TRÊS DE CADA 20 IMÓVEIS NOVOS RECEBEM QUEIXAS

Desde 2007, quando as construtoras descobriram no Grande ABC forte potencial de consumo e a região passou a se transformar em canteiro de obras, começou, por consequência, a surgir maior volume de reclamações sobre imóveis na planta. Para se ter ideia, até agosto, 15,3% dos apartamentos novos tiveram reclamações registradas nos procons de seis, das sete cidades (Rio Grande da Serra não forneceu informações). No mesmo período do ano passado foram 12,2% do total. Levantamento realizado a pedidos da equipe do Diário mostra que, de janeiro a agosto, houve 358 queixas nos procons - no mesmo período em 2011 foram 465. O montante 23% inferior reflete apenas o volume menor de vendas dos apartamentos, o que não significa que os problemas diminuíram. O cálculo dos percentuais de imóveis com problemas foi feito com base em dados aproximados de comercializações do primeiro semestre de 2008 (3.807 unidades) e 2009 (2.336) - segundo a Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC). Isso porque geralmente leva-se três anos para erguer um edifício. As queixas de hoje, portanto, são fruto de aquisições realizadas anos atrás. Dificilmente há problemas quando o negócio é fechado; neste momento, a única coisa que se tem é o sonho da casa própria. No decorrer do tempo prometido pela construtora para a entrega das chaves, porém, é que aparecem as grandes chances de tudo se tornar pesadelo. Essa tendência começou com o aquecimento na demanda por apartamentos novos, incentivada pelo aumento da renda, do emprego e das melhores condições de financiamento. Foi quando a efervescência no mercado imobiliário se deparou com percalços, como a falta de mão de obra especializada e a ânsia de prometer prazos curtos de entrega para elevar as vendas, elevando as chances de algo dar errado. No topo da lista de reclamações estão o não cumprimento do contrato, o que inclui atraso nas obras, a cobrança indevida de taxas e o não pagamento de multa pelo atraso da entrega. Sem contar a não devolução de valores em caso de rescisão e vícios no imóvel, como defeitos em paredes, problemas de encanamento e uso de material diferente do acordado. No Grande ABC, o Procon de Santo André foi o que mais recebeu reclamações até agosto: 202, ou 56,4% do total. Na avaliação da diretora do órgão, Ana Paula Satcheki, é importante que sejam registradas as reclamações para que as construtoras fiquem mais atentas, e receosas, em relação ao trato com o consumidor. Para minimizar a possibilidade de problemas ao adquirir imóvel na planta, Ana Paula orienta que o contrato seja lido com cautela - de preferência por um advogado - antes de ser assinado. "No momento de euforia, ninguém presta atenção nas entrelinhas. Porém, esses são os contratos que se tem por mais tempo na vida. É preciso tentar negociar com a empresa, por exemplo, as taxas Sati (cobrança de 0,88% sobre o valor do imóvel para despesas com assistência jurídica) e de corretagem (6%). Essas são despesas de responsabilidade da construtora, e não do cliente.” O metalúrgico são-bernardense Samuel Ribeiro de Sá viu no programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida, em 2010, a possibilidade de conquistar a casa própria e, em janeiro, se mudar com a namorada para apartamento do condomínio Top Life View, da construtora CR2, em Santo André. A entrega porém, foi postergada para julho de 2013. Sendo assim, ele seguirá na casa dos pais e, ela, pagando aluguel na Capital. Sá recebeu comunicado da companhia, em setembro, justificando o atraso por conta da "falta de mão de obra, de materiais de construção e as fortes chuvas que assolam o Estado de São Paulo". "Chuvas? Estamos há muitos dias sem cair um pingo de água do céu", reclama. A CR2 afirma que "o contrato prevê, além do período de tolerância de 180 dias, a possibilidade de extensão do prazo previsto para a conclusão das obras na hipótese da ocorrência de eventos