NAS RUAS, OS "CAÇADORES DE IMÓVEIS"

Escassez de apartamentos e casas muda comportamento do mercado imobiliário, reeditando uma prática que foi comum no carro usado.

A forte procura de imóveis para comprar ou alugar mudou o comportamento do mercado. Hoje são os corretores que saem à caça de imóveis, repetindo uma prática comum no passado com carros usados. Há imobiliárias que criaram equipes só para isso, chamadas de "house hunters". Outras põem carros na rua com placa anunciando o interesse por imóvel. Também é enviada carta ao morador para sondar possibilidade de negócio.

A escassez de imóveis usados para locação ou compra tem impacto nos preços. No mês passado, o preço médio do m² de apartamentos para compra subiu 1,5% em seis capitais do País e no Distrito Federal. Em 12 meses até fevereiro, acumula aumento de 24,8%, segundo o Índice FipeZap de preços de imóveis anunciados na internet. Na locação, o quadro é semelhante. O preço do m² em fevereiro subiu 1,2% em São Paulo e 1,37% no Rio, com alta em 12 meses de 12,6% e de 20,2%, respectivamente.

"Houve desaceleração no ritmo de alta dos preços de compra de imóvel do primeiro para o segundo semestre de 2011, mas, mesmo assim, a expansão mensal na faixa de 1% supera a inflação", diz o coordenador do índice e pesquisador da Fipe, Eduardo Zylberstajn. Diante da forte procura por imóveis, ele acredita que os preços continuem subindo ao longo deste ano.

A imobiliária Lello, por exemplo, com 17 filiais em São Paulo, deixou de atender cerca de 300 clientes no em janeiro e fevereiro porque não tinha imóveis adequados às necessidades dos clientes, diz a diretora, Roseli Hernandes. "Apartamento de dois dormitórios para locação falta em todas as regiões."

A saída encontrada para resolver a escassez de imóveis para venda foi criar um departamento só voltado para captá-los. São 24 corretores, metade trabalhando para locação e metade para venda, que percorrem os quatro cantos de São Paulo para descobrir oportunidades de negócio. Roseli conta que esse serviço para compra e venda começou a funcionar faz quatro meses.

Lançamento. A 2House Imóveis é outra que está à caça de imóveis. O diretor da empresa, Bial Pessoa, conta que coloca nas ruas carros com placas anunciando o interesse de compra e venda de imóveis. Além disso, os 17 corretores da empresa mandam cartas aos moradores de edifícios inteiros. O texto sucinto diz ao morador que há pessoas interessadas em comprar o imóvel e, caso haja interesse, pede para que entre em contato.

"Já mandamos 20 mil cartas e tivemos um retorno de cerca de 15%", explica Pessoa. Egresso do mercado de imóveis novos, o corretor abriu a própria imobiliária em julho do ano passado e, segundo ele, decidiu usar na sua empresa uma estratégia mais agressiva, semelhante a do mercado de imóveis em lançamento. "Não se trata de um trabalho de arrastão", pondera.

A escassez de apartamentos usados para venda foi o que motivou esse trabalho para formar um grande banco de apartamentos, diz Pessoa. Ele explica que a procura por usados cresceu porque o preço do m² do imóvel no lançamento hoje se equipara ao do imóvel pronto. Com isso, houve uma migração da procura dos novos para os usados.

Seis anos atrás, lembra ele, o preço do m² do lançamento era 40% menor que o do imóvel pronto. Mas, com o aumento de custo de terreno e da mão de obra, as cotações se equipararam. Resultado: os compradores começaram a achar mais vantajoso comprar o imóvel pronto, que pode ser alugado ou destinado a uso próprio imediatamente.

"Hoje o mercado está líquido, o giro cresceu com a maior oferta de financiamento", diz Lucas Penteado, diretor da Pronto, marca de imóveis de terceiros do Grupo LPS Brasil. Segundo ele, não há falta de imóveis. O que existe é mais pessoas querendo comprar e querendo vender.

