MODERNIZAÇÃO DE EQUIPAMENTOS EM EDIFÍCIOS VALORIZAM O CONDOMÍNIO

Conhecida como ‘cirurgia plástica’ dos edifícios, o retrofit é um conjunto de medidas que valorizam os prédios antigos e consequentemente os apartamentos em até 10%. Preocupados com a desvalorização patrimonial e com a defasagem tecnológica, síndicos e moradores apostam nessa ação para recuperar o condomínio desgastado pelo tempo.

O sistema completo consiste na atualização das instalações elétricas, hidráulicas e dos principais equipamentos instalados nas áreas comuns dos edifícios, como elevadores, sistemas de iluminação, mobiliários, entre outros.

"Um projeto bem elaborado, apesar de parecer caro à primeira vista, traz grande rentabilidade para os moradores a longo prazo. Além da valorização da unidade, a medida pode reduzir o consumo de energia elétrica em até 40%", afirma Angélica Arbex, gerente de Marketing da Lello Condomínios.

A iniciativa busca, além da modernização do condomínio, tornar o imóvel mais ‘competitivo e atrativo’ no mercado em relação aos novos empreendimentos imobiliários, já equipados com o que há de mais avançado no ramo da construção.

Mão de obra especializada é essencial

O primeiro passo para a implantação de um projeto de retrofit, no entanto, é buscar auxílio de um profissional especializado, como um arquiteto. Ele pode sugerir diversas tecnologias muitas vezes desconhecidas pelo condomínio, como elementos de proteção solar para a fachada, itens de acústica dos ambientes, substituição dos caixilhos, entre outros. Alguns projetos, além trazer melhorias estéticas para o edifício, podem torná-los mais eficiente com a instalação de equipamentos que economizam água e energia.

De olho neste mercado, as empresas de construção oferecem aos condomínios alternativas interessantes e econômicas de retrofit, como o financiamento da mão de obra e dos materiais de construção, por meio de empresas de crédito.

"Para se ter uma ideia, uma reforma que custe R$ 5 mil para cada condômino pode valorizar o imóvel em cerca de R$ 50 mil", afirma Angélica. Ela alerta, porém, que a medida, deve ser aprovada pelos condôminos em assembleia, pois se trata de despesa extraordinária.

MERCADO IMOBILIÁRIO ESTÁ IMPULSIONADO POR DEMANDA E VERBA

Todos os olhos do mercado estão em cima da nova classe média. Com o aumento do poder aquisitivo da classe C, a formação de domicílios aumentou consideravelmente, alcançando cerca de 2 milhões nos últimos cinco anos. Durante a edição da Brazil Investment Summit, quatro CEO’s de grandes empresas brasileiras e internacionais abordaram o tema do "boom" imobiliário e opinaram sobre o assunto.

José Eduardo Varandas, da Brookfield Incorporações afirmou que apesar do número alto, a oferta ainda é maior que a demanda. "Em 2011 houve a criação de 40 mil novos domicílios, o que é um número bom, mas os lançamentos superaram em 20 mil essa marca, com 60 mil novas unidades. É preciso adequar a oferta com a demanda".

Entretanto, o cenário é de mudança. Segundo James Worms, CEO da Palladin Realty, o aumento da oferta de crédito já está impulsionando o crescimento imobiliário. "O brasileiro nunca teve essa cultura de hipoteca. Agora ele pode comprar um imóvel e pagá-lo em 20 ou 30 anos, o que, aliado a outros fatores, vai aumentar a procura por novas unidades", afirmou Worms.

Luiz Largman, CEO da PDG Securitizadora, acredita que o único ponto que está faltando para o mercado imobiliário crescer em todo seu potencial é a parte de infra-estrutura no Brasil, que ainda é muito deficiente. "Aqui faltam bons terrenos e com bom acesso. Não temos rodovias boas e os terrenos disponíveis nem sempre estão prontos para construir, o que demanda um tempo maior só para a preparação do terreno. Isso encarece a obra". Além disso, Largman citou o caso recente do empreendimento na Avenida Juscelino Kubitschek, que foi paralisado por reclamações sobre o transito e a infra-estrutura local. "Ainda falta no Brasil uma boa infra-estrutura que possibilite uma expansão imobiliária efetiva", afirmou.

