TECNOLOGIA TORNA-SE IMPRESCINDÍVEL

Em meio a uma forte concorrência, os bancos buscam ser ágeis no uso intenso da tecnologia para oferecer crédito imobiliário a clientes novos e antigos. Entre as ferramentas, estão simuladores de valores a serem captados e de prestações, digitalização de documentos, portais na Internet e aplicativos móveis. O cliente pode fazer um tour virtual dos imóveis de seu interesse sem precisar sair de casa.

"Não dá para imaginar mais o crédito imobiliário sem o uso da tecnologia", comenta Cláudio Borges, diretor de crédito imobiliário do Bradesco. O portal exclusivo do banco para o mercado imobiliário teve 83 mil acessos em março. Por mês, a instituição recebe pela Internet aproximadamente 2 mil propostas. "Se todas essas propostas fossem finalizadas, o que não é o caso, chegaríamos perto da média de 2.500 contratos que fechamos mensalmente para pessoas físicas", diz.

Os bancos mais competitivos em crédito imobiliário colocaram em sites específicos várias ferramentas para simular os cálculos de financiamentos e parcelas e ainda o que os documentos necessários para obter o crédito. O Santander, por exemplo, incluiu conteúdo editorial com matérias sobre o mercado imobiliário, tendências, e até dicas de decoração e design. Com isso, se transformou em um hit da Internet, com mais de 1 milhão de acessos e considerado pelo Ibope um dos maiores sites de classificados online do país.

"Nosso crédito é customizado e cada cliente tem um nível de crédito", diz Luiz Antônio França, diretor de crédito imobiliário do Itaú Unibanco. Em 90% das consultas, a resposta da aprovação, ou não, do valor solicitado pode ser imediata e nos 10% restantes pode levar uma hora. O maior aliado dos bancos para ganhar velocidade nos últimos anos foi o processo de digitalização dos documentos. Além disso, diz Borges, as simulações podem ser feitas em tablets e smartphones.

OS IMÓVEIS TAMBÉM MERECEM PROTEÇÃO DO SEGURO

Expansão do mercado imobiliário no País tem impulsionado a modalidade residencial. E as coberturas custam menos do que se imagina. Se há alguns anos proteger o patrimônio conquistado a duras penas era luxo para poucos, hoje é cada vez maior a adesão dos consumidores à modalidade de seguro residencial.

Influenciado por fatores positivos, como o aquecimento do mercado imobiliário e a ascensão da classe C, e por negativos, como o aumento dos registros de assaltos a residências (foram 475 em São Paulo entre 1º de janeiro e 10 de março deste ano, ou um roubo a cada três horas e meia, segundo dados da Secretaria de Segurança Pública), é fato que esse mercado está em um momento de plena expansão.

Dados da Federação Nacional de Seguros Gerais (Fenseg) apontam que a penetração da modalidade de proteção residencial no País já chegou a 12% do mercado de seguros. Apesar de o número ser considerado ainda baixo pelos grandes players do setor, todos são unânimes, porém, em apostar em seu potencial de expansão. De acordo com a Fenseg, a receita total de seguros residenciais no País fechou 2011 em R$ 1,44 bilhão - ou 15% a mais que em igual período de 2010. De janeiro a março de 2012, já ultrapassou os R$ 377,1 milhões, uma alta de 13,6% ante os três primeiros meses do ano anterior.

Segundo o diretor de seguro residencial da Itaú Seguros, Ney Dias, se antes ter um seguro do tipo exigia muito "sacrifício", hoje os consumidores associam a proteção do imóvel conquistado ao pleno emprego. "O seguro dá mais conforto para se tomar decisões de longo prazo, além de oferecer suporte no momento em que mais se precisa", afirma o executivo.

O gerente de riscos diversos da Caixa Seguros, Federico Salazar, tem a mesma opinião.

Para ele, a procura pelo produto, que hoje ocorre muito mais pela ascensão da classe C, mostra que, se o brasileiro passou a se preocupar mais com esse seguro, "é porque há um patrimônio que vale a pena proteger".

Mas embora a baixa participação do seguro residencial ainda seja "preocupante socialmente", ressalta Dias, da Itaú Seguros, as perspectivas são muito positivas. Ele se refere à atual superioridade do seguro de automóveis: 35% da frota de automóveis hoje passível de cobertura, mas quase 90% das residências não estão protegidas.