Uma das alternativas seguidas pela empresa para atender esse maior volume de negócios com usados foi a criação de uma escola para os corretores. Batizado de "Academia Pronto", o curso dura um mês e metade do tempo é destinado a ensinar os alunos a captarem imóveis no mercado.

"Só se forma aquele aluno que consegue obter 20 imóveis na carteira", conta Penteado. Ele observa que não adianta ter imóvel fora do preço, e o importante é a qualidade. Pelo projeto-piloto lançado em São Paulo, já passaram 30 do 500 corretores da empresa. A meta é expandir o curso para as demais filiais.

FRANQUIAS IMOBILIÁRIAS ALAVANCAM SETOR DO FRANCHISING NACIONAL.

Elas foram as grandes responsáveis pelo aumento de 35% no faturamento do setor de móveis, decoração, presentes e imobiliárias.

As franquias imobiliárias foram as principais responsáveis pelo aumento de 35% no faturamento do setor de franquias relacionadas a móveis, decoração, presentes e imobiliárias em 2011. A constatação é da Associação Brasileira de Franchising (ABF).

O boom da construção civil pelo qual o País ainda passa, os grandes investimentos em infraestrutura devido à Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016, a expansão do crédito imobiliário e o déficit habitacional foram os fatores que influenciaram a multiplicação das franquias imobiliárias no País.

Em 2011, a RE/MAX Brasil se consolidou como a maior rede de franquias imobiliárias do País em unidades comercializadas. A empresa fechou o ano com 170 franquias, das quais 113 em operação. Somente no ano passado, a RE/MAX comercializou 45 novas unidades e foram abertos 66 pontos (alguns frutos de contratos firmados em 2010).

"Para 2012, a meta é chegar a 264 contratos assinados e fortalecer a marca nos estados do Centro-Oeste e Norte do Brasil, regiões que atualmente têm menor presença da RE/MAX", afirma Renato Teixeira, presidente da RE/MAX Brasil.

A operação da RE/MAX Brasil está dividida em escritórios regionais por todo o País, presentes nos Estados que contam com unidades da RE/MAX. No começo de fevereiro deste ano, a RE/MAX lançou o escritório regional em Minas Gerais. Dessa forma, os franqueados sentem-se mais confortáveis e seguros em adquirir uma unidade próxima ao local onde ela será instalada. O trabalho das regionais também está relacionado ao respeito da cultura local, tão diversificada em nosso País.

Mercado

No ano passado, o crescimento do franchising no Brasil foi de 16,9%, representando 2,3% do PIB nacional. Para 2012, as projeções divulgadas pela ABF para o mercado de franquias são animadores, conforme mostra a tabela abaixo.

Faturamento - 15%

Novas redes - 8%

Abertura de unidades - 9%

Empregos diretos - 75.410

A RE/MAX

A RE/MAX é hoje a maior rede de franquias imobiliárias do Brasil em unidades comercializadas e do mundo em volume de vendas. Fundada nos Estados Unidos por Dave e Gail Liniger, em 1973, período marcado por graves problemas econômicos provocados pela crise mundial do petróleo, a empresa baseia-se em três fundamentos: máximo serviço para o cliente, máxima comissão para o corretor e máxima rentabilidade para o franqueado. A RE/MAX trabalha com a premissa de que empresa que nasce em contexto de crise, sabe prosperar na crise. Mas para isto, todos têm que ganhar.

Na década de 70, Liniger, um experiente corretor de imóveis, estava desiludido com os rendimentos na profissão nos Estados Unidos e no resto do mundo. Ele observou que uma boa parte das imobiliárias não era rentável, não apenas pelo custo operacional, mas também por sua incapacidade de reter talentos na área de vendas. Em sua visão, o mercado imobiliário deveria ser baseado na construção de uma rede de negócios, que oferecesse os melhores produtos, com uma forte estratégia de marketing e total apoio aos corretores, a fim de atrair os melhores talentos. A expansão seria baseada na criação de um sistema de franquias que oferecesse aos pequenos empreendedores a oportunidade de criar seu próprio negócio, com o apoio de uma estrutura consolidada e foco de atuação, no caso, o mercado de imóveis usados/terceiros.