Outro problema levantado por Largman é que o setor de crédito hipotecário é o único segmento que ainda não possui padrões internacionais de regulamentação, o que também dificulta algumas transações, desperdiçando o potencial brasileiro. "O Brasil tem um potencial de criar 405 milhões novos domicílios. Nenhum outro país tem esse potencial. Aliando a isso as taxas de juros que ‘se encaixam no bolso do comprador’, temos números muito positivos para o crescimento imobiliário no Brasil" completou.

JURO EM QUEDA CONTRIBUI PARA IMPULSIONAR CRÉDITO A IMÓVEIS

SÃO PAULO - A tendência de queda da taxa básica de juros (Selic) para níveis abaixo de 9% estimula os depósitos em poupança frente a outros tipos de investimentos, como fundos de Renda Fixa, já que não possui taxa de administração ou incidência de imposto de renda. Dessa forma, o mercado de crédito imobiliário pode ser beneficiado, já que há a possibilidade de esticar o prazo de esgotamento dos recursos, de 2013 para 2015, aponta a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Ainda segundo a associação, as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Crédito Imobiliário (CRI) já funcionam como fontes complementares, e no próximo ano chegam as Letras Financeiras Imobiliárias (LCI).

No primeiro trimestre deste ano, o crédito imobiliário para compra e construção avançou 9,9%, chegando à cifra de R$ 17,6 bilhões, na comparação com o mesmo período do ano passado. No acumulado de 12 meses, o volume de recursos concedidos atingiu R$ 81,5 bilhões, evolução de 31%. O total de unidades, no entanto, reduziu-se 1%, indo de 105,8 mil para 104,8 mil no ano.

Apesar da expansão moderada no trimestre, os empréstimos habitacionais ganham espaço no Produto Interno Bruto (PIB), de 4,9% em dezembro para 5,1% em fevereiro de 2012. Segundo o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Júnior, o potencial de crescimento de 30% ainda é mantido para este ano. Na América Latina, o crédito imobiliário com relação ao PIB corresponde a 1,6% na Argentina, a 11,2% no México e a 18,5% no Chile.

No que se refere a poupança, principal fonte de recursos do segmento, o saldo ao final do primeiro trimestre de 2012 superou os R$ 337 bilhões, acréscimo de 10,9% sobre o mesmo período do ano passado. O positivo desempenho dos depósitos em março, R$ 2,527 bilhões, permitiu que a captação líquida do primeiro trimestre atingisse R$ 19 bilhões. Octavio de Lazari, presidente da Abecip, explica que, por enquanto, não é percebido um aumento no volume por conta da queda da Selic, mas sim uma alta sazonal. "Temos acompanhado as saídas e entradas de recursos e, por enquanto, não vimos crescimento acentuado que pudesse caracterizar uma fuga dos fundos. A preocupação sobre o funding da poupança não ser suficiente está com prazo de 2013. Se mantiver a redução dos juros, haverá mais recursos na poupança e esticará para 2014 ou 2015".

Além da poupança, o mercado habitacional já utiliza funding complementar, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que já somam R$ 50 bilhões, e Certificados de Crédito Imobiliário (CRIs), com R$ 28 bilhões. "Fontes alternativas já são adotadas, mas só não são maiores porque a poupança ainda é um funding mais barato", diz Lazari.

O presidente da Abecip ainda revela que desde o ano passado há conversas sobre o covered bond, que no Brasil recebe o nome de Letra Financeira Imobiliária (LFI) e consiste em títulos lançados por uma instituição financeira. "Há conversas com a CVM [Comissão de Valores Mobiliários] para haver uma atratividade para o investimento. Também que tenha o mesmo arcabouço jurídico das Letras Financeiras, que economizará tempo. Acreditamos que em 2012 deve estar completamente desenhada e a partir de 2013 comece a ser utilizada pelo mercado."

Juros

Ontem, a Caixa Econômica Federal reduziu as taxas de juros no imobiliário, que começam a valer a partir do dia 4 de maio .