Mercado em expansão Em conjunto com a Porto Seguro, a Itaú Seguros viu o número de contratações mensais saltar de R$ 66 milhões em fevereiro de 2007, para R$ 139 milhões em 2011, quando ficou em primeiro lugar em participação de mercado (28%). A seguradora prevê crescer 17% ainda neste ano.

"Atualmente, temos 1,4 milhão de segurados só residenciais", informa Dias.

Já a Bradesco Auto/RE, que tem cerca de 1,9 milhão de residências seguradas, aposta na ampla oferta de produtos e na atenção ao seguro residencial para crescer mais que os 26% registrados no primeiro trimestre de 2012, ante os 12% do mercado. "Estamos sensibilizando os proprietários a garantir o principal patrimônio de sua família", disse o presidente da companhia, Ricardo Saad.

Para Salazar, da Caixa Seguros (que cresceu 20% em 2011 e prevê crescer até 25% este ano), a demanda reprimida de hoje será facilmente revertida, porque as seguradoras têm investido em outros serviços além do sinistro, como o de atendimento emergencial de encanadores e eletricistas, por exemplo. "Essa difusão do seguro ajuda as pessoas a gastarem menos, ao deixarem de pagar por serviços emergenciais. E vai crescer mais, porque a demanda existe", aposta. "A tendência é de uma oferta de cada vez mais serviços", completou Dias, da Itaú Seguros.

Seguros para todos Para quem pretende aderir ao seguro residencial, há produtos acessíveis a todos os bolsos. Como exemplos, há o Bradesco Bilhete Residencial, pago em parcela única de R$ 51,60, ou o Seguro Tranquilo Fácil Residencial, com parcelas a partir de R$ 69,90, na Caixa Seguros.

Na Itaú Seguros, há apenas uma modalidade desse tipo de produto, e a avaliação relativa a preços e coberturas é feita caso a caso, nas agências.

De acordo com a Fenseg, o seguro residencial pode custar ainda menos do que se pensa: para um apartamento de R$ 100 mil em São Paulo ou no Rio de Janeiro custa, em média, R$ 200 por ano. Ou seja, o preço varia entre 0,1% e 0,3% do valor segurado. É importante frisar que os valores mudam de acordo com uma série de variáveis - os interessados podem fazer simulações nas seguradoras conforme as suas necessidades.

Em geral, as coberturas tradicionais, que têm prazo médio para pagamento da indenização de sete a dez dias, segundo a Fenseg, envolvem proteção contra roubo, incêndio ou explosão, entre outros.

Levantamento da Itaú Seguros mostra que, do total de indenizações pagas em 2011, 40,2% foram por roubo, outras 17,7% por danos elétricos, 15,2% por vendaval e granizo, 10,7% por raio/explosão/incêndio e 8,1% por desmoronamento.

Os valores dos prêmios são influenciados por localização do imóvel, coberturas contratadas, tipo de construção e uso do imóvel (residência ou veraneio), além da importância segurada, informa a Fenseg.

O investimento em outros serviços além do sinistro, atrelados ao seguro residencial, como o Premium Pet, no Bradesco (que inclui remoção emergencial, entre outras facilidades), ou o seguro ambiental (que oferece ajuda para o descarte inteligente de móveis ou eletroeletrônicos), também é uma forma de atrair cada vez mais segurados.

Mas uma das grandes vedetes são os seguros que incluem assistência emergencial dia e noite, com atendimento de encanadores, eletricistas, chaveiros e até técnicos para conserto de eletrodomésticos, entre outros.

Só na Itaú Seguros, o serviço gera, em média, 20 mil atendimentos por mês, e paga 30 mil indenizações por ano. "É uma evolução do produto original, que cresceu muito nos últimos quatro anos. Isso mostra o quanto esse mercado é favorável. O cliente procura cada vez mais solução imediata", diz o diretor Ney Dias.

FINANCIAMENTOS PARA A ALTA RENDA DOBRAM EM TRÊS ANOS

 "Clientes perceberam que podem financiar e aplicar o que utilizariam numa compra a vista"

Executivos, profissionais liberais e empresários, com idade entre 35 e 50 anos e carreira profissional ascendente, interessados em adquirir um imóvel de alto padrão para dar um upgrade na qualidade de vida, impulsionam a demanda por financiamento para a compra de imóveis de médio e alto padrão, que hoje em dia podem custar desde R$ 1 milhão até R$ 5 milhões.

