LOCATÁRIO NÃO PODE QUESTIONAR NORMAS DO CONDOMÍNIO

O locador não tem ilegitimidade para questionar normas de convivência eleitas pelos condôminos. Assim decidiu a 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que manteve decisão de juiz da 12ª Vara Cível de Brasília, que indeferiu pedido de um locatário para anular normas da convenção e do regimento interno do condomínio onde mora. A autora ajuizou ação pleiteando a modificação da convenção do condomínio e do regimento interno de condomínio no Setor Sudoeste da cidade. Ela afirmou que possui uma cadela, mas que o condomínio proíbe a custódia de quaisquer tipos de animais em unidades imobiliárias autônomas. Segundo a locatária, a proibição é arbitrária, já que o animal não oferece risco aos demais condôminos. Além de pedir autorização para continuar com a cadela, a moradora pediu que fossem declaradas inválidas as disposições da convenção e do regimento interno, que disciplinam a proibição. O condomínio contestou os pedidos da autora, informando que as normas vigentes foram aprovadas em assembleia e representam a vontade comum e essencial ao convívio entre os condôminos. Na primeira instância, o juiz julgou extinto o processo por falta de legitimidade da autora para alterar as regras eleitas pelos condôminos. Segundo a sentença, "cabe aos condôminos, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição das unidades autônomas edificadas em condomínio a missão de elaborar a convenção e regimento interno de modo a disciplinar o modo de usar as coisas, espaços e serviços comuns de forma a não causar dano, obstáculo, incômodo ou embaraço aos demais condôminos ou moradores". Em grau de recurso, a Turma, à unanimidade, confirmou o entendimento do magistrado. O relator acrescentou que "a apelante firmou contrato de locação de unidade residencial e nele não consta que o locador tenha lhe transferido o direito de representá-lo junto ao condomínio ou em juízo". A autora da ação deverá pagar as custas processuais. Não cabe mais recurso. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.

INVESTIMENTO EM IMÓVEL COMERCIAL ATRAI JOVENS

Há 5 anos, investimento em aluguel ou revenda tinha público mais velho Maior chance de ganho está nas lajes corporativas, que têm retorno superior ao de salas comerciais. O investidor de pequenas salas comerciais, que compra imóveis na capital paulista para alugar ou revender, ficou mais jovem e tem renda menor do que há cinco anos. Um estudo feito pela imobiliária Lopes para a Folha mostra que o público que procura imóveis nesse perfil tem, em média, 43 anos e renda familiar mensal de R$ 23 mil. Há cinco anos, a idade média superava os 50 anos e a renda familiar era o dobro. Os investidores eram quase sempre empresários bem sucedidos - havia pouco espaço para assalariados. Agora, 25% são executivos contratados por companhias. O estudo considerou os compradores de empreendimentos da imobiliária em .36 bairros da cidade. Edgar Nunes, 36, é um dos investidores recentes. Diretor de uma multinacional, Nunes comprou sete salas em um empreendimento em Santo Amaro (zona sul) lançado em 2009. Já vendeu cinco. "Como as unidades esgotaram no lançamento, houve grande procura por revenda. Vendi as cinco depois de um mês e obtive 10% de ganho", diz. "Agora, o m² que custava R$ 6.500 supera R$ 9.000 [alta de 38%]. A previsão de entrega é 2013 e estou pensando se vendo ou alugo." No estudo, os investidores se dividem de forma equilibrada entre os que procuram salas para revender e os que pretendem alugar. "Hoje, conta para o investidor não só a rentabilidade no curto prazo, mas também a composição de um patrimônio para o futuro", diz Mirella Parpinelle, diretora da Lopes. LAJES CORPORATIVAS No aluguel comercial, o grande potencial está nas lajes corporativas, com custo a partir de R$ 30 milhões. O retorno mínimo para locação fica em 0,8% ao mês, enquanto que as salas comerciais rendem 0,6% - patamar do aluguel residencial. No Tesouro Direto, o investidor pode ter hoje na casa de 0,8% ao mês -10% num ano, sem o desconto de imposto. "O mercado de salas comerciais seguirá crescendo", diz Roberto Coelho da Fonseca, diretor da Coelho da Fonseca.

