NÃO HÁ ESPAÇO PARA REDUÇÃO DOS PREÇOS DOS IMÓVEIS

Para novo presidente do Sindicato da Habitação, preços vão acompanhar, em média, o nível de crescimento da economia. O empresário Claudio Bernardes toma posse hoje como novo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), em substituição a João Crestana, no cargo desde 2008. O Secovi, que representa as empresas do setor imobiliário, escolheu para representá-lo um empresário focado em urbanismo. A grande meta de Bernardes à frente do sindicato é colocar na pauta de discussões uma mudança no modelo de ocupação de grandes cidades e metrópoles. Ele também falou sobre as perspectivas de preços para o mercado brasileiro de imóveis, e de como a tendência atual é de ajuste ao ritmo de crescimento da economia. A seguir, os principais trechos da entrevista. As vendas de imóveis em 2011 caíram cerca de 20% em São Paulo e os lançamentos subiram um pouco, algo como 1%, segundo o Secovi. O que aconteceu? Existe uma acomodação natural. As vendas caíram em relação a 2011, mas desde 2006 têm crescido. Não quer dizer que haja uma bolha. Só que há uma acomodação no mercado. A diferença do mercado imobiliário de uma indústria é que eles detectam uma alteração na demanda, mandam desligar uma máquina e no outro dia a produção já está menor. No mercado imobiliário, é um processo mais lento. Não vamos crescer no mesmo ritmo dos últimos anos. Vamos crescer em média no ritmo da economia. Vai ser 4,5% ou 3,5%. Mas, em alguns bairros ou cidades, o crescimento será maior ou menor. Mas o Brasil possui um déficit habitacional. Como a demanda por imóveis caiu? Muitas pessoas querem comprar um apartamento, mas isso nem sempre se caracteriza em demanda. Para ter demanda, as pessoas precisam ter condição de compra. Ou seja, elas precisam ter dinheiro ou acesso a financiamento. Com o aumento da renda da população e a melhoria nas condições de crédito, muitas pessoas se tornaram potenciais compradores de imóveis nos últimos anos. E o mercado correu para tentar ofertar mais. Mas não conseguiu produzir na medida necessária para equilibrar o preço. Porque não tem terreno, tem problema de estoque de outorga onerosa e uma série de problemas. E, se o preço sobe muito, o número de potenciais compradores cai. Então, gera um excesso de oferta. O volume de lançamentos vai continuar a crescer? Não. Ele tende a se adequar à demanda. Se a demanda se mantiver nesse nível, a oferta terá de cair um pouquinho. Se o mercado produzir muito mais, existe uma tendência de que os preços comecem a cair. E, se caírem, as empresas perdem a margem de lucro. Então, param de produzir. Aí recomeça o ciclo. Os preços de imóveis dispararam nos últimos anos. Eles vão continuar a subir? Os preços vão subir, na média, no mesmo nível do crescimento da economia. Não acredito que exista espaço para redução de preços. Assim como não tem espaço para subir muito mais do que a economia. Mas é uma média, então essa relação será diferente em algumas regiões onde há mais ou menos oferta. De quanto é o déficit habitacional no Brasil? Depende da métrica para calcular. Mas a verdade é que temos um déficit talvez entre 6 milhões e 10 milhões. É enorme. É possível acabar com esse déficit. Sim. Outros países já conseguiram. No ano passado, conversei com o ministro de Habitação da China e soube que eles estão produzindo 10 milhões de unidades. Mas, para isso, é preciso ter condições de infraestrutura e desenvolvimento de projetos. Como o governo pode ajudar? Temos duas questões principais. A principal delas é a do terreno. O governo tem de ter uma cabeça voltada para soluções urbanísticas que viabilizem a construção em mais terrenos, para aumentar a oferta e reduzir o preço. Mas não adianta só