As vendas financiadas de apartamentos e casas destinados à classe média alta e alta chegaram a dobrar nos últimos três anos. A valorização imobiliária que elevou para mais de R$ 1 milhão o custo de bons e bem localizados apartamentos das grandes metrópoles, em especial São Paulo e Rio de Janeiro, é um dos fatores para essa nova demanda.

"Com o metro quadrado valorizado em bairros paulistanos, como Vila Nova Conceição, encontramos apartamentos a partir de 80 metros quadrados com valor superior a R$ 1 milhão", diz Bruno Gama, diretor de Operações da CrediPronto, financeira imobiliária criada pela Lopes em parceria com o banco Itaú.

Mas não é só isso, afirma Gama, que aumentou de 5% para 10% a participação do financiamento de imóveis de alto padrão no total das operações realizadas pela financeira, entre 2009 e 2011. "Os clientes perceberam que podem tomar empréstimos imobiliários com taxas de juros que variam de 9% a 10% mais a TR e aplicar o dinheiro que utilizariam no pagamento a vista em produtos financeiros com remunerações de 15% a 20% ao ano", compara o diretor.

As condições de pagamento para alta renda são as mesmas de imóveis de valores mais baixos. A CrediPronto oferece crédito de 80% do valor total do imóvel mais 5% para cobrir custos cartoriais e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Os clientes optam por financiar, em média, entre 55% e 65% do valor total do imóvel e por prazo de pagamento médio de 25 anos. "Eles podem amortizar a divida com 13º salário, venda de outro imóvel ou herança", afirma. A expectativa dele é que a participação dos financiamentos de imóveis de alto padrão no total de crédito liberado pela CrediPronto suba de 10% para 12% este ano e atinja 15% até o próximo ano. A ideia de que o financiamento é uma boa opção de pagamento para imóveis de alto valor, segundo Gama, é uma mudança cultural no mercado.

As imobiliárias sentiram essa mudança. "O Brasil está em transição cultural nesse setor, numa velocidade muito rápida e há muito para expandir se considerarmos que o financiamento imobiliário no país não passa dos 5% do produto Interno Bruto (PIB) enquanto em alguns países chega a 80%", compara o diretor de financiamento da Coelho da Fonseca, Claudio Costa.

Das vendas de imóveis de médio e alto padrão realizadas pela Coelho da Fonseca em 2010, um terço foi feito com financiamento. De lá para cá, 45% das vendas nesse segmento são financiadas. "Caiu o mito de que financiamento é para quem não tem dinheiro", afirma.

Segundo Claudio Costa, a maior parte dos clientes nesse segmento é profissional liberal e empresários jovens, com carreira profissional ascendente e que tem condições de pagar a vista, mas em geral opta pelo financiamento de 50% a 60% do valor total do imóvel com taxas médias de 9,8% mais TR e 25 anos de prazo de pagamento.

"São profissionais que entendem o mercado e sabem que podem tomar empréstimo mais barato e obter maior remuneração em outras aplicações", afirma. A imobiliária mantém parceria com o banco Itaú que calcula a taxa de acordo com o perfil do cliente. "Além de poder aplicar parte dos recursos e obter um rendimento maior do que a taxa de juro imobiliário, o comprador vê oportunidades de ganhos na valorização imobiliária", afirma.

Sua expectativa é que o financiamento para esse segmento continue crescendo cerca de 20% ao ano. A expansão da concessão de crédito para compra de imóveis mais caros, acima de R$ 2 milhões, pode ser ainda maior.

"Nesse segmento crescemos 68% desde 2010, em especial porque a base de comparação é mais baixa uma vez que o financiamento para esse público era menor", explica. É também num ritmo acelerado que crescem as vendas com financiamento na VNC Pronto Private.

Desde 2009, as compras financiadas de imóveis entre R$ 1,5 milhão e R$ 5 milhões aumentaram 50%, segundo Marcos Goggi, diretor-presidente da VNC. "Isso é reflexo da estabilidade econômica, da acessibilidade ao financiamento e maior agilidade na análise de crédito", afirma.