A RE/MAX chegou ao Brasil em outubro de 2009, trazida pelos empresários Renato Teixeira (presidente), Paulo Toledo, José Luiz Monteis e Luis Carlos Julião.

EXPANSÃO DA OFERTA DE CRÉDITO REVOLUCIONOU O MERCADO

Prazos dilatados e taxas de juros menores garantiram crescimento de 36% nas cifras financiadas em 2011

A maior oferta de crédito para compra de imóveis, com prazos dilatados e taxas de juros menores, foi fator decisivo para a mudança de comportamento do mercado, apontam especialistas do setor.

"O crédito impulsionou o mercado de lançamentos e de imóveis usados. Os bancos estão interessados em oferecer crédito", afirma a diretora de marketing da Abyara Brasil Brokers, Paola Alambert.

Essa também é a avaliação de Cícero Yagi, consultor do Secovi, sindicato que reúne o setor da habitação. "No passado, o Brasil era um dos poucos países em que só se comprava imóvel à vista. A falta de crédito impedia o deslanche do mercado", diz o consultor.

O coordenador do Índice FipeZap e pesquisador da Fipe, Eduardo Zylberstajn, diz que a demanda por imóveis só vai se manter aquecida se a oferta de crédito for crescente. "O crédito foi o fator preponderante para essas mudanças."

No ano passado, o crédito imobiliário atingiu a maior marca da história. Entre recursos da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) foram emprestados R$ 114,1 bilhões para a habitação, com crescimento de 36% em relação a 2010. A maior parte dos financiamentos foi bancada com dinheiro da caderneta de poupança (R$ 79,9 bilhões), que teve acréscimo 42% ante 2010, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Para este ano, a expectativa é de um crescimento de 30% nas cifras financiadas com recursos da poupança. Em 2011, a fatia do crédito imobiliário no PIB total foi de 4,7%, e a perspectiva é de que essa participação atinja 6% em 2012 e chegue a 10% em 2014.

Futuro. Zylberstajn, da Fipe, observa que há no País uma "demanda natural" por moradia. Isto é, a cada ano 1,5 milhão de novas famílias são formadas, segundo projeções do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Isso significa, por exemplo, procura líquida e certa por casa, eletrodoméstico, entre outros apetrechos do lar. Até 2030, haverá 60 milhões de famílias.

ESPECIALISTAS ESTÃO OTIMISTAS COM MERCADO IMOBILIÁRIO

Secovi vê com otimismo segmento em 2012, motivado por aumento na renda, queda dos juros e mercado de trabalho favorável

Oferta de crédito, incremento na renda, situação confortável do mercado de trabalho brasileiro e juros em queda fazem especialistas enxergar com bons olhos o setor.

A expectativa de crescimento maior da economia brasileira em 2012, em relação ao ano anterior, deixa especialistas otimistas quanto ao desempenho do mercado imobiliário ao longo desse ano.

Inúmeras fontes do mercado acreditam em uma desaceleração do setor imobiliário em 2012, mas o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi) dá outro nome para essa previsão.

"Não chamaria de desaceleração, mas sim de ajustes, já que o setor se adapta a uma nova realidade do país, com uma nova classe C e ainda uma alteração na composição familiar", afirmou Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi.

Neste sentido, ele ponderou que mais do que estimar algo para esse ano é importante lembrar que 2010 foi um ano fora da curva.

Período em que "o PIB (Produto Interno Bruto) cresceu muito, a atividade estava acelerada, eram tempos que não se falavam dos problemas na Europa, nos Estados Unidos e ainda o mercado imobiliário brasileiro estava aquecido por conta do programa Minha Casa Minha Vida", contextualizou Petrucci.