FONTE PARA FINANCIAR IMÓVEL 'DURA' ATÉ 2014

Com o crescimento dos depósitos na poupança em ritmo bem menor ao da concessão de empréstimos imobiliários - 65% dos recursos da caderneta são usados para financiar a casa própria-, os bancos buscam alternativas para captar mais dinheiro e sustentar esse mercado. Até o ano passado, a previsão era que, em algum momento de 2013, os recursos da poupança não seriam mais suficientes para suprir o volume de crédito imobiliário. Mas, com a desaceleração que se prevê para o ritmo de concessão de novos empréstimos desse tipo em 2012, a expectativa agora é que a poupança "dure" até 2014. "Essa desaceleração vai ajudar a ganhar mais um tempo. Pelo menos até o fim de 2013, os recursos da poupança ainda serão suficientes", afirma Octávio de Lazari Junior, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) Lazari Junior, porém, faz a ressalva. "É questão matemática: os depósitos em poupança crescem 10% ao ano, e os desembolsos, 30%. Vamos ter de encontrar alternativas.” Para manter o ritmo de concessões, os bancos negociam com o governo a criação de novos papéis de investimento, como a LFI (Letra Financeira Imobiliária), versão para o setor das letras financeiras dos bancos. As instituições também devem acelerar a securitização, operação financeira que consiste em transformar a dívida em papéis para investimento de fundos.

CRÉDITO IMOBILIÁRIO DEVE ATINGIR R$ 103,9 BI EM 2012

São Paulo - O mercado de crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança cresceu 42% durante o ano de 2011, com o volume de R$ 79,9 bilhões em financiamentos para a compra e construção de imóveis. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que projeta para 2012 uma expansão entre 30% e 35%, para R$ 103,9 bilhões, com potencial de elevar ainda mais, já que a participação no Produto Interno Bruto (PIB) está em apenas 4,7%. Fontes de recurso complementares à poupança continuam em estudo pelo mercado, diz a Abecip, com previsão de regulamentação para este ano. O atual presidente da associação, Octavio de Lazari Júnior, empossado em 8 de dezembro de 2011, credita o crescimento ao cenário macroeconômico brasileiro, com baixos índices de desemprego e ascensão da renda. "Os indicadores levam a crer que haverá um crescimento maior da participação do crédito imobiliário no PIB, que ainda é pequeno". O executivo também é diretor da área de empréstimos e financiamentos do Bradesco. Enquanto o Brasil tem 4,7% do PIB nos empréstimos habitacionais, a relação na China chega a 11%, no Chile em 19%, na Alemanha fica 48% e na Holanda a participação fica em 106%. Questionado sobre o número ter sido inferior ao projetado em setembro do ano passado, de R$ 85 bilhões, Lazari diz que o principal problema foi a falta de mão de obra qualificada na construção civil. "Alguns empreendimentos atrasaram e empurraram para 2012. Mas é importante crescer passo a passo, e foi sadio para o setor.” Outro ponto levantado pelo presidente da Abecip diz respeito à expansão sustentável do setor que deve ocorrer este ano. "Vai crescer um pouco menos em 2012, porque existe uma preocupação. As construtoras vão procurar cuidar da grade de custos, lançamentos de imóveis mais rentáveis e com valor agregado, com foco em bons resultados. O volume será menor porque as empresas olharão para si mesmas para obter um melhor resultado em 2012". No último ano, foram financiadas 493 mil unidades, o que corresponde a um acréscimo de 17% ante 2010. Apesar da preocupação com a expansão de forma sustentável, a principal fonte de recursos financeiros para o mercado de crédito imobiliário, a poupança, não apresenta números que acompanham este crescimento. O saldo da caderneta de poupança no último ano chegou a R$ 330,6 bilhões em dezembro, alta de 10% na comparação com o mesmo período de 2010, que ficou em R$ 299,9 bilhões. Entretanto, a captação líquida totalizou R$ 9,4 bilhões, queda de 68,14% ante 2010, quando somou R$ 29,5 bilhões. Segundo o presidente da Abecip, o prazo para que funding comece a fazer falta continua a ser o final de 2013, mas a associação, junto com as instituições financeiras e com o governo, já analisa ferramentas complementares, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e covered bonds. "Já estamos trabalhando. O covered bond já está evoluído e há outros mecanismos complementares. Deve sair ainda este ano uma regulamentação para que as instituições comecem a atuar.” Lazari ainda acrescenta que os títulos possuem atratividade para o investidor no sentido de ter garantias do banco e do imóvel. "Ainda está em discussão qual seria o indexador desses papéis.” Do total de 493 mil imóveis financiados, 65% são usados, e 35%, novos. O LTV médio, que corresponde ao volume que é financiado, chega 63%, com valor médio de R$ 162 mil. Já os empreendimentos financiados com o crédito imobiliário atingiram 1,6 mil no último ano. Inadimplência O índice de inadimplência (mais de três prestações em atraso) dos financiamentos imobiliários estabilizou-se em 2% em 2011. Em contratos com alienação fiduciária, nos quais é garantida a transferência do imóvel ao credor em caso de calote, a inadimplência é menor, em 1,4%. "O crédito imobiliário é o primeiro a ser pago em uma escala de prioridades", explicou o presidente da Abecip ao ser questionado se o baixo índice está ligado à garantia do imóvel.