considerados como caso fortuito/de força maior", e as chuvas citadas ocorreram em 2010 e 2011. Segundo Sá, a CR2 quer cobrar correção do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) sobre o valor financiado, aplicando percentual medido durante o período de atraso da obra. Questionada, a construtora afirmou que todas as cobranças "seguem estritamente o previsto nos contratos firmados com nossos clientes". Para a diretora do Procon de Santo André, Ana Paula Satcheki, porém, a cobrança é ilegal. "A culpa do atraso não é dele, mas da construtora. Por isso ele deve contratar um advogado e entrar com ação na Justiça", diz. "Como ele não sabe exatamente quando vai receber o imóvel, pode esperar a entrega das chaves e, além de pedir o não pagamento, cobrar da empresa indenização por perdas e danos materiais pelo período em ficou sem o apartamento." Cerca de 60% dos problemas vão à Justiça Cerca de 60% dos problemas relacionados à entrega do apartamento ou rescisão de contrato - justamente pelo não cumprimento do prazo - vão a juízo, segundo a diretora do Procon de São Bernardo, Angela Galuzzi. "No caso de desistência do imóvel, o consumidor não tem noção de quanto vai perder. Geralmente, as construtoras devolvem apenas entre 10% e 20% do valor pago. Se estiver no Judiciário, é possível conseguir até 90% do montante." Porém, a decisão pode demorar, e muito. O advogado sancaetanense Luis Medeiros, que comprou imóvel da construtora Tenda em 2006, no condomínio Horto do Ipê, na Capital, com promessa de entrega para dezembro de 2007, aguarda há três anos decisão judicial. Perto da data de pegar as chaves, Medeiros foi ao local e constatou que a obra sequer havia sido iniciada. Aí começou seu desespero. Ele morava de aluguel e fazia faculdade, por isso optou pela aquisição do imóvel na planta, mas além de não se mudar para o apartamento conforme o previsto, teve de arcar com a elevação da prestação de R$ 150 para R$ 470 mensais. Ele então rescindiu contrato e, em 2009, ingressou com ação judicial para receber de volta todos os valores pagos, somado ao aluguel dos anos excedentes ao prazo, juros e multa. "Os valores pagos à Tenda totalizaram R$ 60 mil, o que dava quase 90% do valor do imóvel. Na primeira tentativa de acordo, a construtora queria me dar imóvel com preço inferior ao meu, sem sacada e sem devolução de qualquer quantia excedente, o que me dava, na época, prejuízo aproximado de R$ 30 mil", relata. "Na segunda, o valor com seu devido reajuste estava em torno de R$ 120 mil, mas me ofereceram R$ 47 mil.” Procurada, a Tenda informou que o condomínio foi entregue no ano passado e que, como "o processo deste caso específico está em juízo, assim como o cliente, a empresa aguarda determinação da Justiça e, portanto, não comentará o caso.” O diretor do Procon de São Caetano, Emerson Prescinotto, orienta que é fundamental pesquisar o histórico da construtora, a fim de verificar a idoneidade da empresa e se há reclamações nos procons e em sites que registram queixas. "Informações prévias ajudam na escolha, já que as construtoras costumam deixar as pessoas à mercê delas. O consumidor não pode atrasar as parcelas, senão está sujeito ao pagamento de juros e até mesmo na perda do imóvel. Quando o atraso é da empresa, ela não é punida." A diretora do Procon de Diadema, Maria Aparecida Tijiwa, sugere que o cliente se oriente sobre as taxas Sati, de corretagem, às quais não é obrigado a pagar, e de administração. "O trabalho de apenas levar sua documentação ao banco pode custar cerca de R$ 1.000. Ao identificar o pagamento dessa taxa no contrato, o consumidor pode negociar para executar pessoalmente essa tarefa e economizar o dinheiro. Mas isso deve ser feito antes de assinar." O volume de queixas sobre imóveis nos procons tem sido tão expressivo, que vem galgando posições nos rankings dos mais reclamados, atrás apenas de serviços essenciais, como problemas com telemarketing.