O ticket médio de financiamento concedido pela empresa é de R$ 900 mil. Os clientes financiam, em média, 60% do valor total do imóvel e em geral optam pelo prazo máximo de pagamento de 30 anos. As taxas de juros variam de 9,5% a 9,9% ao ano. Essas condições são bem diferentes da forma de pagamento utilizada nesse tipo de transação há alguns anos, lembra Marcos Goggi, da VNC Pronto Private.

"Antes, a maioria das compras era a vista", afirma ele. "Em algumas vezes, o pagamento era parcelado direto com o proprietário, com correção pelo IGP-M ou com percentual fixo de reajuste das parcelas", relata.

A redução das taxas de juros deverá, segundo ele, beneficiar esse mercado e gerar um aumento imediato de demanda. A perspectiva é de crescimento mesmo no curto prazo", afirma. Segundo ele, os públicos das classes A e B identificaram as vantagens do financiamento imobiliário e da possibilidade de adquirir um imóvel sem perder a liquidez.

FEIRÃO ATRAI COMPRADORES DE TODAS AS CLASSES SOCIAIS

A prática milenar de se ir à feira livre para as compras agora também inclui o objeto de desejo de toda a família. Trata-se dos chamados "feirões de imóveis", um lugar que reúne todos os agentes envolvidos nas transações imobiliárias, corretoras, construtoras e seus lançamentos, cartórios e a Caixa com suas ofertas de crédito. Desta forma, a compra que antes levava semanas, pode ser feita num fim de semana passeando com a família por uma "cidade" de maquetes e fotografias. O modelo é um sucesso, o 8º Feirão, ocorrido no início de maio, obteve um crescimento de 14,57% em valor ao totalizar R$ 4,63 bilhões e um salto de 15,34% em número de negócios comparado a idêntico evento de 2011. Ocorrido ao mesmo tempo em Brasília, Rio, Belo Horizonte, Recife e Salvador, o feirão terminou com 30.925 contratos assinados.

"Um conjunto de fatores determina esse crescimento, como o aumento da renda, o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos e redução das taxas de juros", diz José Urbano Duarte, vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa Econômica Federal (CEF). Os juros da Caixa vão de 4,5% a 10% ao ano mais a Taxa Referencial (TR), de acordo com o valor de imóvel e a renda do comprador. Antes da redução, anunciada em abril, chegava a 11%. No caso dos mutuários que adquirem um imóvel avaliado em até R$ 500 mil, as taxas foram reduzidas de 10% para pelo menos 9% ao ano. Para quem tem conta-corrente, cheque especial e cartão de crédito do banco, os juros caem para 8,4%. Já os clientes que optarem por transferir o salário para a Caixa, podem conseguir 7,9%. Diante desse cenário, o sonho de ter a casa própria se tornou uma realidade também para as pessoas de renda média. "A classe C já supera uma participação de 60% no volume de negócios de crédito imobiliário na Caixa", diz.

Estudo feito pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi/SP), demonstra que hoje 76% da população da classe C têm imóvel próprio e cerca de 17% moram de aluguel. Claudio Bernardes, presidente do Secovi/SP, acredita que a demanda desse público continuará aquecida nos próximos anos. "O consumo dessa classe social ainda tem um potencial grande, pois era a faixa que estava menos atendida. Cerca de 60% do déficit da moradia está na classe D e o restante na classe C. Para vencer o déficit e o crescimento vegetativo nos próximos dez anos, teremos de produzir cerca de 1,9 milhão de unidades por ano, sendo que no ano passado foram 1,4 milhão", diz. Crédito não falta, Urbano Duarte informa até abril já foram emprestados R$ 31 bilhões, acréscimo de 39,1% em comparação a idêntico período de 2011. A previsão é fechar 2012 em R$ 96 bilhões.

COMPRADOR TEM LEQUE DE ALTERNATIVAS

Dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam que a carteira de crédito habitacional somava, em março, R$ 216,9 bilhões. Segundo Osmar Roncolato, vice-presidente da Abecip, esse montante é 10,5% de todo o crédito concedido pelo sistema financeiro. Após apresentar um crescimento de 67% em 2010, e de 34% em 2011, o setor originou R$ 26 bilhões em financiamento imobiliário no primeiro trimestre deste ano, volume que considera os dois principais fundings dessa modalidade: o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e a caderneta de poupança. Esse montante, diz a Abecip, supera em 9,6% os dados do primeiro trimestre de 2011.