PREOCUPAÇÃO COM VALOR DO CONDOMÍNIO DEVE LEVAR EM CONTA SEGURANÇA

Equipamentos influenciam no preço do condomínio, mas proteção envolve treinamento de funcionários e conscientização dos moradores. Mal começava 2012 e já se registrava, na capital paulista, o primeiro arrastão a um condomínio residencial. Na noite de 7 de janeiro, primeiro sábado do ano, um grupo de 15 criminosos armados invadiu os apartamentos de um edifício na Vila Buarque, nas imediações do Centro. Segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), os assaltantes fugiram, levando jóias, barras de ouro, dinheiro e dois automóveis dos moradores. Porém, informa o Secovi-SP, não há maiores registros sobre o crime, pois a câmera de vigilância do prédio não funcionava naquele momento. Segurança influencia na decisão de compra, ao lado de área de lazer e espaço verde. Vai morar em condomínio pela primeira vez? Veja regras de boa convivência. Casos como esse, comenta Carlos Progianti, presidente da Associação Brasileira de Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (Abese), evidenciam a fragilidade que às vezes pode acontecer com os sistemas de segurança. "Situações como essa expõem a vulnerabilidade desses sistemas". José Elias Godoy, consultor em segurança, estima que oito em cada dez pessoas preferem apartamentos a casas pela segurança que oferecem. "Sentir que está seguro, nesses ambientes, é a maior motivação", diz. Para os que buscam empreendimentos de médio e alto padrões, destaca Fabio Valle, diretor de vendas e marketing da AlphaVille Urbanismo, a segurança, de fato, é um critério que influencia a decisão de compra. Valle comenta que isso ficou claro por meio de uma pesquisa que recentemente fizeram com compradores. Nela, a segurança foi citada como o terceiro item mais valorizado, atrás apenas de lazer e áreas verdes. Mas ainda que esse seja o principal direcionador, a segurança nem sempre faz parte das conversas entre o comprador e vendedor de um imóvel, acredita Rosely Schwartz, professora do curso de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD). "Raramente se pergunta sobre a existência de um sistema de segurança no condomínio ou por quais itens é composto", diz. Uma das principais preocupações na hora da compra de um imóvel, diz ela, é o valor do condomínio. Esse quesito também é influenciado pela infraestrutura de segurança. "Quanto maior o número e cobertura de equipamentos, menor é o número de funcionários necessários para a supervisão das áreas comuns", detalha. "No longo prazo, o investimento correto em segurança volta para o morador em economia nas taxas de condomínio". Equipamentos eletrônicos, como câmeras, alarmes, portões e sistemas de monitoramento, possuem duas funções, de acordo com Progianti, da Abese. Por um lado, dificultam o acesso das pessoas às áreas do condomínio. Por outro, monitoram o fluxo de pessoas e bens. "Sua única função é detectar a invasão e comunicá-la a polícia", diz. Por isso, o sistema não se restringe a equipamentos. "A fórmula de um bom sistema de segurança é somar os equipamentos ao treinamento dos funcionários e à conscientização dos moradores, explica Sérgio de Castro Neto, diretor de Condomínios do Secovi-SP. "A boa segurança é um tripé", diz. "Os equipamentos auxiliam, mas quem efetivamente faz a segurança são os funcionários e os moradores dos condomínios". O Secovi-SP oferece palestras dirigidas aos funcionários de condomínios e também para integrantes de corpos diretivos, como síndicos, subsíndicos e conselheiros. Outra iniciativa do Secovi-SP, diz Castro Neto, é a aproximação com a Secretaria de Segurança Pública. Ambos se uniram, em 2009, para criar um grupo de trabalho, cujo principal objetivo é fomentar alternativas para reduzir, prevenir e repreender roubos e assaltos em condomínios. Nessa linha, já instituíram, na capital paulista, uma delegacia especializada em ocorrências em condomínios, além de programas de prevenção e frentes educativas. Castro Neto avalia que tanto essa parceria, como os trabalhos de educação nos condomínios, surtem efeitos. Em 2009, ano em que foi instituída a parceria, foram registrados 45 assaltos/arrastões a condomínios localizados na capital paulista. Em 2011, o número caiu para 12. Os especialistas enfatizam que é necessário fazer algumas perguntas no momento de comprar um imóvel. Rosely, da EPD, recomenda que se informe sobre a infraestrutura de equipamentos, qual a cobertura que possuem sobre as áreas do condomínio, como são mantidos e se há um controle e supervisão de profissionais ou empresas especializadas. "Se o condomínio não tiver o básico, o valor do imóvel será depreciado, principalmente em cidades grandes", diz Rosely. Afinal, o fato de o condomínio já ter sido assaltado certamente influenciará na decisão de compra. Pior, ainda, se já houver sido registrado mais de um crime no mesmo local. Castro Neto, do Secovi, orienta checar se há treinamentos e reciclagens dos funcionários, além de iniciativas voltadas a conscientizar os moradores, como manuais e procedimentos de segurança, palestras e regras claras sobre o que pode ou não ser feito em termos de controle de acesso. "Se as pessoas não estão aptas a cumprir as ordens da segurança, tornam o sistema eletrônico frágil", afirma Rosely. Tais cuidados, destaca Castro Neto, também valem para quem já é morador de condomínios. "É importante checar, com o síndico e com o zelador, como estão os equipamentos, se os funcionários estão aptos a operá-los e se os moradores estão fazendo a parte que lhes cabe", diz. Lázaro Gomes, diretor da Security Shop, afirma que muitas pessoas têm a sensação de que um sistema de segurança é muito caro. "É uma impressão que vem de anos atrás", diz. Em 1984, um alarme tinha preço equivalente ao de um carro. Hoje, diz, custa em torno de R$ 500 reais. "As tecnologias evoluíram, popularizando esses equipamentos". Para se ter uma ideia, a instalação de um sistema mínimo de segurança em uma casa de 100 metros quadrados, nos dias de hoje, custa cerca de R$ 15 mil, na avaliação de Godoy, consultor em segurança. Nos anos 1990, diz, esse valor chegava a ser cinco vezes maior. Com esses recursos, explica, dá para montar uma estrutura de controle de entrada, ou seja, instalar alarme nas janelas e portas, além de automatizar as entradas e as câmeras no perímetro, e de contar com monitoramento por TV. "Os valores dos equipamentos caíram muito nos últimos anos", diz. "Hoje, estão acessíveis a grande parte da população".