isso. Temos um problema de infraestrutura. Se quiséssemos construir 10 milhões de moradias faltaria cimento, mão de obra e equipamentos. Não teríamos condições, mesmo que tivéssemos terrenos. O governo pretende aumentar a meta do Minha Casa, Minha Vida até 2014. É factível? É uma boa decisão e é factível. Mas precisa de estrutura de base. Se não tiver terreno em condição e preço, não vamos conseguir fazer. O que vocês precisam para viabilizar o programa? Vamos precisar de espaço urbano adequado. Para isso, vamos ter de criar um novo modelo de ocupação para viabilizar o adensamento das cidades em algumas áreas sem criar impactos negativos para a região? Como? Existem espaços nas cidades onde é possível fazer novas centralidades. Em São Paulo, há locais como Mooca, Pari, Santo Amaro, que são antigas áreas industriais, onde o preço não é tão alto, mas há espaços grandes. É possível fazer uma reurbanização, criando locais de lazer, escola, comércio e residências para todos os padrões. O mercado imobiliário depende do que para criar esses polos? Antes de tudo, o poder público precisa planejar a cidade dessa forma. O mercado imobiliário seria coadjuvante. O que estamos tentando fazer é apresentar um modelo à sociedade. Temos um grupo de estudos, fizemos um plano para São Paulo e já encaminhamos à Prefeitura. Por que vocês começaram por São Paulo? Porque está prevista uma reestruturação do plano diretor em 2012. Fizemos essa contribuição para ser um subsídio para a Prefeitura definir um novo plano diretor. E, se der certo em São Paulo, pode ser aplicado em outras cidades. Então o que podemos esperar? O mercado vai lançar projetos do Minha Casa, Minha Vida com imóveis residenciais e comerciais, por exemplo? O Minha Casa Minha Vida é muito importante para ajudar o País a reduzir o déficit habitacional. Esse modelo é vencedor e terá de continuar até acabar com o déficit. Se tivermos um novo modelo de ocupação urbana, surgirão alternativas para novos empreendimentos. Podemos ter projetos no Minha Casa, Minha Vida um pouco mais longe do centro da cidade, se ficarem próximos de uma linha de trem, por exemplo. Mas para isso vocês dependem da aprovação do poder público. Não é solução de curto prazo. Não é, entre aspas. Se houvesse vontade política, poderia ser viabilizado em um ano e meio. Mas o prazo para lançar 2 milhões de moradias no Minha Casa Minha Vida está correndo. Nesse período, precisaremos de ajustes. Os terrenos vão escassear mais e ficar mais caros. Precisaremos de mais subsídios, principalmente para a primeira faixa do programa, para famílias com renda de até três mínimos. Em São Paulo, o governo do Estado criou o programa Casa Paulista, que adicionou R$ 25 mil no limite de preço do Minha Casa, Minha Vida para metrópoles do Estado. O governo terá de aumentar novamente o teto do programa? Provavelmente. Até que se encontre uma solução mais duradoura para viabilizar uma oferta maior, que passa por um novo modelo de urbanismo. (Hoje, o Minha Casa, Minha Vida financia imóveis até R$ 170 mil.) Qual a sua principal meta como presidente do Secovi? Temos de procurar novos modelos de ocupação para as cidades. E é aí que eu acho que o Secovi, espero que na minha gestão, pode dar uma contribuição grande. Nós desenvolvemos o mercado imobiliário com as regras de ocupação definidas pelas cidades. Aí lançamos empreendimentos e somos acusados de provocar problemas de superlotação. O mercado imobiliário é visto como o vilão que cria problemas de trânsito. Mas só estamos tentando equilibrar oferta e demanda obedecendo às regras existentes. Se a gente não planejar a cidade, ela vai crescer de forma caótica. Isso é ruim para todos, não só para quem mora numa região, mas para o mercado também.