Roncolato estima, para este ano, uma expansão de cerca de 30%. "O crescente nível de emprego, atrelado ao aumento da renda, facilita a realização do sonho da casa própria", afirma.

O alongamento dos prazos foi a grande mudança sofrida, recentemente, por essa modalidade de financiamento. Hoje, praticamente todas as instituições financiam um imóvel por 30 anos. Cinco anos atrás, esse prazo era, em média, de dez ou, raramente, 15 anos. São financiados até 80% do valor do imóvel, sendo necessária uma entrada de, no mínimo, 20% do montante.

Outra modalidade que vem crescendo é o consórcio. Em abril, somava 643 mil participantes, número 8,6% maior em relação ao mesmo mês do ano anterior, segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac). A variação nos doze meses é menor que a verificada nos anos anteriores, quando chegou a ter uma expansão de 30%. "O mercado teve um boom", avalia Luiz Fernando Savian, presidente regional da Abac para o Estado de São Paulo. "Mas agora se acomodou, pois atingiu um patamar de público."

Savian ressalta que, mesmo assim, a expansão registrada é praticamente o dobro da variação do PIB no período. "A expansão é positiva e deve continuar", acredita.

Ao ser comparado com o financiamento bancário, o consórcio tem um custo menor. É cobrada uma taxa de administração, que, segundo a Abac, é de cerca de 0,15% ao mês. Há casos de cobrança de seguro de vida ou de fundo de reserva, que giram em torno de 0,040% e 0,014% do valor contratado, respectivamente.

A desvantagem é o tempo de espera. O prazo médio dos consórcios é de 180 meses. Quem não quer aguardar pelo sorteio, pode abreviar o tempo fazendo lances, que permitem até o uso do FGTS.

Luiz Roberto Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef) e especialista em imóveis, avalia que os cortes recentes na taxa de juros ainda não se refletiram no mercado. "A queda não é tão significativa, não deve afetar a demanda por imóveis", acredita.

Nesse momento de mudanças na economia, Calado alerta que é importante avaliar outras alternativas do mercado imobiliário, que podem ser interessantes como investimento. Há produtos financeiros lastreados em ativos desse setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Fundos de Investimento Imobiliário (FII), Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Tais papéis, explica, ampliam o leque de alternativas para o investidor e, simultaneamente, contribuem para o crescimento do setor. Os recursos captados nessas operações, ensina ele, é reinvestido no próprio setor.

Pelos números de emissões e estoque, o mercado desses títulos se mostra aquecido. Entre 2010 e 2011, o volume de emissões de CRI apresentou uma alta superior a 70%, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Neste ano, já foram registradas, na autarquia, ofertas que somam R$ 1,206 bilhão.

As emissões de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), por sua vez, praticamente dobraram neste ano, quando comparadas a 2011. Até 24 de maio, somavam R$ 3,76 bilhões, segundo a CVM. No mesmo período do ano passado, foram R$ 1,91 bilhão. "Tanto o CRI, como os fundos de investimento imobiliário, são alternativas eficientes para pessoas físicas", avalia Leonardo Calixto, sócio diretor da Empírica Investimentos. "Além do forte crescimento do mercado, esses papéis oferecem benefícios fiscais e vinculam a rentabilidade à inflação, o que os torna atrativos em cenários de queda da taxa de juros, como o atual."

Em relação à CCI e à LCI, a curva de expansão não foi diferente. O estoque de CCI custodiada na Cetip, em abril, era de R$ 47,1 bilhões, cerca de 40% maior que o verificado no mesmo mês do ano anterior. Na opinião de João Pacífico, da Gaia Securitizadora, isso mostra que "muitas incorporadoras passaram a ver o CRI como instrumento importante de captação de recursos", destaca.

Com relação à CCI, Pacífico aponta como vantagem a desintermediação bancária. "Consegue dar rentabilidade maior ao investidor. Porém, ressalta, "é um instrumento que não tem muitas garantias". Isso acontece porque pode ser emitido por qualquer credor, o que pode ser arriscado. Por isso, recomenda, "não é recomendado para pessoas físicas".

