CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR IMÓVEL GARANTE BOA DECISÃO DE COMPRA

Profissionais do mercado imobiliário ajudam consumidor a evitar transtornos, atitude que requer paciência e atenção.
A carioca Rafaela Prado, de 29 anos, vive uma série de transtornos desde que comprou, há um ano, o apartamento onde mora no bairro da Tijuca, no Rio de Janeiro. Com direito a garagem segundo a escritura do imóvel, ela tem de estacionar seu automóvel na rua: "Ao me mudar, descobri que a vaga não existe. E meu carro não tem seguro". Dezoito das 40 unidades do empreendimento têm previsão de garagem, mas há espaço para apenas cinco veículos.
Antes de fechar o negócio, Rafaela alega ter sido informada pela antiga proprietária de que o condomínio arcaria com as despesas de um estacionamento particular caso necessário.
"Confirmei com a síndica, mas, até me mudar, ela saiu. E o atual síndico diz que isso não é problema do edifício." Sem sucesso, agora ela pretende recorrer à Justiça. "Se soubesse de tudo, não compraria pelo valor que paguei", confessa a carioca, que é jornalista.
Ela ainda tem de contribuir para o pagamento de uma reforma estrutural do prédio avaliada em cerca de R$ 40 mil. "Disseram que o condomínio era baratinho, mas estou pagando uma cota extra de quase R$ 400." Rafaela também não sabia do problema quando adquiriu o imóvel.
Com mais cuidados, a jovem poderia ter evitado tantos aborrecimentos. "A pessoa não pode se precipitar. Se ela vai fazer um investimento que se presume ser o da sua vida, não dá para comprar por impulso", diz Antonio Lopes, diretor comercial da empresa avaliadora de bens Hilco Appraisal. Antes da aquisição, ele recomenda visitar o imóvel em diferentes dias e condições. "É importante também conversar com moradores (para saber mais sobre a situação do edifício), estudar a vizinhança", diz.
Para a diretora comercial da imobiliária Lello , Roseli Hernandes, o comprador deve ter claras as necessidades pessoais na avaliação prévia. Levar em conta a localização e o perfil do imóvel, as comodidades do condomínio e até a empatia com os ambientes da edificação são essenciais, segundo ela. Roseli ainda recomenda que o consumidor procure auxílio de corretores. "O assunto venda é delicado e exige profissionalização."
Empresas que oferecem crédito imobiliário também podem ajudar. Antes da aprovação do financiamento, elas estudam a condição dos compradores, dos vendedores e do imóvel. "A avaliação completa do imóvel segue uma norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e decide se ele tem condições de habitabilidade", diz o diretor de operações da Credipronto, Bruno Gama. O laudo é dado após visita técnica na unidade em transação entre as partes.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, considera importante o cuidado com a documentação. "Que m vai comprar um imóvel deve tirar certidões cíveis e criminais em âmbitos estadual e federal." Para ele, a análise deve ser feita tanto para o vendedor quanto para o imóvel. "A intermediação é repleta de detalhes com grande complexidade."

IMÓVEIS COMPACTOS APOSTAM EM FUNCIONALIDADE E SOFISTICAÇÃO

Apartamentos pequenos ganham a preferência dos moradores que trocam espaço de sobra pela comodidade de morar perto do trabalho
São Paulo - Em grandes centros como São Paulo, passar horas no trânsito no trajeto de casa para o trabalho costuma ser comum. De olho no público que deseja livra-se do stress e das horas perdidas, as construturas vêm lançando cada vez mais apartamentos de pequeno porte, muitas vezes limitados a 35m².
"O morador que procura um apartamento com essa tipologia procura estar em um lugar central, onde possa ter acesso a uma gama de serviços e restaurantes", diz Ricardo Grimone, diretor de incorporação da Even. "O empreendimento também deve oferecer uma área de lazer muito completa para compensar a falta de espaço em casa", completa.
Tanta comodidade tem preço. De um lado, a construção de inúmeras áreas de uso comum, como lavanderia, piscina, espaço gourmet, brinquedoteca e academia, ele va o preço do metro quadrado para as alturas. Além disso, como a demanda por estes imóveis costuma ser alta - já que o preço do aluguel é acessível a mais compradores quando comparado com o valor cobrado por apartamentos maiores - a valorização sofrida ao longo do tempo também é expressiva.
Segundo o índice FipeZap, imóveis de apenas um dormitório em São Paulo ficaram 128% mais caros de janeiro de 2008 a setembro deste ano, o maior aumento registrado entre todos os segmentos. No mesmo período, os apartamentos com quatro ou mais quartos subiram 81%.
Confira no programa Imóveis em 360 graus como são e o que oferecem os apartamentos compactos que vêm conquistando o público paulistano