Para imóveis de até R$ 500 mil, financiados dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), os juros passam de 10% para 9% ao ano (a.a.) para todos os clientes; para 7,9% a.a. para aqueles que possuem conta salário; e para 7,4% a.a. para o cotista do FGTS.

Já os empréstimos para habitações fora do SFH, com valor acima de R$ 500 mil, as taxas caem de 11% para 10% a.a. para todos os clientes. Aqueles que possuem relacionamento ou conta salário, o juro reduz para 9% a.a.

O presidente da Abecip opina que ainda não é possível saber se os outros bancos seguirão. "O imobiliário já deixa uma margem de spread muito apertado, porque tem o rendimento de 6,17% da poupança, mais custos, juros e sobra espaço de 1,5%."

Dos balanços já divulgados, Itaú Unibanco e Bradesco, apresentaram crescimento significativo na carteira de imobiliário. O Itaú acumulou saldo de R$ 14,591 bilhões, acréscimo de 57,3% e 8,5% ante o primeiro e quarto trimestre de 2011, respectivamente. Já o Bradesco evoluiu 10,59% no trimestre, para R$ 7,777 bilhões, expansão de 68,63% ante o período de janeiro a março de 2011.

COM JUROS MENORES, CAIXA PREVÊ PARA 2012 MAIOR VOLUME DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO DOS ÚLTIMOS DEZ ANOS

Segundo a Caixa Econômica Federal, será o maior volume de crédito imobiliário em uma década, pelo menos R$ 10 bilhões acima de 2011 e 18 vezes maior que o volume obtido em 2003.

A Caixa Econômica Federal estima que o total de empréstimos contratados para aquisição da casa própria alcance em 2012 entre R$ 90 bilhões e R$ 96 bilhões. Confirmado, será o maior volume de crédito imobiliário em uma década, pelo menos R$ 10 bilhões acima de 2011 e 18 vezes maior que o volume obtido em 2003.

A projeção de aumento é alimentada pela redução de juros. O banco, que concentra sete de cada dez operações de crédito imobiliário feitas no Brasil, divulgou redução de suas taxas de até 21% para novos contratos. Segundo o vice-presidente de governo e habitação da Caixa, José Urbano Duarte, a "inadimplência controlada" dos últimos anos (em torno de 1,7% no caso dos contratos do Minha Casa, Minha Vida) "ajuda a puxar para baixo os juros".

A diminuição dos juros reduz os valores das prestações, o que pode realimentar a estabilidade ou a queda da inadimplência. "Com a redução (dos juros) fica mais fácil", considera o vice-presidente de pessoa física do banco, Fábio Luza. Conforme o executivo, a Caixa sofre menor inadimplência no total das operações de crédito que a média do mercado, alcançando 4,99% contra 7,4%, respectivamente.

Os dois executivos da Caixa asseguram que há recursos disponíveis até o primeiro semestre de 2013 pelo menos para as operações de financiamento (R$ 163,5 bilhões de saldo em carteira), o que poderá manter a tendência de crescimento do crédito em relação ao Produto Interno Bruto (PIB), que era de apenas 1,3% em 2004 e deve alcançar este ano 5,3%.

A relação do crédito imobiliário e PIB no Brasil é, no entanto, duas vezes menor que no México (11,2%) e 16 vezes menor que nos Estados Unidos (81,4%). A estimativa é que esse indicador chegue a 11% em 2014. Apesar do otimismo, a contratação de empréstimos imobiliários até 20 de abril - aproximando-se do final do primeiro quadrimestre - ficou em menos de um terço da meta de R$ 90 bilhões para o ano (R$ 26,1 bilhões, em 313 mil financiamentos).

Com as novas condições de financiamento, os juros estão variando de 4,6% a 9% ao ano, conforme a modalidade de empréstimo. Essas taxas poderão ser obtidas nas agências do banco (em todos municípios) e nos feirões da casa própria. Neste ano, quando acontece a 8ª edição, os feirões itinerantes serão realizados de 4 de maio a 10 de junho de 2012 em 13 cidades, das quais 11 capitais, onde há maior volume de negócios com imóveis.

