CUIDADOS PARA ARREMATAR UNIDADES CONDOMINIAIS

16/06/2008 - Há algumas décadas, havia muita procura para arrematar os imóveis que eram levados às praças, por conta de ações de cobrança de taxas condominiais. Havia até mesmo empresas que viviam disso. Arrematavam os imóveis e depois os revendiam. Atualmente, ao contrário, os imóveis são ofertados várias vezes, com resultado negativo, ou seja, sem que ninguém se interesse por arrematá-los.

Uma das causas da falta de interesse é o receio de arrematar unidade condominial em hasta pública, e ter que arcar com ônus que eventualmente recaiam sobre o imóvel. Assim, o interessado, além de visitar previamente o imóvel, deve conversar com o zelador e com o síndico, a fim de saber detalhes, tais como preços de apartamentos semelhantes.

Normalmente, ninguém arremata o imóvel na primeira praça, porque ele só pode ser vendido, no mínimo, pelo valor da avaliação. No segundo, pode ser arrematado por valor pouco superior à metade da avaliação (por menos é considerado preço vil e o juiz não permite a sua venda), o que em geral já é um bom negócio.

Entretanto, o interessado tem que procurar levantar na Prefeitura Municipal o débito de IPTU incidente sobre o imóvel, no caso de transferência de propriedade, bem como saber se o crédito do condomínio é superior ao valor que ele pretende arrematar. Por exemplo, suponhamos que 55% da avaliação seja igual a R$ 50.000,00 e o condomínio tem um crédito de R$ 60.000,00.Nessa hipótese, o adquirente ainda terá que arcar com a diferença perante o condomínio.

Tal ocorre porque as taxas condominiais recaem sobre as unidades, independentemente de quem seja o seu proprietário. No caso de transferência de propriedade, o adquirente responde pelas dívidas condominiais em atraso e os encargos, inclusive multas e juros.

É por esse motivo que, quando se pretende adquirir uma unidade condominial, deve-se pedir, dentre outros documentos, a declaração do síndico, com firma reconhecida, acompanhada da xerocópia autenticada da ata que o elegeu, de que o apartamento ou a casa, integrante do condomínio, está em dia com as taxas condominiais.

O interessado em arrematar em praça pública, deve também saber se o imóvel está vago ou não. Se estiver ocupado e o ocupante for o depositário do imóvel penhorado, para desocupá-lo basta uma petição no próprio processo. Entretanto, se não for, o adquirente terá que propor uma ação autônoma, de imissão de posse, arcando com despesas de custas e honorários. Para quem pretende arrematar uma unidade condominial em leilão, o ideal é contratar um advogado especializado na área, que poderá orientar o processo e evitar que o apartamento arrematado, ao contrário das expectativas se transforme num mau negócio.