MEMBRO DO SECOVI ALERTA PARA OS RISCOS DE UMA "EUFORIA" NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Romeu Chap Chap, presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP e da Romeu Chap Chap Desenvolvimento e Consultoria Imobiliária.
De janeiro a julho deste ano, a venda e os lançamentos de imóveis novos na cidade de São Paulo registraram, respectivamente, queda de quase 20% e 14%, em relação a igual período de 2010.
Os números não devem impressionar. Até porque o desempenho do mercado imobiliário no ano passado foi extraordinário. O nível de comercialização situou-se muito acima do que se pode considerar como um ritmo saudável e sustentável.
Portanto, a redução foi, digamos assim, providencial, para que não corrêssemos os riscos de uma euforia exagerada. Riscos esses que já se faziam perceber num movimento especulativo por parte de particulares, inflacionando os preços de terrenos e, naturalmente, o preço médio do metro quadrado construído. Um movimento que acertaria de cheio os investidores animados pela possibilidade de uma alta continuada.
A diminuição vem devolver o bom senso que deve predominar no setor, até em razão do longo prazo que caracteriza sua operação. Mas isso não significa um desaquecimento. Nada de achar que os preços vão desabar, que é bom esperar para comprar na "bacia das almas".
O mercado imobiliário ainda vive o bom momento, iniciado com a retomada do crescimento pós-crise de 2008 e o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), medida anticíclica adotada pelo governo federal que conferiu impulso e dinamismo às atividades da área.
O segmento residencial é o grande responsável pelo forte crescimento experimentado nos últimos anos, após o susto da crise financeira internacional que abalou importantes países. Isso se tem refletido nos números do setor, que se converteu num dos mais fortes segmentos da economia nacional.
Todos reconhecem que a mola propulsora desse crescimento tem sido o crédito imobiliário. De janeiro a julho deste ano, o volume de financiamentos concedidos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiu um recorde de R$ 43,6 bilhões - um crescimento de 51% em comparação com os primeiros sete meses de 2010.
Se esses números recordes são expressivos, também são expressivas: a alta dos valores dos terrenos, que tem dificultado a viabilização de alguns empreendimentos; a alta dos custos da construção, que tem diminuído as margens dos negócios; e até a dificuldade de entrega dos projetos, em especial do MCMV, por conta de atrasos em obras e mesmo problemas em repasses de contratos da Caixa Econômica Federal.
Esse é o cenário que assistimos, e com grande preocupação. Tais movimentos terminam por revelar os perigos inerentes a um mercado superaquecido e nos chamam à responsabilidade de conter a impetuosidade do mercado, em prol de um desenvolvimento mais continuado.
A responsabilidade é ainda maior ao considerarmos o atual ambiente da economia mundial, sacudida por outra crise, provavelmente ainda mais séria, posto que de países, e não de mercados.
Para o setor imobiliário, a conclusão é óbvia: não é possível imaginar que vamos continuar nadando de braçadas num mar de tranquilidade. Pelo contrário. Temos ondas enormes chegando, e as correntezas são tantas que é impossível adivinhar para onde elas podem nos levar.
A globalização, que por um lado aproxima os países, deixa-os extremamente dependentes e, como um grande castelo de cartas, expõe todos a um risco permanente.
Ao olharmos para os estragos causados nos mercados europeus e americano, devemos tomar lições dos abalos que foram sentidos naqueles países para não incorrer nos mesmos erros, até por interpretar indevidamente os sinais do setor imobiliário nacional.
O momento é muito bom e todos querem que assim continue. Por isso, não podemos deixar que a euforia nos tolde a visão.
A diminuição ora verificada no comportamento do mercado de imóveis vem devolver o bom senso que o setor exige. Sabedoria é isso: observar, conhecer, pesquisar, interpretar e ajustar. Vamos seguir devagar e sempre. É o melhor a fazer.

PREFEITURA E GODFARB FIRMAM TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA

A Administração Municipal e a empreiteira PDG/Gooldfarb firmaram nesta sexta-feira, dia 7 de outubro, Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) que contempla um conjunto de obras de melhorias, como implantação de sistemas viários e de drenagem águas pluviais, no entorno de empreendimentos habitacionais embargados na região Sul da cidade.