Conforme a Caixa, 430 mil imóveis serão ofertados nos feirões, que terá a participação de 760 construtoras, quase 400 imobiliárias e 460 correspondentes bancários, para atendimento. A partir de 4 de maio de 2012, os interessados poderão acessar a simulação de financiamento na internet, quando o site começará a fazer projeções com as novas taxas divulgadas.

ABECIP PREVÊ ALTA DE 30% DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

SÃO PAULO - O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari, afirmou nesta quarta-feira que a instituição mantém a projeção de crescimento de 30% do crédito imobiliário neste ano, para o montante de R$ 103,9 bilhões. O resultado representa uma desaceleração ante o salto de 42% registrada no ano passado.

"Um crescimento menor não significa um resultado ruim", disse Lazari, afirmando que o nível de expansão vista nos anos anteriores era insustentável e que causou dificuldades para incorporadoras, como falta de insumo, alto preço da mão de obra e atraso na entrega de empreendimentos.

Lazari também disse acreditar que a redução dos juros nos financiamentos imobiliários da Caixa Econômica Federal, anunciada nesta quarta-feira, vai contribuir para a expansão do crédito no País. "À medida que ocorre redução da Selic, as demais taxas de juros também são pressionadas a cair", disse.

Ainda assim, Lazari manteve a previsão de expansão de 30% do crédito imobiliário em 2012. Ele lembrou que o ciclo produtivo da construção é longo - abrange licenciamento, obtenção de terrenos, comercialização e construção dos imóveis - e não passará por nenhuma aceleração significativa por conta dos cortes dos juros. "Não é um produto que pode ser disponibilizado no mercado de um dia para o outro", explicou, refutando variações mais profundas no mercado neste ano.

Lazari avaliou que o crescimento de 9,9% no volume de financiamentos imobiliários registrados no primeiro trimestre deste ano ficou até acima das expectativas. "Nós contávamos com uma alta em torno de 9%", disse, lembrando que o começo do ano concentra boa parte dos gastos das pessoas físicas com impostos, além de ser um período de férias e feriados. "Os financiamentos costumam crescer a partir do segundo trimestre."

A Abecip também informou hoje que a taxa de inadimplência dos financiamentos imobiliários - considerando os atrasos no pagamento superiores a três meses - se manteve estável em março ante fevereiro, no patamar de 2,0%.

Poupança

Lazari afirmou que o setor segue atento a possíveis alterações na remuneração da poupança em meio ao ciclo de queda da Selic, a taxa básica de juros. "Essa é uma possibilidade que segue no nosso radar", disse. No entanto, ele afirmou achar menos provável que uma alteração ocorra no curto prazo. "Por enquanto, não estamos vendo um crescimento acentuado das aplicações na caderneta de poupança que apontem uma migração dos investimentos", o que justificaria uma intervenção mais rápida do governo. E Lazari completou: "Não nos parece que será uma medida para ser tomada agora."

Em meio ao cenário atual e à perspectiva de crescimento do crédito imobiliário de 30% em 2012, os recursos da poupança serão suficientes para alimentar o crédito imobiliário até 2014, estimou o presidente da Abecip.

NOVO CUIDADO NA HORA DE COMPRAR IMÓVEIS

Se uma pessoa adquirir imóvel cuja venda for verificada como realizada em fraude estará correndo o risco de perder o bem

Todo o cuidado é pouco quando se está prestes a comprar um imóvel. Os riscos envolvendo esse tipo de transação são diversos, mas podem ser mitigados se adotadas algumas precauções pelas partes envolvidas.  Como se sabe, antes de finalizar o negócio, o comprador deve cercar-se de todos os subsídios que o façam ter certeza ou quase de que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, bem como de que o vendedor está livre de dívidas ou, no caso de as ter, tem liquidez para saldá-las, visto que eventuais apontamentos dessa ordem, dependendo do caso, podem prejudicar o negócio.