Neste cenário, a entidade acredita que o mercado imobiliário (residenciais - com base em números próprios, considerando vendas e lançamentos - e escritórios, em referência a dados de entidades representativas em lançamentos) crescerá entre 5% e 10% em 2012.

Para o economista-chefe do Secovi, o otimismo leva em consideração a expectativa com o mercado de imóveis residenciais novos, agregando informações de outras entidades que avaliam o ramo de usados, e ainda de financiamento.

"Quando olhamos os outros dados e as próprias iniciativas do governo para estimular a economia nos deixam otimistas para o ano de 2012", comentou Petrucci.

E a crise internacional não intimida o setor até o momento.

"Não acredito que a crise vai impactar no segmento, porque a economia brasileira já vem sobrevivendo muito mais do mercado interno do que do externo. O Brasil tem um mercado consumidor grande e a renda continua em alta", considerou Petrucci.

A Akamines Negócios Imobiliários prevê um percentual de crescimento similar ao projetado pelo Secovi, em torno de 10%.

"Esperamos que o mercado continue bom esse ano, não acreditamos em queda, mesmo porque tem um déficit habitacional muito grande ainda. Percebemos ainda que as empresas estão crescendo de forma mais organizada, passado o boom, elas estão se adequando", explicou Daniele Akamine, sócia-diretora da Akamines Negócios Imobiliários.

Segundo Daniele, diante do contexto macroeconômico melhor, a previsão é de crescimento significativo do crédito imobiliário em 2012, em torno de 30% a 40%, impulsionando o setor.

E por falar nisso, a Caixa Econômica Federal informou que contratou mais de R$ 12 bilhões em crédito imobiliário neste ano, aumento de 30,5% ante o contratado no mesmo do período do ano passado, quando emprestou cerca de R$ 8,7 bilhões.

CRESCE BUSCA POR CONDOMÍNIOS DE LUXO EM CIDADES PRÓXIMAS ÀS CAPITAIS

Os condomínios de luxo caminham a passos largos no Brasil. Inspiradas no modelo norte-americano, as versões brasileiras têm como iniciativa pioneira a criação do Terras de São José, localizado na cidade de Itu - SP. Lançado na década de 70, o empreendimento é fruto da aposta certeira da Senpar, empresa responsável pelos loteamentos.

Ao longo dos anos, os paulistanos perceberam que era possível viver a poucos quilômetros da metrópole desfrutando de sofisticação aliada à natureza e à prática de esportes como golfe, tênis e hipismo. Com tantos atrativos, condomínios como o Terras de São José chamam a atenção de quem busca qualidade de vida, segurança e opções de lazer.

O número de condôminos de luxo cresce rapidamente no estado de São Paulo. Tudo o que é oferecido pelos loteamentos atrai cada vez mais pessoas para cidades próximas às capitais. Seja para morar ou apenas passar o final de semana, os empreendimentos servem, também, como ferramenta de aumento do networking dos moradores.

Com lotes que variam de 1.200 a 2.300m² cada, os condomínios Senpar, que atualmente incluem o Terras de São José, o Terras de São José II e o Fazenda SerrAzul Santa Maria são entregues aos novos moradores prontos para receberem a construção que mais lhe agradar. Basta que o condômino decida qual o estilo de sua casa e desfrute dos privilégios oferecidos.

Sobre a Senpar

Com quase 50 anos de atuação no setor de empreendimentos imobiliários, a Senpar é referência quando o assunto é engenharia, terraplenagem, pavimentação e urbanização. A empresa é responsável por condomínios de luxo, como o Terras de São José, projeto pioneiro no Brasil criado na década de 70, primeiro condomínio fechado do país, e sucesso até os dias de hoje.