No final da tarde, o prefeito Demétrio Vilagra e uma equipe de secretários municipais, que conduziram a elaboração dos projetos das obras de melhorias, se reuniram com uma comissão de mutuários de unidades habitacionais nos empreendimentos PDG/Goldfarb, PDG/Gold China e PDG/Gold Espírito Santo embargados. O encontro foi realizado na Sala Azul, no 4º andar do Paço Municipal.

Durante o encontro, o prefeito destacou o trabalho “intenso e dedicado” efetuado pela equipe que preparou o documento, e agradeceu a paciência e voto de confiança que os compradores dos imóveis deram à Prefeitura. “Estamos neste momento cumprindo uma das principais medidas que anunciamos assim que assumimos o governo”, destacou Vilagra.

De acordo com o prefeito, o TAC será encaminhado para apreciação do Ministério Público (MP) entre os dias 17 e 21 deste mês. O documento será entregue pela equipe de secretários e representantes dos compradores dos imóveis. Com a aprovação pelo MP, os empreendimentos serão imediatamente desembargados.

Obras

De acordo com o secretário municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Alair Godoy, esses empreendimentos englobam 2.478 unidades habitacionais. O custo das obras previstas no TAC - que deverão ser realizadas pela construtora responsável em conjunto com as dos empreendimentos - é da ordem de R$ 14,5 milhões.

Como garantia de que as obras de contribuição de melhorias serão realizadas conforme cronograma contido no TAC, a empreendedora deu como caução uma área que possui na região Noroeste da cidade. O local foi devidamente vistoriado por técnicos da Administração Municipal.

Além da implantação dos sistemas viário e de drenagem de águas pluviais, a empreiteira terá que fazer, em conjunto com outras construtoras que têm empreendimentos em execução na região, obras na área de saúde, educação e de lazer, entre outras previstas no termo.

Outros termos

O prefeito anunciou que nesta segunda-feira, dia 10, serão assinados os TACs com as empreendedoras MRV e Sol Panamby. A construtora Rossi, que tem empreendimentos habitacionais em construção, mas totalmente regularizados, naquela área, também firmará um documento semelhante com a Administração Municipal.

No total estão em construção na região Sul por estas empresas 10.175 unidades habitacionais e os TACs somam R$ 52,8 milhões.

Procon instaura processo administrativo

O Procon Campinas instaurou três processos administrativos na tarde desta sexta-feira, dia 7 de outubro, contra as construtoras PDG/Goldfarb, PDG/Gold China e PDG/Gold Espírito Santo.

Segundo a diretora do órgão de defesa do consumidor, Viviane Carvalho de Moura Belmont, agora as empresas têm 10 dias corridos a partir desta segunda-feira (10) para se defenderem ou manifestarem interesse em firmar Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), que contemplará as questões do consumidor.

“Este TAC com o Procon será diferente e independente daquele que a PDG/Goldfarb firmou com a Prefeitura, e que contempla as contrapartidas em forma de infraestrutura exigidas pela Administração”, explica Viviane.

Os processos administrativos abertos contra a PDG/Gold Espírito Santo e PDG/Gold China questionam a publicidade enganosa, já que as construtoras utilizaram o nome da Caixa Econômica Federal e o Programa Minha Casa, Minha Vida, para comercializar as unidades.

O terceiro processo contra a PDG/Gold Espírito Santo e PDG/Gold China questiona as cláusulas abusivas dos contratos comercializados. “São contratos muito confusos na visão do Procon”, diz a diretora.