IMÓVEIS MAIS ALUGADOS NA CAPITAL EM OUTUBRO FORAM OS DE ALUGUEL.

Depois da queda de 22,91% em setembro, o mercado de locação residencial recuperou-se e cresceu 10,77% no estado de São Paulo em outubro. A mudança de rumo foi apurada em pesquisa feita com 1.478 imobiliárias de 37 cidades, incluída a Capital, pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP).

As imobiliárias alugaram 2.974 imóveis, o que fez o índice estadual de locação subir de 1,8165 em setembro para 2,0122 em outubro. Foram 1.757 casas (59,08%) e 1.217 apartamentos (40,92%) alugados. O desempenho foi positivo nas quatro regiões em que se divide a pesquisa Creci: Capital (+ 2,04%), Interior (+ 13,1%), Litoral (+ 4,52%) e as cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (+ 27,04%).

"Oscilações são típicas do mercado de locação, com um mês em alta e outro eventualmente em baixa, porque as decisões sobre alugar um determinado imóvel demoram, e ainda tem a burocracia da documentação", explica José Augusto Viana Neto, presidente do Creci. "Mas quando olhamos o conjunto do ano, de janeiro a outubro, os números são bons, com saldo positivo de 27,25% no volume alugado", destaca.

Os imóveis mais alugados na Capital em outubro foram os de aluguel mensal até R$ 1.000,00, com 56,77% do total de novos contratos. Já as casas e apartamentos com aluguel de até R$ 800,00 predominaram no Interior (60,55%), no Litoral (50,51%) e nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco (67,63%).

As imobiliárias receberam de volta em outubro 1.777 imóveis, o equivalente a 59,75% das novas locações, e fizeram os contratos adotando o fiador como garantidor do pagamento em caso de inadimplência dos novos inquilinos. A participação do fiador foi de 78,81% no Interior, de 53,5% no Litoral, de 48,56% na Capital e de 42,36% nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco. A inadimplência teve queda de 6,86% - estava em 3,64% do total de contratos em vigor em setembro e baixou para 3,39% em outubro.