A Senpar também é responsável pelo desenvolvimento do SerrAzul, projeto que engloba condomínio Fazenda SerrAzul, Shopping SerrAzul, Hotel Quality, Outlet Premium, parque temático Hopi Hari e parque aquático Wet´n Wild, localizados às margens da Rodovia dos Bandeirantes. Seu sucesso lhe rendeu vários títulos. O Shopping Serrazul ganhou melhor projeto em estrutura metálica em 1989 e ficou entre os 5 melhores projetos do mundo na Fiabci em Paris. O conjunto da obra Serrazul ganhou o Prêmio Master Imobiliário pela Fiabci Internacional em 2009. O Terras de São José levou o mesmo prêmio em 2005.

A preocupação com a sustentabilidade e o respeito ao meio ambiente renderam ao grupo Senpar o reconhecimento da ONU - Organização das Nações Unidas - com a principal modalidade, Gold, de seu programa "Parceiros da Paz e da Sustentabilidade".

CONDOMÍNIOS CLUBE: ENTENDA AS VANTAGENS E DESVANTAGENS

Um clube no quintal de casa. É assim que podemos definir os ‘condomínios clube’, a tendência em construção residencial que já tomou grande parte dos lançamentos imobiliários nas grandes cidades.

A diferença neste tipo de moradia é dar praticidade e lazer ao morador de forma que ele reduza os motivos para sair de casa. Conforto, economia e segurança são os quesitos que ditam este conceito de moradia, que chega a oferecer mais de 60 itens de lazer em um único empreendimento.

Em cidades onde a agitação, trânsito, correria e violência são ameaças e motivo de estresse, este tipo de moradia cai como uma luva e torna-se um verdadeiro resort. Sauna, espaço gourmet, academia, sala de massagem, cinema, salão de beleza, pet-shop, salão de jogos, piscinas quilométricas, espaços para pintura e artesanato, brinquedoteca, pomar, ciclovias e até mesmo berçário, estão sendo implantados nas construções que destacam sempre a preservação do meio ambiente com muito verde e belas árvores. Um verdadeiro refúgio para quem busca tranquilidade.

A ideia de residir em condomínio club traz vantagens, principalmente para quem tem filhos e mora em grandes centros urbanos, já que o lugar oferece estrutura para entreter a criançada. Outro fator que também atrai é a possibilidade de nos momentos de lazer, contar com academia, piscina e pequenos serviços, sem precisar sair de casa e se desgastar com o trânsito.

Em contrapartida, Amarildo de Gaspari, da GS Terceirização, estes condomínios pedem atenção com a administração e segurança. "É preciso de uma gestão especializada e habilidades operacionais que se diferenciam dos pequenos condomínios devido ao grande fluxo de pessoas nas diferentes áreas", diz.

Ele ressalta que é fundamental ter gestores que mapeiam os horários de utilização das áreas através de cronograma e integram os funcionários a atenderem os diversos horários e em alguns casos até 24 horas.

Saiba como escolher condomínio adequado

Caso você seja solteiro ou recém-casado é importante pensar no tempo que pretende morar neste lugar e faça algumas projeções para o futuro.

Certamente se pensar em ter filhos, os itens de lazer serão muito bem vindos e úteis também, já que a criançada precisa de um local seguro para brincar.

Peça ao corretor uma lista que contenha todos os serviços e analise quantos deles você realmente pretende utilizar. E certifique-se do custo do condomínio, comparando quanto iria gastar se pagasse item por item, se morasse em uma casa, por exemplo.

Vantagens

- Segurança: o conceito condomínio clube tem por base esse quesito. Portanto, você e seus filhos poderão circular e brincar tranquilamente pelo condomínio. E o melhor: você não precisa sair de casa e correr riscos;

- Quem tem filhos pequenos pode ficar tranqüilo com o lazer da criançada durante o dia e nos finais de semana. Além disso, eles se sociabilizam melhor;

- Mulheres podem ter serviços de beleza e massagem a um passo de casa;

- Atividades físicas: esses empreendimentos ofe-recem uma série de opções: sala de fitness, ciclovia, piscinas. Tudo para você não ficar parado;

- Salão de festas: você pode reunir os amigos em datas comemorativas sem precisar bancar um salão. Já está incluso no condomínio.