Quanto às LCIs, a variação no período foi de 52%, registrando, no último mês de abril, R$ 53,7 bilhões. Esses papéis de renda fixa lastreados em créditos imobiliários são emitidos apenas por bancos. Dessa forma, o lastro desses títulos são parte das carteiras de créditos de tais instituições. As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários, mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu.

A remuneração desse título é pré-fixada considerando um percentual do CDI. O principal atrativo desse título é a tributação, pois é isento de Imposto de Renda para pessoas físicas. Normalmente, as aplicações mínimas são altas, o que faz com que acabem ficando disponíveis apenas para investidores com grandes somas para aplicar. Para João Pacífico, esse crescimento pode ser atribuído à maior oferta de crédito para a compra de imóveis.

CELSO PETRUCCI, ECONOMISTA-CHEFE DO SECOVI-SP (SINDICATO DA HABITAÇÃO

Em entrevista ao Banco de Imóveis, Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), comenta o impacto da redução dos juros no mercado imobiliário. Confira:

Qual o impacto da redução da taxa Selic sobre o mercado imobiliário?

A tendência é o aquecimento das vendas, pois os juros mais baixos se traduzem em melhoria do poder aquisitivo da população. Também pode acontecer de muitos dos que investiam em fundos começarem a optar pelos investimentos no mercado imobiliário, que está exibindo taxas mais atraentes. Vale lembrar, porém, que a redução nas taxas de crédito imobiliário só é válida para os contratos fechados a partir de 4 de maio, e apenas para financiamentos feitos pela Caixa Econômica Federal.

O possível aquecimento das vendas deve levar a um aumento nos preços dos imóveis?

Não. Uma coisa não se relaciona diretamente à outra, e o setor da habitação não tem o intuito de sobrevalorizar seus produtos.

Há outros bancos trabalhando com taxas de juros menores?

Ainda não. Por enquanto, para financiamento imobiliário, só a CEF está oferecendo juros reduzidos. Mas a tendência dos bancos privados será a de caminhar nesse sentido.

Neste caso, vale a pena transferir para a CEF o financiamento feito em outro banco?

Não necessariamente. É preciso analisar caso a caso, mas os custos de portabilidade ainda são muito altos. Aliás, este é outro ponto no qual seria interessante o Governo intervir.

E o que dizer da remuneração da poupança, que a partir de agora segue a variação da taxa Selic?

Em primeiro lugar, é importante ressaltar que a nova regra é de uma coerência e de uma correção técnica impecáveis: ela preservou o funcionamento de quase 100 milhões de contas de poupança que existem hoje no País, manteve a isenção de Imposto de Renda - o que, sem dúvida, constitui o principal atrativo desse tipo de investimento -, e não afetou a competitividade da poupança como um investimento seguro, que efetivamente protege os recursos da população. Feitas essas observações, vamos ao segundo ponto: a influência dessas novas regras sobre o mercado imobiliário, lembrando que a caderneta de poupança, ao lado do FGTS, é uma das principais fontes de renda para a compra de imóveis. Tendo em vista que o novo cálculo de remuneração não tem caráter retroativo, isto é, só passará a valer para as aplicações realizadas a partir de 3 de maio deste ano, seus impactos sobre o mercado imobiliários só serão sentidos dentro de, pelo menos, seis meses, ou até um pouco mais.

SERÁ QUE É HORA DE VENDER SEU IMÓVEL?

Especialistas ponderam se o momento atual do mercado imobiliário é o ponto de alta - hora de realizar os lucros

Para professor, demanda especulativa de imóveis já não existe mais

São Paulo - No mercado imobiliário brasileiro não se fala em outra coisa. Os preços já não sobem mais com a mesma intensidade de antes. Incorporadoras vendem imóveis com descontos que ultrapassam os 30%, e vendedores de usados já não sentem mais tanta facilidade de passar seu bem adiante.