A pesquisa apurou que no Interior, 77,04% das novas locações em outubro se concentraram em bairros das regiões centrais, distribuindo-se as demais pelas áreas nobres (15,33%) e por bairros das regiões mais periféricas (7,63%).

A cidade de Americana teve em outubro, o menor aluguel do estado. Casas de 1 dormitório localizadas na região central foram alugadas por valores entre R$ 150,00 e R$ 380,00. No outro extremo, aluguel mais caro, apartamentos de 5 dormitórios foram locados por R$ 12.000,00, único imóvel com esta configuração, em Sorocaba.

IMÓVEIS ATRAEM CAPITAIS

O Brasil passou do 4.º para o 2.º lugar entre os países mais atraentes para os investimentos imobiliários globais, segundo a 20.ª Pesquisa Anual dos Membros da Associação de Investidores Estrangeiros em Imóveis (Afire, na sigla em inglês). A cidade de São Paulo, no mesmo levantamento, passou do 26.º lugar para o 4.º lugar, atrás apenas de Nova York, Londres e Washington. Confirmadas as expectativas indicadas na pesquisa, os investidores imobiliários globais darão importante contribuição para o balanço de pagamentos do País. Investidores com aplicações imobiliárias de US$ 874 bilhões - equivalentes a quase uma terça parte do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro - foram consultados pela Afire, entidade com sede em Washington, cuja pesquisa anual é considerada um importante instrumento para a tomada de decisões sobre investimento em imóveis nos principais centros econômicos. Desde o início da década passada, ampliaram-se os investimentos imobiliários no Brasil, sobretudo em propriedades comerciais, como shopping centers, edifícios de escritórios de alto padrão e hotéis. Corporações imobiliárias multinacionais, como CBRichard Ellis, Cushman&Wakefield, Equity International, Jonas Lang LaSalle, Tishman Speyer e Colliers International ampliaram sua atuação no Brasil. No setor residencial, a Sotheby's International Realty ingressou na corretagem, enquanto investidores de menor porte, em geral provenientes da Espanha e Portugal, estão prospectando áreas no Nordeste para construir condomínios. Em São Paulo e no Rio, investidores globais atuam, seja diretamente, como faz o grupo canadense Brookfield (ex-Brascan), seja mediante a aquisição de participações acionária em construtoras e incorporadoras com ações negociadas em Bolsa. O maior grupo hoteleiro do mundo, o norte-americano Wyndham, acaba de ingressar no mercado paulistano e pretende investir R$ 460 milhões no País, até 2014. O fortalecimento da posição do Brasil ainda não ameaça a liderança dos Estados Unidos, que continuam sendo o país mais atrativo do mundo para os investimentos imobiliários, dadas as dimensões da economia norte-americana e a existência de um forte mercado interno. Mas o porcentual dos investidores que preferem os Estados Unidos para investir em imóveis caiu de 64% para 42%, em um ano - e o Brasil foi o maior beneficiário: 18,6% dos entrevistados já consideram que o País oferece as melhores oportunidades de retorno. No Brasil, os preços dos imóveis subiram muito nos últimos anos, mas, em média, ainda são inferiores aos dos EUA e da Europa. Além disso, "o Brasil passou a ser considerado um lugar muito mais seguro para investir e um local onde se consegue uma boa valorização do capital", enfatizou o CEO da Afire, James Fetgatter. Assim, o Brasil superou a China na lista das preferências dos investidores globais, além de confirmar o primeiro lugar entre os países emergentes mais atraentes para os aplicadores. São Paulo é um caso à parte. O mercado imobiliário da cidade superou, em atratividade, o de todas as capitais dos países da zona do euro e dos demais países Brics. Deixou para trás cidades que sempre se destacaram pela atração de investidores imobiliários, como São Francisco e Frankfurt. Comparativamente, a atratividade de São Paulo aumentou em contraste com a diminuição da confiança dos investidores na recuperação econômica dos países desenvolvidos, notou a presidente do conselho da Afire, Barbara Knoflach. Para o investidor estrangeiro, o investimento imobiliário no Brasil oferece vantagens em relação ao de outros países, tais como a segurança jurídica da propriedade, a redução dos custos de transação e a introdução de instrumentos inovadores no negócio, como a alienação fiduciária de bem imóvel e o patrimônio de afetação. Mas, acima de tudo, os investidores que escolheram o Brasil como um mercado muito atrativo não acreditam que exista aqui o risco de formação de uma bolha imobiliária.