MERCADO IMOBILIÁRIO PODE SEGUIR CAMINHO EUROPEU DE FINANCIAMENTO

Com um prazo mais longo, os covered bonds podem ser boas alternativas à securitização

Se a perspectiva do mercado de crédito é dobrar sua representação até 2016, mais formas de financiamento são necessárias. Neste gap, aparece um título que, mesmo com a crise, movimenta US$ 2,7 trilhões na Europa: os covered bonds.O Banco Central brasileiro já discute com autoridades do Banco Mundial e associações do mercado imobiliário para testar tais títulos no País.

Os covered bonds são títulos de dívida garantidos por financiamentos imobiliários ou por empréstimos ao setor público. Segundo Luca Bertalot, diretor do Conselho europeu de covered bonds, a diferença do título para os ativos securitizados está no fato do bond precisar de uma instituição financeira para ser emitido.

Para o mercado brasileiro, os covered bonds trazem um impacto no prazo dos papéis. Por serem emitidos por instituições financeiras, os papéis tem um prazo maior e podem ser usados para levantar dinheiro para investimento em áreas de infraestrutura e construção. "A Alemanha regulou os covered bonds em 1995 para se reconstruir após a reunificação com a parte oriental", conta Bertalot.

Bertalot explica que os covered bonds aparecem como títulos de Basileia II, ou seja, com bastante confiança. Ele comenta que, para terem o nível de segurança necessária, é preciso ter uma regulamentação própria. "As autoridades do governo precisam ficar de olho nestes títulos, principalmente nos emissores e nas pools de cobertura, que dão lastro para os papéis", comenta Bertalot.

"Os covered bonds podem trazer a estabilidade financeira para o mercado porque aumentam a quantidade de dinheiro em circulação no mercado secundário. Assim, eles conseguem apoiar o setor imobiliário", diz Bertalot.

E a securitização?

Tanto para Bertalot, quanto para Onivaldo Scalco, presidente da Companhia Brasileira de Securitização, os covered bonds não vão acabar o mercado da securitização. "Os dois são importantes, mas representam papeis diferentes. É preciso ter o uso estratégico de cada um dos investimentos", diz Bertalot.
Enquanto os covered bonds podem ser usados para questões específicas, como a alavancagem de algum fundo, os créditos imobiliários securitizados podem correr no mercado secundário para outras razões.
"Talvez reduza o volume de crédito operado pela securitização", pondera Scalco. Ele comenta que, porém, é bom a existência de um sistema adicional e mais localizado de funding. E, uma vez que os CRIs, papéis imobiliários securitizados, podem ser emitidos por companhias himobiliárias e os covered bonds, apenas por instituições financeiras, não existe uma concorrência direta. "São como as duas partes do cérebro, o lado direito e o lado esquerdo, uma pessoa é melhor quando opera os dois juntos. Um mercado também", finaliza Bertalot.

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COFECI REGULAMENTA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA PELO CORRETOR DE IMÓVEIS

Os corretores de imóveis agora podem determinar o valor de mercado de um imóvel, atribuição que antes era exclusiva dos engenheiros e arquitetos. A legitimidade foi atribuída pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), que dispôs na resolução 957/2006 a competência do corretor de imóveis para elaborar parecer técnico de avaliação imobiliária. “A lei 6530/78 já definia a competência do profissional para opinar quanto ao valor de comercialização de imóveis, porém não eram definidos os critérios para a elaboração do parecer técnico de avaliação mercadológica. Com a resolução, o Cofeci não apenas definiu os requisitos básicos do documento como estabeleceu a formação necessária para o corretor de imóveis atuar na atividade”, explica o presidente do Creci-MG, Márcio Almeida.

Para conquistar o título de avaliador imobiliário é necessário estar regulamente inscrito no Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) e ainda ter diploma de curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por um dos cursos reconhecidos pelo Cofeci. Após essa capacitação, é necessário apresentar alguns documentos ao Creci, que serão remitidos ao Cofeci para análise. Uma vez cumpridos os requisitos necessários, o Conselho Federal concederá ao corretor o Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário e ainda o inscreverá no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).