IMOBILIÁRIAS DE SÃO CARLOS, SP, DISPUTAM UNIVERSITÁRIOS COM BRINDES

Para atrair os estudantes, vale oferecer desde chopp até tablets. Setor injeta cerca de R$ 4 milhões na economia mensalmente. Com o início do ano letivo das universidades em São Carlos, no interior de São Paulo, o mercado imobiliário fica aquecido. Somado ao déficit de moradia de 15% a 20%, segundo o delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Daniel Vilani, está um renda de cerca de R$ 4 milhões mensais na economia local. Para atrair o universitário e ganhar da concorrência as imobiliárias têm oferecido os mais curiosos brindes para quem fechar um contrato, que vão desde um chopp ou um table até um city tour pela cidade. São esperados 2.807 novos universitários para cursos na Universidade Federal de São Carlos (UFSCar) e para o campus da Universidade de São Paulo(USP) na cidade. Deste total, a expectativa é que 90% venham de outras cidades, em busca de moradias. Matriculados nas graduações das duas universidades há cerca de 10 mil estudantes. De acordo com o Creci, a média gasta em moradia por estudante é de R$ 450, levando-se em conta os que moram sozinhos e os que preferem montar grupos, as chamadas repúblicas. O negócio lucrativo fez uma das imobiliárias por à disposição dos estudantes três vans com motoristas e guias, que fazem visitas pelo entorno da UFSCar e da USP. No percurso, a parada obrigatória é em algum imóvel, seja casa, kitnet ou apartamento, para o cliente analisar a oportunidade. No fim da viagem, o universitário leva um mapa da cidade e brindes como cerveja e rodízio de pizza para quem fechar o contrato. Em outro estabelecimento da cidade, o estudante que fechar o contrato passa a concorrer a aparelhos tablets, um em março e outro em abril. A imobiliária oferece também uma sacola ecológica como brinde.

CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO É INTENSO NO INTERIOR DO ESTADO

São José dos Campos - O interior paulista tem vivido um grande boom imobiliário desde o ano de 2007, com menores custos de produção e com o consequente aumento da disputa por terrenos entre as construtoras e prestadoras de serviço. O desenvolvimento da região não está relacionado apenas com a qualidade de vida presente no local, mas a indústria imobiliária vem aproveitando esse potencial das pequenas cidades para diversificar produtos em diferentes demandas, com habitações que vão de populares até alto padrão. Uma dessas regiões é o Vale do Paraíba, mais propriamente na cidade de São José dos Campos. A Akamines Negócios Imobiliários, empresa cujo objeto é facilitar todo o trâmite burocrático na área imobiliária, está presente no local desde abril de 2010 e busca levar, à região, profissionais com conhecimento de mercado para atender a demanda local. "O Vale do Paraíba é uma região em expansão, está geograficamente bem localizada tomando boa parte do eixo Rio - SP, com boa infraestrutura viária, e tem se tornando um polo industrial", afirma Daniele Akamine, diretora da empresa e advogada especializada no ramo imobiliário. De acordo com o Sinduscon, São José dos Campos aponta como uma das grandes opções de empreendimentos no Vale do Paraíba. "Muitas famílias acabam se mudando para a região em busca de uma melhor qualidade de vida", completa Daniele.

LOCATÁRIO NÃO PODE QUESTIONAR NORMAS DO CONDOMÍNIO

O locador não tem ilegitimidade para questionar normas de convivência eleitas pelos condôminos. Assim decidiu a 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que manteve decisão de juiz da 12ª Vara Cível de Brasília, que indeferiu pedido de um locatário para anular normas da convenção e do regimento interno do condomínio onde mora. A autora ajuizou ação pleiteando a modificação da convenção do condomínio e do regimento interno de condomínio no Setor Sudoeste da cidade. Ela afirmou que possui uma cadela, mas que o condomínio proíbe a custódia de quaisquer tipos de animais em unidades imobiliárias autônomas. Segundo a locatária, a proibição é arbitrária, já que o animal não oferece risco aos demais condôminos. Além de pedir autorização para continuar com a cadela, a moradora pediu que fossem declaradas inválidas as disposições da convenção e do regimento interno, que disciplinam a proibição. O condomínio contestou os pedidos da autora, informando que as normas vigentes foram aprovadas em assembleia e representam a vontade comum e essencial ao convívio entre os condôminos. Na primeira instância, o juiz julgou extinto o processo por falta de legitimidade da autora para alterar as regras eleitas pelos condôminos. Segundo a sentença, "cabe aos condôminos, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição das unidades autônomas edificadas em condomínio a missão de elaborar a convenção e regimento interno de modo a disciplinar o modo de usar as coisas, espaços e serviços comuns de forma a não causar dano, obstáculo, incômodo ou embaraço aos demais condôminos ou moradores". Em grau de recurso, a Turma, à unanimidade, confirmou o entendimento do magistrado. O relator acrescentou que "a apelante firmou contrato de locação de unidade residencial e nele não consta que o locador tenha lhe transferido o direito de representá-lo junto ao condomínio ou em juízo". A autora da ação deverá pagar as custas processuais. Não cabe mais recurso. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.

