, até mesmo os panfletos recebidos no farol, devem ser arquivados para que o futuro proprietário possa exigir seus direitos, caso necessário. As informações publicitárias também são consideras contratuais. MULTA - O Termo de Ajustamento de Conduta assinado pelo Ministério Público Estadual e o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo, em setembro, prevê penalidade para quem não cumprir prazos. A construtora que atrasar a entrega do imóvel, por mais de seis meses, pagará multa mínima de 2% sobre o valor já desembolsado pelo comprador. O documento ainda prevê mais 0,5% de multa a cada mês de espera. O termo ainda não está em vigor e, por enquanto, não há data para começar a valer. DEVOLUÇÃO - O proprietário que desistir da compra em razão de problemas pessoais, como dificuldade financeira, deverá pagar multa. "Mas não deve ser maior do que 20% do valor do imóvel. Por outro lado, se a construtora contribuiu para a desistência (porque cobrou taxas indevidas, por exemplo), ela deve devolver todo o valor pago pelo cliente", comenta o advogado da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, Alexandre Naves Soares. E quem comprou imóvel por meio do Sistema Financeiro de Habitação ou Sistema Financeiro Imobiliário e quitou o saldo em 2008 pode pedir até o dia 30 de dezembro, na Justiça, a revisão do contrato para receber possíveis valores pagos indevidamente. Quem já vendeu o imóvel também pode recorrer. Em dois anos, região tem 18 mil novos imóveis. O mercado imobiliário do Estado de São Paulo se aqueceu nos últimos anos. A estabilidade econômica e o acesso fácil ao crédito culminaram no aumento da demanda por empreendimentos e, como consequência, os preços subiram significativamente. Entre novembro de 2005 e outubro de 2007, o custo médio do imóvel, com quatro dormitórios, em São Paulo, era de R$ 654 mil. Já entre novembro de 2009 e outubro de 2011, o preço subiu para R$ 1,1 milhão, aumento de 68%. "E, para a classe média é inviável morar na capital onde os empreendimentos estão caros, por isso os municípios vizinhos, como o Grande ABC, são procurados", diz o presidente da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, Luiz Paulo Pompéia. De acordo com ele, de novembro de 2009 a outubro de 2011, as cinco cidades da região, exceto Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra, receberam 18.464 novos empreendimentos entre apartamentos e casas, todos horizontais. "Se considerar que em cada residência há uma média de 3,5 pessoas, é possível dizer que quase 65 mil habitantes chegaram na região em apenas dois anos", comenta Pompéia. O número maior do que a população de Rio Grande da Serra, que, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, concentra 44 mil habitantes. COMPARAÇÃO - Morar no Grande ABC continua mais barato do que viver na capital paulista. Uma casa com 200 metros quadrados de área útil, três dormitórios, duas suítes e, que já tem 15 anos de idade, custa, em média, R$ 800 mil no bairro Vila Mariana, Zona Sul de São Paulo. Enquanto isso, um apartamento de 242 metros quadrados de área útil, com quatro dormitórios e que acabou de ser entregue pode ser encontrado por R$ 790 mil em São Bernardo, por exemplo.