Em termos práticos, esse cuidado é o pedido pelo comprador para que o vendedor apresente certidão de quitação do IPTU, de verba condominial, matrícula atualizada do bem comprovando ausê ncia de penhora, certidão do distribuidor contendo relação dos processos judiciais que envolvem o imóvel ou seu vendedor, entre outros itens, sendo que a análise desses documentos possibilitará a verificação de eventual risco para o negócio. Aliás, na grande maioria das vezes, os problemas relacionados à venda de imóvel advêm de ônus que recaíram sobre o imóvel em processos judiciais, os quais não eram do conhecimento do comprador que, posteriormente, pode-se ver sem o seu bem, em decorrência de desfazimento da venda em âmbito processual.

Pois bem. Recentemente entrou em vigor a Lei nº 12.440/11, que criou a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), a qual é expedida eletrônica e gratuitamente pela Justiça do Trabalho, tendo o objetivo de atestar se determinada pessoa física ou jurídica está quite com suas obrigações perante a Justiça do Trabalho, melhor dizendo, se existem dívidas com seus empregados.  Diante da importância do conteúdo dessa certidão, e aí a relação d esse assunto com o tema do artigo, é que, com toda certeza, ela deverá ser mais um dos documentos a serem solicitados pelos compradores de imóveis quando em tratativas com o vendedor.

Nessa linha, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou a "Recomendação nº3" para que tabeliães de notas cientifiquem as partes envolvidas em transações imobiliárias e partilhas de bens imóveis sobre a possibilidade de obtenção da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, que passará a ser usada, também, como instrumento de combate às fraudes à execução, geralmente configuradas pela venda de imóveis e da transferência de bens para evitar sua penhora para pagamento de dívidas trabalhistas.

Mais uma informação: Se uma pessoa adquirir imóvel cuja venda, posteriormente, for verificada como realizada em fraude, ou seja, quando seu proprietário tinha dívidas a quitar, estará correndo o risco de perder o bem, caso não consiga comprovar que foi adquirido em total boa-fé e desconhecimento do débito.

E é nesse ponto que se enquadra a CNDT. Considerando que o ônus de provar que adquiriu o bem de boa-fé e que se cercou dos cuidados necessários é do próprio comprador, é bastante recomendável, como o fez, aliás, o Conselho Nacional de Justiça, que seja solicitada a CNDT do vendedor, sob pena de, não o tendo feito, entender o juiz que o comprador não agiu prudentemente e, consequentemente, desfazer a venda.

IMOBILIÁRIAS JÁ ESQUENTAM A BRIGA POR LOCAÇÃO

SÃO PAULO - Em busca de mais oportunidades para locação de imóveis na cidade de São Paulo e região metropolitana, as imobiliárias começam uma guerra em busca de apartamentos disponíveis. Exemplo disso, a imobiliária Lello lançou um modelo de negócio que envolve os chamados de "caçadores de casas" (em inglês, house-hunters).

A ideia é que a empresa encontre mais opções de imóveis e saia na frente das concorrentes. Quem também aposta em inovação para atrair novas opções é a imobiliária Silvério Dias, em Sorocaba, que viu sua carteira de imóveis subir 15% depois de investir em mídias sociais.

"Estamos crescendo acima da média porque, diferentemente de muitas imobiliárias da região, estamos um passo à frente na hora de buscar imóveis", afirma Eduardo Dias, diretor de Novos Negócios da Silvério Dias.

Ele explica também que foi a ferramenta no Facebook que aumentou em 15% a carteira de imóveis do grupo. "Na Internet as coisas se multiplicam muito rapidamente; é essencial para uma imobiliária, hoje em dia, estar presente com força nas mídias sociais", completa.

Entre os caçadores de imóveis o resultado também já foi obtido. Na imobiliária Lello, os 12 profissionais que formam a equipe de caçadores saem às ruas de São Paulo para encontrar o maior número de imóveis disponíveis possível. "Eles batem à porta das casas, conversam com os proprietários, zeladores de prédios, vizinhos, atrás de uma pista que os leve a uma casa ou apartamento vago", disse Roseli Hernandes, diretora da Lello Imóveis.