PREÇOS DE ALUGUÉIS DE IMÓVEIS VÃO ÀS ALTURAS

Preço médio geral de locação subiu 20% no 1° trimestre deste ano, atrelado à alta no valor das vendas
Placas de aluga-se em casa de Campinas: áreas do Cambuí, Parque Prado, Taquaral são algumas das regiões que têm as locações de imóveis mais caras na cidade
O preço médio geral do metro quadrado das casas e apartamentos vendidos em Campinas e em outras 35 cidades do Estado subiu 20,7% no primeiro semestre deste ano, em comparação com o mesmo período do ano passado e isso fez os valores dos aluguéis seguirem o mesmo caminho.
O cenário gera uma retração no mercado e dificulta as negociações, de acordo com o levantamento realizado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).
“Os proprietários de imóveis inflacionaram os valores dos aluguéis, mais do que o normal. Em Campinas as áreas do Cambuí, Parque Prado, Taquaral, são algumas das regiões mais caras.
Um imóvel simples de dois quartos, nesses bairros, por exemplo, pode ser encontrado entre R$ 1 mil e R$ 2 mil. Um valor bem alto”, afirmou a delegada da subregional do Creci-SP de Campinas, Sandra Catarina Plaza.
De acordo com o levantamento, o aumento dos preços dos imóveis usados e dos aluguéis no Estado é ainda maior quando se comparam o primeiro semestre deste ano, com o de 2009 — um percentual de 78,78%.
“Os preços dos imóveis sejam novos ou usados estão muito altos. Essa supervalorização faz com que diminua o número de pessoas que tem condições financeiras para pagar esses valores e isso gera queda nas vendas e locações”, afirmou o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto.
A supervalorização dos preços dos imóveis, gerou outra consequência ao mercado imobiliário. A venda de casas e apartamentos usados nas 36 cidades do Estado caíram 21,19% na comparação com o mesmo período do ano passado. Em 2010 foram vendidos 7.051 unidades, contra 5.557 neste ano.
O número de imóveis alugados também teve queda de 14,53% passando de 21.014 no ano passado, para 17.960 no primeiro semestre deste ano. Com isso reverteu-se o movimento de alta registrado no ano passado, quando vendas e locação haviam crescido 16,47% e 15,50%, respectivamente, em relação ao primeiro semestre de 2009.
“Com uma quantidade menor de pessoas com condições para pagar esses valores, faltam imóveis disponíveis. Quem está pagando um preço justo não quer sair do imóvel, e quem está procurando não encontra devido aos altos valores. É uma crise nacional, os preços subiram em todo o País. Os proprietários está aproveitando a falta de imóveis e aumentando os valores”, disse Viana Neto.
Sandra afirma que os proprietários estão usando critérios um pouco aleatórios para explicar o aumento dos preços. “É preciso haver uma consciência, e analisar toda a situação e principalmente o momento atual do mercado. Não é muito vantajoso cobrar alto e o imóvel ficar fechado por muito tempo. Campinas vive uma fase de insegurança, com várias obras embargadas e fuga de recursos”, disse a delegada do Creci-SP na cidade.
Solução:
Uma das soluções apontadas pelo Creci para tentar resolver essa situação é uma iniciativa do governo de desoneração fiscal para os investidores que quiserem comprar áreas e imóveis para locação.
“Seria prudente se o governo liberasse mais verbas do programa Minha Casa, Minha Vida até como medida contracíclica à ameaça de eventual recessão, e para que o emprego se mantenha em expansão ou não recue. E certamente grande parte desse dinheiro seria destinado ao mercado de imóveis pelas famílias que ainda não tem a casa própria ou que precisam alugar um outro imóvel”, disse Viana Neto.
Uma outra solução para tentar conter o aumento dos preços é a inclusão dos imóveis usados em grande escala no programa Minha Casa, Minha Vida.
“Seria mais fácil, rápido e econômico estimular a reocupação das moradias vagas nas cidades, do que investir milhões de verbas públicas em programas habitacionais que, sobretudo em São Paulo, não avançam porque faltam terrenos e porque o limite do preço do imóvel adequado a esses programas é incompatível com o valor da construção”, afirmou o presidente.

REFORMA PARA ATUALIZAR PLANTA VALORIZA BEM USADO EM ATÉ 30%

Mudanças nos espaços devem ser feitas apenas com orientação de engenheiro ou arquiteto
Contratação de profissional registrado pelo Crea custa entre 10% e 15% do valor total gasto na obra
SEM DOR DE CABEÇA Do projeto à contratação do pessoal, a dona de casa Sandra Tangi, 54, delegou quase todas as obrigações ao arquiteto. "Ficará mais rápido", diz

Quartos grandes demais e poucos cômodos e banheiros são características comuns em unidades com mais de dez anos. Alterar a planta do imóvel a fim de adequá-lo ao uso contemporâneo é uma forma de valorizá-lo.
"Uma reforma que atualize a planta valoriza em até 30% o preço do bem", diz Fernando Sita, diretor da imobiliária Coelho da Fonseca.
Ampliar a área comum, criar um "closet" e transformar um quarto em suíte são algumas das obras desejáveis para que o usado esteja no páreo de unidades novas.
Contudo, as mudanças exigem um olhar técnico. Reformas como mudança de parede e aumento de área construída precisam de acompanhamento de profissional registrado no Crea (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia).
O profissional habilitado pode também assessorar na alteração da planta e no pedido de autorização de obra à prefeitura.
Os profissionais cobram entre 10% e 15% do valor total da reforma para acompanhar a compra de materiais e a execução da obra.
O custo, por vezes considerado alto, e a falta de informação levam muitos a não procurar ajuda profissional.