Após emitir o parecer técnico, o avaliador deverá recolher uma via do documento no Creci. O Conselho emitirá um selo para cada documento recolhido, que deverá constar obrigatoriamente no laudo. “Esse controle garantirá segurança ao cliente e credibilidade aos laudos elaborados pelos corretores de imóveis”, explica Márcio Almeida.

Antes da resolução expedida pelo Cofeci, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica era produzido por engenheiros e arquitetos, depois de prévia consulta aos corretores de imóveis. “A nova resolução foi um ganho para a classe imobiliária. É preciso entender que cada profissão tem a sua função. Neste caso, a parte mercadológica é atribuição do corretor de imóveis, já para construir um imóvel é preciso procurar engenheiros e arquitetos”, compara Rock Hudson, um dos primeiros corretores de Minas Gerais a obter o título de avaliador imobiliário.

De acordo com Márcio Almeida, essa nova área de trabalho exige aptidão e preparo profissional. “Os corretores interessados em ingressar nessa atividade precisarão de estudo e dedicação para produzir laudos de qualidade, evitando assim contestação judicial”, afirma o presidente do Creci-MG.

6 CONSELHOS PARA QUEM QUER CONTRATAR UM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

A casa própria tornou-se um sonho mais próximo para milhões de brasileiros, graças a alguns facilitadores como o programa Minha Casa Minha Vida. Mesmo assim o déficit habitacional continua alto para as famílias brasileiras, levando-as a correr em busca de financiamentos.

Pensando em ajudar quem quer realizar o sonho da casa própria e precisa de crédito para isso, o economista e educador financeiro Reinaldo Domingos compartilha algumas dicas valiosas que a família deve levar em consideração antes de contratar o empréstimo.  

REGIÃO DA PUC CONCENTRA O MAIOR CRESCIMENTO

IBGE divulgou dados comparativos dos Censos de 2000 e 2010 THIAGO ROVÊDO – CAMPINAS Região do bairro Santa Genebra apresentou maior crescimento A região da PUC (Pontifícia Universidade Católica)-Campinas, que engloba bairros como Santa Genebra e Parque das Universidades, foi a que mais cresceu em Campinas entre 2000 e 2010, segundo o Censo do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas). Em 2000, essa região era habitada por 10.339 pessoas, número que saltou para 20.332 - variação de 96,6% - no último Censo.

ADQUIRIR UM IMÓVEL NA PLANTA PODE SER SONHO OU PESADELO

Rodrigo Karpat Advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados A compra de um imóvel na planta é um sonho que pode se transformar em pesadelo caso os prazos de entrega do apartamento não sejam cumpridos. A negociação começa com a formalização da proposta de aquisição da unidade e com a consequente assinatura do compromisso de compra e venda. Porém, o que não se espera e ocorre muitas vezes, é o atraso na entrega do empreendimento e a cobrança de taxas e valores acima dos permitidos por lei. Estas situações têm se tornado constantes em consequência ao aquecimento do mercado imobiliário e vêm ocasionando diversos problemas enfrentados pelos compradores com relação às construtoras.

IMÓVEIS DE DOIS DORMITÓRIOS REPRESENTAM 52% DAS VENDAS

Após alta nos preços gerais de imóveis, as unidades menores ganham importância no mercado imobiliário de São Paulo Germano Lüders/EXAME Valor do metro quadrado de imóveis novos subiu 6,3% nos primeiros cinco meses de 2012 São Paulo - Os imóveis de dois dormitórios têm se tornado a preferência na capital paulista. Cada vez mais requisitado pelos paulistanos, as unidades com dois quartos representaram 52% das 11.981 vendas na cidade São Paulo no primeiro semestre deste ano, de acordo com dados do Secovi-SP(Sindicato da Habitação). Esse é um número recorde, que supera todas as avaliações feitas pela entidade durante seis meses, desde 2004. O valor do metro quadrado de imóveis novos subiu 6,3% nos primeiros cinco meses de 2012, em relação ao mesmo período de 2011.