INVESTIMENTO EM IMÓVEL COMERCIAL ATRAI JOVENS

Há 5 anos, investimento em aluguel ou revenda tinha público mais velho Maior chance de ganho está nas lajes corporativas, que têm retorno superior ao de salas comerciais. O investidor de pequenas salas comerciais, que compra imóveis na capital paulista para alugar ou revender, ficou mais jovem e tem renda menor do que há cinco anos. Um estudo feito pela imobiliária Lopes para a Folha mostra que o público que procura imóveis nesse perfil tem, em média, 43 anos e renda familiar mensal de R$ 23 mil. Há cinco anos, a idade média superava os 50 anos e a renda familiar era o dobro. Os investidores eram quase sempre empresários bem sucedidos - havia pouco espaço para assalariados. Agora, 25% são executivos contratados por companhias. O estudo considerou os compradores de empreendimentos da imobiliária em .36 bairros da cidade. Edgar Nunes, 36, é um dos investidores recentes. Diretor de uma multinacional, Nunes comprou sete salas em um empreendimento em Santo Amaro (zona sul) lançado em 2009. Já vendeu cinco. "Como as unidades esgotaram no lançamento, houve grande procura por revenda. Vendi as cinco depois de um mês e obtive 10% de ganho", diz. "Agora, o m² que custava R$ 6.500 supera R$ 9.000 [alta de 38%]. A previsão de entrega é 2013 e estou pensando se vendo ou alugo." No estudo, os investidores se dividem de forma equilibrada entre os que procuram salas para revender e os que pretendem alugar. "Hoje, conta para o investidor não só a rentabilidade no curto prazo, mas também a composição de um patrimônio para o futuro", diz Mirella Parpinelle, diretora da Lopes. LAJES CORPORATIVAS No aluguel comercial, o grande potencial está nas lajes corporativas, com custo a partir de R$ 30 milhões. O retorno mínimo para locação fica em 0,8% ao mês, enquanto que as salas comerciais rendem 0,6% - patamar do aluguel residencial. No Tesouro Direto, o investidor pode ter hoje na casa de 0,8% ao mês -10% num ano, sem o desconto de imposto. "O mercado de salas comerciais seguirá crescendo", diz Roberto Coelho da Fonseca, diretor da Coelho da Fonseca.

FONTE PARA FINANCIAR IMÓVEL 'DURA' ATÉ 2014

Com o crescimento dos depósitos na poupança em ritmo bem menor ao da concessão de empréstimos imobiliários - 65% dos recursos da caderneta são usados para financiar a casa própria-, os bancos buscam alternativas para captar mais dinheiro e sustentar esse mercado. Até o ano passado, a previsão era que, em algum momento de 2013, os recursos da poupança não seriam mais suficientes para suprir o volume de crédito imobiliário. Mas, com a desaceleração que se prevê para o ritmo de concessão de novos empréstimos desse tipo em 2012, a expectativa agora é que a poupança "dure" até 2014. "Essa desaceleração vai ajudar a ganhar mais um tempo. Pelo menos até o fim de 2013, os recursos da poupança ainda serão suficientes", afirma Octávio de Lazari Junior, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) Lazari Junior, porém, faz a ressalva. "É questão matemática: os depósitos em poupança crescem 10% ao ano, e os desembolsos, 30%. Vamos ter de encontrar alternativas.” Para manter o ritmo de concessões, os bancos negociam com o governo a criação de novos papéis de investimento, como a LFI (Letra Financeira Imobiliária), versão para o setor das letras financeiras dos bancos. As instituições também devem acelerar a securitização, operação financeira que consiste em transformar a dívida em papéis para investimento de fundos.