INEXPERIÊNCIA A vontade de fazer uma suíte em seu quarto foi o estopim para que o consultor Nilson Redis, 47, decidisse reformar sua casa no Campo Belo (zona sul de São Paulo).
O banheiro construído apenas com orientação do pedreiro causou infiltrações que atingiram o novo cômodo e as paredes do quarto.
Além de exigência legal, a contratação de arquiteto ou engenheiro responsável garante o melhor aproveitamento do espaço e do material de construção, defende a arquiteta Denise Guarezzi.
Para resolver os problemas de infiltração e de falta de ventilação no banheiro, Redis pediu auxílio técnico.
O novo projeto, conduzido por arquiteto, reconfigurou a casa, transformando os quartos em suítes e criando um novo cômodo. O valor gasto com a primeira reforma do banheiro representa 40% do orçamento da atual obra.

SETOR IMOBILIÁRIO É ALVO DE PARCERIAS DO PÃO DE AÇÚCAR

Até 30% das novas lojas do grupo serão unidas a torres residenciais ou comerciais
Varejista tem 1,5 mi de metros quadrados em terrenos com potencial de construção, sendo mais de 60% em SP
Dono de 1,5 milhão de metros quadrados em terrenos com potencial de construção no país -o equivalente a 150 quarteirões-, o Grupo Pão de Açúcar investe em parcerias no mercado imobiliário.
Mais de 60% dessa área total está na capital paulista, que já vive um apagão de terrenos comerciais amplos em endereços nobres, e na Grande São Paulo.
Para fazer esse patrimônio render, a varejista investe em empreendimentos mistos, com torres residenciais e comerciais perto das suas lojas.
O plano é que de 20% a 30% das unidades da companhia abertas a partir de 2012 no ramo de alimentação - bandeiras Pão de Açúcar, Extra, Assaí- sigam esse modelo. O grupo tem ainda as marcas Casas Bahia e Ponto Frio.
A companhia, que está presente em 19 Estados e no Distrito Federal, estuda 25 projetos nas capitais de pelo menos sete Estados, incluindo Rio de Janeiro, Mato Grosso e Ceará, além de São Paulo.
Na quinta-feira passada, foi anunciado, em parceria com a Cyrela, um empreendimento na zona oeste da capital paulista com uma torre residencial com 397 apartamentos, uma comercial com 575 salas e uma loja da varejista com bandeira ainda a definir.
E há mais dois projetos, um em Guarulhos e outro em Santo André, sendo analisados pelas prefeituras.
O Valor Geral de Vendas estimado no empreendimento que será construído pela Cyrela em São Paulo gira em torno de R$ 570 milhões, de acordo com a construtora, sendo R$ 120 milhões pertencentes ao Pão de Açúcar.
A varejista entra com o terreno -de 13 mil metros quadrados no caso citado- e com a loja do grupo. Todo o investimento restante cabe à construtora parceira. Nesse projeto específico, a Cyrela calcula aplicar entre R$ 360 milhões e R$ 380 milhões.
DESENVOL VER O VAREJO
A estratégia do Pão de Açúcar no segmento de imóveis, no entanto, não significa que a empresa pretenda mudar de ramo, afirma Caio Mattar, presidente-executivo da GPA Malls & Properties, braço imobiliário do grupo.
"Nossa intenção é otimizar nossos ativos, mas sempre com objetivo de desenvolver o varejo, que é o negócio da empresa", diz o executivo.
"A loja do grupo é uma âncora para a valorização de áreas. Ao mesmo tempo, o restante do terreno é aproveitado para favorecer a região e o próprio fluxo para a loja."
Em 2006, o Pão de Açúcar fez uma parceria considerada "piloto" com a construtora Halna no bairro Jaguaré, também zona oeste de SP.
Do terreno de 76 mil metros quadrados, a loja do grupo, inaugurada em 2002 e da bandeira Extra, ocupa 40 mil. O restante foi aproveitado para a construção de seis torres residenciais, com 390 apartamentos entregues em 2009.