Mas afinal, os preços chegaram ao topo? Ainda há espaço para mais valorização? Ou a tendência agora é que os preços se acomodem - ou até caiam? Para quem tem um imóvel que se beneficiou da alta valorização nos últimos anos, está na hora de vender e realizar o lucro? "Eu vejo uma estabilidade, com viés de baixa tênue. Vai ocorrer uma reformatação do mercado, com reposicionamento das construtoras com margens consideradas razoáveis", diz o professor João da Rocha Lima Junior, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Para ele, a demanda especulativa percebida no mercado anteriormente já não existe mais, o que freia a valorização. As construtoras, por sua vez, já enxergariam um novo patamar de custos de produção e estariam mais confortáveis de que não vão aparecer aumentos abruptos de custos, o que deve levar à estabilização dos preços.

"Um freio de demanda gera descontos e joga os preços para baixo. Não vejo a possibilidade de uma quebra de preços, mas sim de uma queda suave. Mas não há muita margem para redução de preços, pois não houve um nível de especulação tal que permita uma queda maior. E nós também não temos o problema da devolução de imóveis por falta de capacidade de pagamento, uma vez que nosso crédito é conservador", completa o professor.

Já há alguns sinais de desaceleração no mercado imobiliário brasileiro, embora seja ainda cedo para se falar em queda de preços. O Índice FipeZap, que acompanha os preços dos imóveis em sete capitais brasileiras, já vem mostrando retração de preços em algumas cidades e, no mês de abril, seu relatório reafirmava a tendência de desaceleração de preços iniciada em abril de 2011.

A reportagem de capa da Revista EXAME que chegou às bancas nesta quinta-feira reflete justamente sobre se é hora de comprar, vender ou esperar, e traz com exclusividade uma pesquisa da Fipe que mostra que, apesar da valorização recorde nos 12 meses terminados em março, uma comparação entre os últimos seis meses e o mesmo período do ano anterior atesta uma desaceleração na alta. Veja a metodologia da pesquisa da Fipe.

Há ainda outros fatores que podem contribuir para a desaceleração e posterior estabilização de preços. O primeiro trimestre do ano já revelou queda no número de unidades financiadas (em relação ao mesmo período do ano passado) e da velocidade de vendas (em relação aos anos anteriores).

A isso se alia o passo atrás dado pelas incorporadoras que sofreram em seus balanços e na Bolsa, principalmente por conta do descasamento entre o número de imóveis lançados e sua capacidade de entrega - o que também gerou os atrasos na entrega dos imóveis e uma porção de ações na Justiça ao longo de 2011. Agora, as construtoras tentam reajustar seus processos internos para se recuperar. Pelo menos aquelas que são abertas em Bolsa frearam o ritmo dos lançamentos.

O momento ainda requer cautela, mas quem tem mais de um imóvel e se beneficiou da estrondosa valorização imobiliária brasileira dos últimos anos já pode pensar numa venda. "Quem tem mais de um imóvel está em boa posição para realizar os lucros", diz o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor do livro "Imóveis - seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio".

Segundo Calado, para quem atua no mercado de imóveis como investidor ou especulador - ou seja, para quem compra para alugar ou aguardar valorização - o momento também é propício por conta da queda na taxa Selic e do movimento de derrubada de juros pelos bancos. "Quem quiser vender um imóvel para comprar outro, deve também conseguir uma taxa de juros menor em um eventual financiamento", completa.

O economista se diz pessimista em relação ao mercado daqui para frente quando se refere a quem deseja ganhar com a valorização. "Não acredito que essa trajetória de alta continue tão forte, a não ser que estejamos entrando em uma bolha. Temos evidências de desaquecimento e até de quedas de preço. Essa coisa das construtoras venderem imóveis com desconto, não existe isso. Ninguém vende uma cota de um fundo ‘com desconto’. Foi o preço do imóvel que caiu mesmo", observa.

Alex Strotbek, consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, não acredita em desvalorização dos imóveis, mas também crê que uma estabilização já é visível. "A hora de vender o imóvel é na alta", lembra.

É claro que agora já está mais difícil vender, o que também pode ser sinal de um momento propício para a realização de lucros. Os empreendimentos cujas unidades se esgotam em apenas um fim de semana estão se tornando raros, e o endividamento das famílias cresceu muito nos últimos anos - de 27% da renda em 2007 para os atuais 44%. As decisões de compra estão mais ponderadas agora que o preço do metro quadrado está mais alto.