A executiva explica também que, diferentemente dos corretores de imóveis, house-hunters não intermedeiam negócios entre proprietários e inquilinos: sua função é apenas captar imóveis e disponibilizá-los à atual fila de interessados em alugar, cadastrados no banco de dados da administradora. "Com esse trabalho, descobrimos imóveis fechados na cidade. Os captadores trabalham para convencer os proprietários de que ofertar a unidade para locação é bom negócio, gerando rendimento mensal e evitando gastos desnecessário com o pagamento de encargos como IPTU e cota de condomínio", diz.

Em um ano, o número de interessados em alugar um imóvel cresceu 25% na Lello. As unidades mais procuradas são as de um e dois dormitórios, com uma vaga na garagem e valor de aluguel em torno de R$ 1,6 mil a R$ 1,8 mil. E metade dos imóveis disponibilizados é alugada em até 30 dias.

Alta na Roosevelt

Entre os locais em que as imobiliárias de São Paulo mais encontram dificuldade em encontrar apartamentos vagos, destaca-se a Praça Roosevelt, no Centro, que está a cinco meses de terminar obras e com alta no valor imóveis.

De acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) o valor dos imóveis já está até 50% mais alto do que o registrado antes da obra e, em alguns locais, o valor do aluguel mais do que dobrou. "Esta é uma obra que os moradores da região aguardam desde 2006 e isso significa que há muita especulação sobre o resultado", afirmou Angelo Lopes, professor de Desenvolvimento Imobiliário e Economia da construção civil da Universidade de São Paulo (USP).

De acordo com a Secretaria de Infraestrutura Urbana e Obras (Siurb) da prefeitura de São Paulo, a obra custou cerca de R$ 55 milhões e contará com um boulevard que incentivará o comércio na região. "Esta obra é pontapé inicial para a mudança do perfil do que era conhecido como Baixo Augusta e que era área criminalizada, com a obra teremos mais segurança, opções e valorização", explica o professor.

Na última semana, o Vegas, boate tradicional localizada na Augusta foi fechado. O motivo, de acordo com o proprietário do empreendimento, Facundo Guerra, foi a especulação imobiliária. "Lutei o quanto consegui para manter o local aberto. Não foi possível continuar", diz o executivo, sobre o fechamento.

No local da balada será construído um edifício, ainda sem mais informações. "A alta nos alugueis gera impossibilidade de se manter muitos empreendimentos comerciais na região, no último ano notamos algumas outras boates, lojas e livrarias fecharem em função do valor, que triplicou nos últimos anos", afirma Lopes.

Grande ABC

E para driblar as adversidades, a Viana Negócios Imobiliários também já começa seus planos de expansão nas sete cidades do ABC. De acordo com Aparecido Viana, presidente do grupo a movimentação e busca por locação tem crescido em ritmo alto na região. "Temos ações em São Caetano, como por exemplo os 850 escritórios lançados no Espaço Cerâmica e vendidos pela Gafisa em dois dias", detalha.

De acordo com o executivo, hoje a cidade conta cerca de 12 empreendimentos comerciais , o que é considerado pouco. "Ainda é necessário mais oportunidades de locação em São Caetano", diz. Para driblar estes problemas, o executivo anuncia investimentos também em São Bernardo, Santo André, Diadema, São Paulo e Sorocaba. "Contamos hoje com 500 corretores, que buscam boas oportunidades".

Este ano a empresa espera atingir R$ 5 bilhões em VGV, contra os R$ 2 bilhões de 2011. "Até agora temos contratos assinados de R$ 2,5 bilhões", detalha.

Fora do Estado

E não é só em São Paulo que o mercado vem criando boas oportunidades de expansão para o segmento de intermediação imobiliária. Este mês a Colliers International Brasil anunciou o inicio das operações de mais um escritório no Brasil. A nova base, localizada em Fortaleza (CE), vem como parte da ação estratégica da empresa para acompanhar o crescimento imobiliário.

Com o início das operações em Fortaleza, a Colliers, que já possui um escritório em Recife, quer ampliar atuação no Nordeste,. "Nosso objetivo é atender da melhor forma possível à demanda dos nossos clientes. A presença em diversas regiões é fundamental para conseguirmos os melhores resultados e ainda alavanca os negócios imobiliários de cada uma destas localidades", diz Ricardo Betancourt, presidente da Colliers International Brasil.