A LOCAÇÃO POR ENCOMENDA (“BUILT TO SUIT”) NO DIREITO BRASILEIRO

As nossas atividades na sociedade, apesar de nos parecerem repetitivas e rotineiras, acabam revelando situações inusitadas, que surgem de nossas expectativas e necessidades diante da própria vida. O Direito – e, aqui, não falo apenas da Lei – não pode ficar distante deste fenômeno, até porque ele serve justamente como um instrumento de prevenção de conflitos e pacificação da vida em sociedade.
Dentre estas distintas situações vivenciadas, inclusive na vida negocial, é interessante abordar uma modalidade de operação imobiliária que, a cada dia, se torna mais comum:  o negócio ou contrato “built to suit”, também conhecido pela expressão “locação por encomenda” ou, ainda, “construção ajustada”.
Conquanto se trate de um estrangeirismo contratual, o fato é que o contrato “built to suit”, há muito já utilizado no mercado imobiliário brasileiro, ganhou recentemente um reforço com a promulgação da Lei nº. 12.744, de 19 de dezembro de 2012.

“Buit to suit”, que significa, no vernáculo, “construir para servir”, trata-se de um contrato no qual uma das partes se compromete a construir um imóvel – ou reformá-lo substancialmente – conforme especificações e interesse de outra parte, mantendo-se como sua proprietária enquanto esta última se comprometerá a pagar um valor que conterá o preço da construção e da locação pelo período posterior, já que o bem imóvel a ela será entregue para seu uso por certo prazo.
Apesar de sua existência pretérita no Direito brasileiro, muitas dúvidas recaíam sobre esta “figura” contratual antes da entrada em vigor das regras que alteraram a Lei nº. 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Com efeito, alguns juristas vinham entendendo que o contrato “built to suit” equivaleria a uma cessão do imóvel e não a uma locação, o que acaba se revelando um raciocínio forçado, na medida em que a cessão de um imóvel para finalidade urbana a um terceiro por determinado tempo e mediante uma contraprestação (aluguel), deverá ser regida pela Lei do Inquilinato, posto que estar-se-á diante de uma locação, independentemente dela ter sido “encomendada”, com prévias especificações, pelo locatário ou não. Daí também não prosperar o argumento de que se tratará de um contrato atípico.
Na verdade, a própria Lei nº 12.774/2012, que alterou as normas dispostas no art. 4º e 54 da Lei do Inquilinato, deixou expresso, em seu art. 3º, o fato de que é uma locação não residencial de imóvel urbano aquela “na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado”.
Na verdade, estas e inúmeras outras questões foram definitivamente sanadas com a entrada em vigor da novel Lei. Assim é que ao dispor sobre o que denomina “contratos de construção ajustada” estabelece, ainda, que prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato pelas partes, além das disposições procedimentais já previstas na Lei do Inquilinato, o que não deve significar um tratamento privilegiado para o locador. Continuarão sendo de ordem pública as normas relativas às relações locatícias e as partes estarão sujeitas à Lei de regência (Lei nº. 8.245/91). O fato é que, em razão da liberdade de contratar, as normas estabelecidas pelas partes sempre hão de prevalecer, desde que não firam as normas legais, a ordem pública, a moral e os bons costumes.
Há, outrossim, a previsão da possibilidade de renúncia de revisão dos valores dos alugueis durante o prazo de vigência do contrato de locação, assim como a possibilidade de ser pactuada, no caso de haver denúncia antecipada do contrato por parte do locatário, uma multa até o limite equivalente à soma dos valores dos alugueis até o término do contrato. É bom lembrar que, durante a duração do contrato, salvo as raras hipóteses legais, não será cabível ao locador reaver o imóvel locado, mas somente ao locatário mediante o pagamento desta multa.
Interessante ressaltar, enfim, que, tanto ao locatário continuarão sendo pertinentes as regras que tratam da possibilidade de renovação compulsória da locação celebrada, quanto, ao locador, será possível ajuizar ação de despejo para a retomada do imóvel em caso de infração contratual ou ao final do tempo determinado para a duração do contrato. Estes e outros direitos e deveres continuarão plenamente válidos, ainda que sejam verificadas as peculiaridades mencionadas quanto à espécie de locação não residencial firmada.
De qualquer modo, o que se vê é que muito se evoluiu no que tange à regulamentação da locação “built to suit”, trazendo uma maior segurança às relações firmadas entre locador e locatário e ao mercado imobiliário como um todo. Algumas incertezas ainda persistem, já que a sutileza das alterações não permite um pensamento uniforme dos juristas quanto à liberdade de contratar afirmada na própria Lei. Ao que tudo indica, o legislador quis dar uma maior liberdade de contratação quanto àquelas questões não procedimentais, até porque, apesar de se tratar de um contrato de locação, seu objeto é bem diferenciado e envolve um negócio complexo e peculiar. Certamente, o debate prosseguirá, mas o primeiro e mais importante passo foi dado pelo próprio Legislador.
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Josiane Wendt Antunes Mafra