Quem tem apenas um imóvel

Quem tem apenas o imóvel próprio pode até pensar em vendê-lo, mas precisa de um plano bem claro, porque o movimento é arriscado. "Quem fez isso há quatro anos, por exemplo, se deu muito mal, porque os preços entraram numa trajetória de alta alucinante. Se o sujeito vendeu e começou a pagar aluguel com o dinheiro do negócio pode ter tomado um susto desagradável", diz Luiz Calado.

Segundo o vice-presidente do IBEF, no entanto, agora é uma hora boa para assumir algum tipo de risco, desde que se entenda o que se está fazendo. "Essa estagnação com possível queda de preços ainda vai se manter por algum tempo. O PIB do país está se retraindo há meses, e a crise internacional continua. Se esse cenário se consolidar, e o preço dos imóveis começar a cair, será possível aplicar em um investimento atrelado à inflação e usar a renda para pagar aluguel", explica Calado.

Quem não quiser se arriscar a viver de aluguel e desejar comprar outro imóvel deve ponderar outros fatores. Não dá para contar com uma queda nos preços, embora em alguns casos isolados ela já esteja ocorrendo. Para Luiz Calado, uma possibilidade que pode ser vantajosa é vender o imóvel hoje para comprar outro dentro de até um ano, com taxa de juros menor para um eventual financiamento.

Para Alex Strotbek, a estratégia de vender o único imóvel para comprar outro pode se justificar se a pessoa tiver a intenção de comprar uma propriedade melhor. Assim como a venda está dificultada, comprar em um momento como o atual significa pagar caro. O planejamento para quem deseja melhorar o padrão de vida deve incluir uma poupança extra além do dinheiro da venda para comprar um imóvel de padrão mais alto.

"Se o sujeito pensa em realizar o lucro e encontrar um bom negócio, provavelmente não vai. Ele pode também esperar uma queda de preços, mas é arriscado para quem tem somente um imóvel. Se a pessoa tiver um segundo imóvel é mais fácil. Ela vende, aplica o dinheiro em renda fixa e espera uma nova baixa. O proprietário de apenas um imóvel deve ser cem vezes mais cauteloso do que o investidor", diz Strotbek.

Outras alternativas

Desde 2008, o Brasil vem experimentando uma alta estrondosa nos preços dos imóveis, figurando entre as maiores altas do mundo ano a ano. Embora, para padrões internacionais, os preços dos imóveis brasileiros ainda sejam baixos, a valorização já apresenta os primeiros sinais de perda de fôlego. Desde 2008 até o final de abril deste ano, os imóveis em São Paulo valorizaram 135%, enquanto que os imóveis cariocas tiveram alta de 170%.

"Nós tivemos um excesso de preços em 2010 e 2011, com altas acima do razoável. Havia um excesso de demanda no mercado, até um pouco artificial, forçada por alguma especulação. A isso se juntou uma demanda reprimida forte em 2008 e 2009, com um crescimento de custos muito grande. As construtoras de capital aberto agiram de forma agressiva, e havia muito capital estrangeiro chegando ao mercado brasileiro", explica João da Rocha Lima Junior, do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Em um segundo momento, os custos de construção sofreram enorme pressão, com a escassez de mão de obra qualificada e consequente perda de produtividade das construtoras, fora as altas nos preços dos terrenos. "O mercado imobiliário é desordenado. Quando o dono de um terreno recebe pressão de todos os lados para vender, o preço sobe sem limites", diz o professor.

Para quem quer continuar no mercado imobiliário, o economista Luiz Calado recomenda uma realocação de portfólio, considerando-se os fundos imobiliários. "Quem vender um de seus imóveis e optar por não ter dívida, pode deixar o dinheiro da venda em um fundo imobiliário", diz. Mas para ele, sempre existe oportunidade para "quem olha além do óbvio e vê um nicho de mercado que não é bem atendido".

"Vale o raciocínio: o que vai ser demandado daqui para frente na sua região? Para onde a cidade está crescendo, quais as necessidades que ainda não são bem atendidas? Também existe potencial para agregar valor a um imóvel mal cuidado, comprado em leilão, ou cujo dono anterior não tivesse fôlego financeiro para cuidar. Nesse caso, é preciso fazer um investimento na recuperação do imóvel, mas ainda fica espaço para ganhar dinheiro", conclui.