CRÉDITO IMOBILIÁRIO DEVE ATINGIR R$ 103,9 BI EM 2012

São Paulo - O mercado de crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança cresceu 42% durante o ano de 2011, com o volume de R$ 79,9 bilhões em financiamentos para a compra e construção de imóveis. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que projeta para 2012 uma expansão entre 30% e 35%, para R$ 103,9 bilhões, com potencial de elevar ainda mais, já que a participação no Produto Interno Bruto (PIB) está em apenas 4,7%. Fontes de recurso complementares à poupança continuam em estudo pelo mercado, diz a Abecip, com previsão de regulamentação para este ano. O atual presidente da associação, Octavio de Lazari Júnior, empossado em 8 de dezembro de 2011, credita o crescimento ao cenário macroeconômico brasileiro, com baixos índices de desemprego e ascensão da renda. "Os indicadores levam a crer que haverá um crescimento maior da participação do crédito imobiliário no PIB, que ainda é pequeno". O executivo também é diretor da área de empréstimos e financiamentos do Bradesco. Enquanto o Brasil tem 4,7% do PIB nos empréstimos habitacionais, a relação na China chega a 11%, no Chile em 19%, na Alemanha fica 48% e na Holanda a participação fica em 106%. Questionado sobre o número ter sido inferior ao projetado em setembro do ano passado, de R$ 85 bilhões, Lazari diz que o principal problema foi a falta de mão de obra qualificada na construção civil. "Alguns empreendimentos atrasaram e empurraram para 2012. Mas é importante crescer passo a passo, e foi sadio para o setor.” Outro ponto levantado pelo presidente da Abecip diz respeito à expansão sustentável do setor que deve ocorrer este ano. "Vai crescer um pouco menos em 2012, porque existe uma preocupação. As construtoras vão procurar cuidar da grade de custos, lançamentos de imóveis mais rentáveis e com valor agregado, com foco em bons resultados. O volume será menor porque as empresas olharão para si mesmas para obter um melhor resultado em 2012". No último ano, foram financiadas 493 mil unidades, o que corresponde a um acréscimo de 17% ante 2010. Apesar da preocupação com a expansão de forma sustentável, a principal fonte de recursos financeiros para o mercado de crédito imobiliário, a poupança, não apresenta números que acompanham este crescimento. O saldo da caderneta de poupança no último ano chegou a R$ 330,6 bilhões em dezembro, alta de 10% na comparação com o mesmo período de 2010, que ficou em R$ 299,9 bilhões. Entretanto, a captação líquida totalizou R$ 9,4 bilhões, queda de 68,14% ante 2010, quando somou R$ 29,5 bilhões. Segundo o presidente da Abecip, o prazo para que funding comece a fazer falta continua a ser o final de 2013, mas a associação, junto com as instituições financeiras e com o governo, já analisa ferramentas complementares, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e covered bonds. "Já estamos trabalhando. O covered bond já está evoluído e há outros mecanismos complementares. Deve sair ainda este ano uma regulamentação para que as instituições comecem a atuar.” Lazari ainda acrescenta que os títulos possuem atratividade para o investidor no sentido de ter garantias do banco e do imóvel. "Ainda está em discussão qual seria o indexador desses papéis.” Do total de 493 mil imóveis financiados, 65% são usados, e 35%, novos. O LTV médio, que corresponde ao volume que é financiado, chega 63%, com valor médio de R$ 162 mil. Já os empreendimentos financiados com o crédito imobiliário atingiram 1,6 mil no último ano. Inadimplência O índice de inadimplência (mais de três prestações em atraso) dos financiamentos imobiliários estabilizou-se em 2% em 2011. Em contratos com alienação fiduciária, nos quais é garantida a transferência do imóvel ao credor em caso de calote, a inadimplência é menor, em 1,4%. "O crédito imobiliário é o primeiro a ser pago em uma escala de prioridades", explicou o presidente da Abecip ao ser questionado se o baixo índice está ligado à garantia do imóvel.