Desvantagens

- Localização: alguns empreendimentos ficam distantes dos centros urbanos por conta do grande espaço que ocupa. Isso pode complicar a ida para certos lugares como o trabalho e a escola das crianças;

- Número de moradores: alguns condomínios comportam cerca de 4 mil famílias. É preciso saber conviver socialmente com todas essas pessoas e ter paciência em algumas situações;

- Quem faz do apartamento apenas dormitório deve analisar se realmente vale a pena ter esse tipo de moradia, por conta dos gastos.

VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA NO BRASIL

Você tem a impressão de que os imóveis andaram se valorizando muito nos últimos anos, certo? Pois é verdade, nos últimos cinco anos, em São Paulo, eles mais que dobraram de preço, o que os tornou um excelente negócio para quem quer investir. Segundo uma pesquisa muito interessante realizada pelo site Global Property Guide, que auxilia investidores internacionais do ramo, no ano de 2011, nosso país teve uma valorização imobiliária nominal de 27,82% em relação a 2010, ficando atrás apenas da Índia, cujo índice ficou em 35,77%. Este ranking avaliou o desempenho imobiliário de 35 países e apontou que o que acontece no Brasil e na Índia é bem diferente do que está ocorrendo nos demais países do mundo. Descontada a inflação da variação dos preços, 22 dos 35 países registraram queda nos valores dos imóveis. Em 21 deles, o desempenho foi ainda pior que em 2010. A explicação dos especialistas para este fenômeno envolve, sem dúvida, a crise mundial, que gera falta de confiança do consumidor, desemprego e a preocupação com o alto endividamento dos países ricos. No Brasil, o que vemos, ao contrário, é uma situação extremamente favorável. Em relação aos outros países, nossa economia está bem. Os níveis de emprego são os melhores dos últimos anos. O Banco Central passa por um ciclo de redução das taxas de juros, o que é positivo para o mercado imobiliário. Temos tido incentivos no setor da construção. Desoneração de impostos dos produtos, como é o caso do IPI, programas de habitação para os menos favorecidos, como é o caso do Minha Casa, Minha Vida, tudo isso aquece o mercado em sua base. Assim, a demanda por imóveis anda muito forte. E a tendência é de que esta valorização se mantenha. Temos espaço para que o crédito imobiliário se expanda. Avançamos um pouco neste sentido, mas nosso crédito disponível ainda é muito baixo, se compararmos a outros países. No Brasil, o valor total dos empréstimos para compras de imóveis soma perto de 4% do PIB, enquanto que em países como México temos 18% e Chile, 11%. Além disso, o empréstimo aqui ainda é caro, custa ao menos 11% ao ano, ante 4% no exterior. Um outro ponto que também tende a puxar os preços para cima é a briga das incorporadoras pelos terrenos, especialmente em cidades como o Rio de Janeiro e São Paulo. A valorização destes acaba repassada para o preço dos imóveis novos. Um outro aspecto que ajuda a manter a valorização imobiliária é que faltam imóveis comerciais no Brasil. O país está crescendo e faltam salas comerciais, galpões, enfim, diferentes tipos de instalações. Assim, muita demanda e pouca oferta, os preços sobem. As construtoras argumentam também que o custo da construção tem ficado mais caro. O preço da mão de obra, a falta de profissionais qualificados, bem como a contratação das máquinas, e outros têm subido ao longo dos anos, o que foi traduzido para o preço final dos imóveis, especialmente dos novos. A exceção são os materiais de construção, cujos preços têm subido abaixo da inflação. Essas são algumas das razões para que os preços dos imóveis aqui fiquem mais caros. Como membro do Conselho de Desenvolvimento Econômico e Social da Presidência da República, temos discutido este tema.